既有住宅增設(shè)電梯法社會(huì)學(xué)分析

袁曙光

(濟(jì)南大學(xué) 政法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250022)

早在1985年，我國(guó)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定七層(含七層)以上住宅應(yīng)設(shè)電梯。但由于《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》不同于《住宅建筑規(guī)范》，它僅是指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有多少?gòu)?qiáng)制力，出于成本等方面的考慮，多年來(lái)很多城市仍大量出現(xiàn)七層、八層乃至九層、十層都不設(shè)電梯的住宅。六層及以下的多層住宅，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》則沒(méi)有安裝電梯的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)及要求，更是普遍沒(méi)有安裝電梯。隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，為滿足老年人上下樓的基本生活需求，既有老舊多層住宅增設(shè)電梯的呼聲日益強(qiáng)烈。從2008年起，北京、廣東、山東等省市陸續(xù)出臺(tái)了既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，這顯然是一項(xiàng)造福于民的惠民便民工程。以山東省會(huì)濟(jì)南市為例，濟(jì)南市已將既有住宅增設(shè)電梯列為2017年為百姓辦理的16件民生實(shí)事之首，也是濟(jì)南市2018年為百姓辦理18件民生實(shí)事重要內(nèi)容之一。為此，濟(jì)南市相繼出臺(tái)了《既有住宅增設(shè)電梯辦法(試行)》《關(guān)于印發(fā)〈濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯有關(guān)手續(xù)辦理導(dǎo)則〉的通知》《濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯財(cái)政補(bǔ)助資金實(shí)施細(xì)則》等一系列文件政策，精簡(jiǎn)了相關(guān)的申請(qǐng)程序和審批要件，并制定了具體的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，即：七層住宅加裝電梯每部補(bǔ)貼22萬(wàn)元，六層住宅加裝電梯每部補(bǔ)貼20萬(wàn)元，五層住宅加裝電梯每部補(bǔ)貼18萬(wàn)元，四層住宅加裝電梯每部補(bǔ)貼16萬(wàn)元。這一惠政得到了廣大市民特別是中老年群體的歡迎和支持。2018年1月初，濟(jì)南市首部老樓加裝電梯成型并投入使用。之后短短一個(gè)月內(nèi)，共有320個(gè)單元達(dá)成了加裝電梯的意愿，其中有116個(gè)單元完成了加裝電梯的設(shè)計(jì)，20個(gè)單元開(kāi)始施工建設(shè)?？梢哉f(shuō)，濟(jì)南市既有住宅增設(shè)電梯工作走在了全國(guó)前列。但綜觀全國(guó)，由于受到法律法規(guī)依據(jù)不足，資金來(lái)源、規(guī)劃審批、住戶意愿等一系列問(wèn)題的困擾，總體進(jìn)展并不順利。

一、既有住宅增設(shè)電梯是構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀需求

(一)既有住宅增設(shè)電梯是我們黨和政府帶領(lǐng)人民創(chuàng)造幸福生活的具體體現(xiàn)

十八大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人民生活質(zhì)量也在不斷提高，特別是十九大黨中央提出必須始終把人民利益擺在至高無(wú)上的地位，讓改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，朝著實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕不斷邁進(jìn)。帶領(lǐng)人民創(chuàng)造美好生活，是我們黨始終不渝的奮斗目標(biāo)。

正如習(xí)近平總書記所指出的，人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)；保障和改善民生沒(méi)有終點(diǎn)，只有連續(xù)不斷的新起點(diǎn)，要采取針對(duì)性更強(qiáng)、覆蓋面更大、作用更直接、效果更明顯的舉措，實(shí)實(shí)在在幫群眾解難題、為群眾增福祉、讓群眾享公平；要從實(shí)際出發(fā)，集中力量做好普惠性、基礎(chǔ)性、兜底性民生建設(shè)，不斷提高公共服務(wù)共建能力和共享水平；織密扎牢托底的民生保障網(wǎng)，消除隱患，確保人民群眾安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)秩序安定有序。隨著我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民對(duì)生活質(zhì)量的要求也在不斷的提高。住宅作為人類直接生存的空間與環(huán)境，與人們生活最為密切，而電梯作為一種行之有效的交通運(yùn)輸工具，不但已成為高層建筑不可缺少的設(shè)備，而且正在逐步成為多層及低層建筑的代步工具。進(jìn)入21世紀(jì)后，特別是黨中央提出構(gòu)建和諧社會(huì)理論后，我國(guó)城市小區(qū)住宅建設(shè)從建筑質(zhì)量、配套設(shè)施方面有了大的飛躍，多層、高層住宅已基本解決電梯問(wèn)題，而建造于較早期的多層住宅，大多無(wú)電梯，已不能滿足老百姓對(duì)生活品質(zhì)的追求。目前，有相當(dāng)一部分老年人正居住在沒(méi)有電梯的多層住宅中，隨著無(wú)障礙城市化工作的推進(jìn)，多層住宅加裝電梯的實(shí)際需求日益凸顯，如何合理、安全地給既有住宅加裝電梯的問(wèn)題也正成為一些大中型城市市民所關(guān)注的焦點(diǎn)。*張帆：《淺談現(xiàn)有建筑加裝電梯的重要意義及幾點(diǎn)注意事項(xiàng)》，《科技創(chuàng)新與應(yīng)用》，2016年第31期。

(二)既有住宅增設(shè)電梯符合“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的現(xiàn)實(shí)要求

習(xí)近平總書記于2015年11月10日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上首次提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，要求“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力水平實(shí)現(xiàn)整體躍升”。供應(yīng)方面的改革已經(jīng)成為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的核心內(nèi)容和主要方向，供給側(cè)改革將會(huì)是“十三五”期間我國(guó)踐行“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”發(fā)展理念的重要政策著力點(diǎn)。*《淺談供給側(cè)改革》，中國(guó)論文網(wǎng)，http://www.xzbu.com/3/view-7432105.html.既有住宅增設(shè)電梯不僅事關(guān)老年人晚年幸福生活，還蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，有助于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)電梯總數(shù)約為66萬(wàn)臺(tái)，單臺(tái)鋼材用量約為0.81噸，總量為534600噸。若給既有住宅加裝電梯，按實(shí)際可操作性預(yù)估，總計(jì)需要約500萬(wàn)部。按10年時(shí)間全面推進(jìn)計(jì)算，每年需投資約3000億元以上，增加百萬(wàn)以上勞動(dòng)力就業(yè)，可為化解鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩發(fā)揮積極作用。據(jù)測(cè)算，這項(xiàng)工程將使2億多人口得益，必然會(huì)得到廣大群眾的擁護(hù)。結(jié)合既有建筑節(jié)能改造并推動(dòng)既有住宅加裝電梯還可改善民生、節(jié)能減排、改造環(huán)境，可謂是一舉三得。*中國(guó)科協(xié)創(chuàng)新戰(zhàn)略研究院中國(guó)老科協(xié)創(chuàng)新研究中心：《應(yīng)對(duì)老齡化：關(guān)于對(duì)既有多層住宅加裝電梯的建議報(bào)告》，《創(chuàng)新研究報(bào)告》，2016年第118期。據(jù)此，筆者認(rèn)為既有住宅增設(shè)電梯也是關(guān)系“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的一件大事。

(三)既有住宅增設(shè)電梯是化解養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的重要措施

由于受中華傳統(tǒng)文化影響，居家養(yǎng)老是我國(guó)三大基本養(yǎng)老模式之一。目前，在我國(guó)有相當(dāng)一部分老年人正居住在沒(méi)有電梯的多層住宅中，由于自然規(guī)律，人年老之后有養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)，身體經(jīng)?；疾?，而上下樓梯導(dǎo)致的行動(dòng)不便，會(huì)影響及時(shí)就醫(yī)，甚至?xí)斐稍缢ピ缤龅暮蠊F(xiàn)實(shí)生活中已有此類案例。*陳岱云，陳希：《當(dāng)前中國(guó)人口風(fēng)險(xiǎn)的化解與規(guī)避》，《光明日?qǐng)?bào)》，2016年4月2日理論版。另外，居住多層沒(méi)有電梯的樓房，也給上門服務(wù)的家政人員帶來(lái)不便。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年(截至2015年末)全國(guó)人口普查主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)60歲及以上人口已達(dá)到總?cè)丝诘?3.7%，按照聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)是老齡化國(guó)家，即差不多每3個(gè)人中就有一位老人。同時(shí)依照我國(guó)GB50096—1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，七層以上的住宅建筑應(yīng)裝設(shè)電梯，這就形成了2000年以后建成的住房七層以上才有電梯，而2000年以前全國(guó)大部分城鎮(zhèn)的建筑中多層住宅是不設(shè)電梯的，然而也就是居住在這些住宅的居民正是現(xiàn)階段進(jìn)入老齡化的代表，在大中型城市的老年人中占有極大比例。既有多層住宅無(wú)電梯的狀況已使大多數(shù)老年人面臨較大的生活困境和風(fēng)險(xiǎn)。

為了解決現(xiàn)有建筑物因無(wú)電梯而使老年人及殘障人員面臨較大生活困境的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有建筑物加裝電梯的需求逐年增加，政府相關(guān)部門應(yīng)盡快推進(jìn)無(wú)障礙城市化工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007—2020年中國(guó)60歲以上人口數(shù)量及比重如圖1所示，*《2017年中國(guó)人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)》，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)，http://www.chyxx.com/industry/201712/597549.html，2017年12月27日。呈不斷上升的趨勢(shì)。隨著全國(guó)老齡化的進(jìn)一步發(fā)展，既有住宅增設(shè)電梯問(wèn)題也將日益提上日程。

圖1 2007—2020年中國(guó)60歲以上人口數(shù)量及比重

二、既有住宅增設(shè)電梯的瓶頸

政策瓶頸難突破。從建筑設(shè)計(jì)層面看，需加裝電梯的多層住宅，多為建設(shè)年代較早的老舊住宅，這類住宅在建設(shè)之初，其樓棟間距、建筑結(jié)構(gòu)、容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)已基本用足，沒(méi)有留“余地”，如果加裝電梯或加層加梯，很有可能會(huì)違反現(xiàn)行的城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。而且這類老舊多層住宅，基本沒(méi)有預(yù)留電梯井道位置，加裝電梯時(shí)，對(duì)房屋供電、供水、供氣、消防的改造難度大，技術(shù)要求高，否則難以確保房屋安全。

業(yè)主意愿難統(tǒng)一。一般情況下，申請(qǐng)多層住宅加裝電梯時(shí)，首先需要提供申請(qǐng)人增設(shè)電梯申請(qǐng)報(bào)告、增設(shè)電梯征詢所有相關(guān)業(yè)主或公房承租人的意見(jiàn)結(jié)果(包括增設(shè)電梯所在幢房屋的征詢情況及涉及影響相關(guān)權(quán)利人的征詢情況)、經(jīng)公示通過(guò)業(yè)主等征詢的增設(shè)電梯改造初步方案和資金籌措方案(包括改造資金、電梯運(yùn)行資金、維護(hù)保養(yǎng)資金等籌措方案)?，F(xiàn)實(shí)中，由于同一樓棟中業(yè)主年齡層次不同，所住樓層不同，附近住宅的通風(fēng)、采光影響等諸多原因，業(yè)主對(duì)加裝電梯的意愿、資金籌措方案很難達(dá)成一致意見(jiàn)，絕大多數(shù)多層住宅在加裝電梯的首個(gè)意見(jiàn)征詢環(huán)節(jié)就以“失敗告終”。加之，加裝電梯后帶來(lái)的利益失衡，也使得高低層住戶之間存在意見(jiàn)分歧和突出矛盾。一般情況下，未加裝電梯的多層住宅，最有價(jià)值的是中間層，最差的是高層，如果加裝電梯后，那么最好的樓層就變成了高層，中間層、低層相對(duì)貶值。所以，一般高層住戶特別是老年住戶對(duì)加裝電梯需求迫切，而低層住戶一般沒(méi)有加裝電梯的需求，對(duì)加裝后房屋造成的相對(duì)貶值有顧慮，所以反對(duì)意見(jiàn)大，住戶之間的意見(jiàn)往往很難統(tǒng)一。

資金來(lái)源難籌集。既有住宅增設(shè)電梯除國(guó)家補(bǔ)貼外，剩余費(fèi)用原則上應(yīng)由受益業(yè)主自行分?jǐn)偅蚨鄬幼≌繂卧羯?，如果這些費(fèi)用由居民承擔(dān)，每戶分?jǐn)偟馁M(fèi)用將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小高層、高層住戶，加之多層住宅內(nèi)住戶中有相當(dāng)一部分人為社會(huì)弱勢(shì)群體，根本無(wú)力承擔(dān)過(guò)多的電梯費(fèi)用，而且即便加裝成功，分?jǐn)偟碾娞葸\(yùn)行、維(護(hù))修費(fèi)也是一筆不小的開(kāi)支。因此，我國(guó)很多城市在推行多層住宅加裝電梯過(guò)程中，業(yè)主對(duì)加裝資金的籌措、分?jǐn)傄约斑\(yùn)行費(fèi)用方案難以達(dá)成一致意見(jiàn)，也是很多住宅小區(qū)未能成功實(shí)施的重要原因。*李紅根、陳穎：《老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的必要性和難點(diǎn)》，《城市開(kāi)發(fā)》，2017年7月。

除以上“三難”外，從法社會(huì)學(xué)角度分析，還有以下瓶頸：

(一)既有住宅增設(shè)電梯越來(lái)越成為老年社區(qū)的剛需，但面臨推動(dòng)難、實(shí)施難的困境

縱觀我國(guó)有關(guān)省市的規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯基本由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)自行牽頭、自籌資金、自我協(xié)商，目前國(guó)家缺乏有針對(duì)性、明確性的指引和細(xì)則，各界更是見(jiàn)仁見(jiàn)智、意見(jiàn)不一。從濟(jì)南市現(xiàn)有狀況來(lái)看，既有住宅增設(shè)電梯是以整棟或整單元為加裝單位，哪怕僅有一戶業(yè)主不同意加裝電梯，整棟或整單元業(yè)主加裝電梯的愿望則難以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，啟動(dòng)既有住宅增設(shè)電梯首先必須過(guò)三關(guān)，民意關(guān)、設(shè)計(jì)手續(xù)關(guān)、政府補(bǔ)貼及業(yè)主分?jǐn)傎Y金落地關(guān)，當(dāng)然加裝成功后，還有諸多問(wèn)題亟待解決，如電梯維護(hù)、電梯安全等。

(二)既有住宅增設(shè)電梯占用土地屬小區(qū)全體業(yè)主所有，法律性質(zhì)如何確認(rèn)

《物權(quán)法》第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外。《物權(quán)法》第70條規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和公共管理權(quán)共同組成的復(fù)合性物權(quán)。其中，共有權(quán)與公共管理權(quán)針對(duì)的對(duì)象均為建筑物的共有部分。*王利明：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋原理精解·案例與適用》，北京：中國(guó)法制出版社，2010年版，第47頁(yè)。根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理法》的相關(guān)規(guī)定，建筑物的共有部分主要有以下幾種：(1)道路；(2)綠地；(3)建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公共設(shè)施。

既有住宅增設(shè)電梯新建電梯井勢(shì)必要占用小區(qū)的通道或綠地，擬加建的電梯間，也是在公共通道(公共場(chǎng)所)上加建的，對(duì)共有部分的處分或重大修繕應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第97條之規(guī)定。綜合上述分析，既有住宅增設(shè)電梯所占用的道路、綠地等是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，屬于共有部分，全體業(yè)主對(duì)其享有共有權(quán)和決策權(quán)，而該共有又應(yīng)定性為共同共有，這樣看來(lái)，既有住宅增設(shè)電梯極有可能侵犯了全體或部分業(yè)主的權(quán)益。

(三)既有住宅增設(shè)電梯涉及的相鄰關(guān)系

“相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人、用益物權(quán)人以及占有人行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合理擴(kuò)張和必要限制。集中表現(xiàn)為相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人一方在另一方行使權(quán)利時(shí)，應(yīng)向另一方提供必要的便利。這就從法律上規(guī)定了相鄰一方的‘容忍’義務(wù)?！?陳耀東：《鄰里關(guān)系如何和睦相處？——〈物權(quán)法〉關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定》，《中國(guó)動(dòng)物保健》，2018年第6期。首先，“容忍”義務(wù)的前提是相鄰一方需要另一方提供必要的便利，而所謂必要的便利是指非從相鄰一方獲得這種便利，就無(wú)法行使其權(quán)利。其次，既有住宅由于歷史上設(shè)計(jì)的先天不足，加裝電梯是否會(huì)影響低層住戶，特別是一樓業(yè)主的通風(fēng)、采光、日照甚至隱私等權(quán)利?！段餀?quán)法》第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照?！比绾问沟蛯幼舯M可能支持老樓加裝電梯，高層住戶也尊重低樓層相鄰權(quán)人的物權(quán)權(quán)利，相鄰業(yè)主都能做到尊重物權(quán)，又不濫用物權(quán)，這都需要國(guó)家或省市立法層面出臺(tái)有針對(duì)性、明確性的指引和細(xì)則。

三、既有住宅增設(shè)電梯立法建議

近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)各地對(duì)既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目的探索正在加快，政策支持力度也在加強(qiáng)?？v觀近期各省市出臺(tái)的既有住宅增設(shè)電梯的新政或指導(dǎo)意見(jiàn)，有專家概括為二十四字方針，即“業(yè)主自愿、依法合規(guī)、保障安全、政府組織、試點(diǎn)先行、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)”。如何讓這件“聽(tīng)起來(lái)好，做起來(lái)難”的事情順利踏上快車道？筆者認(rèn)為仍需從法社會(huì)學(xué)角度加以闡述。

(一)加強(qiáng)立法規(guī)范

習(xí)近平總書記曾經(jīng)講過(guò)，不能讓一些過(guò)時(shí)的法律條款成為改革的“絆馬索”，他指出：公正是法治的生命線。公平正義是我們黨一貫追求的非常崇高的價(jià)值，全心全意為人民服務(wù)的宗旨決定了我們必須追求公平正義，保護(hù)人民權(quán)益、伸張正義。全面依法治國(guó)，必須緊緊圍繞保障和促進(jìn)社會(huì)公平正義來(lái)進(jìn)行。

筆者認(rèn)為既有住宅加裝電梯，應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一出臺(tái)規(guī)范性文件或由最高人民法院就老舊住宅加裝電梯對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)法條進(jìn)行司法解釋，使這項(xiàng)惠民政策的實(shí)施真正做到有法可依。從各省市的《意見(jiàn)》內(nèi)容來(lái)看，各有千秋，既有相同點(diǎn)也有不同點(diǎn)，甚至有些規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)有沖突點(diǎn)，建議國(guó)家出臺(tái)規(guī)范性文件或最高法院作出司法解釋，與時(shí)俱進(jìn)規(guī)范既有住宅增設(shè)電梯的建筑行為，保障利益各方權(quán)益。既有住宅增設(shè)電梯目前停留在整棟樓或整單元業(yè)主自愿協(xié)商同意的前提下，若協(xié)商不成可能造成業(yè)主之間產(chǎn)生新的矛盾，為避免出現(xiàn)不和諧局面，建議政府適時(shí)介入，滿足和調(diào)和各方利益。或由中立第三方，如辦事處、居委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)作為協(xié)調(diào)方協(xié)調(diào)達(dá)成合意，增設(shè)電梯完成后，由中立第三方作為電梯的監(jiān)護(hù)方，確保電梯的安全、維護(hù)等方面事宜。

(二)應(yīng)當(dāng)施行“三分之二簽字同意+公示”的模式

目前大部分無(wú)電梯舊樓的情況都是：一至三樓的業(yè)主不想裝電梯，四樓無(wú)所謂，五樓可裝可不裝，六樓要求裝，七樓以上強(qiáng)烈要求裝。造成這種現(xiàn)象的原因在于低層住戶認(rèn)為舊樓加裝電梯后必然會(huì)影響其住房的采光、通風(fēng)、日照、出行、活動(dòng)空間、景觀等。同時(shí)，原來(lái)沒(méi)有電梯的多層住宅加建電梯后高層住宅的房?jī)r(jià)是大幅增值的，而低層住宅的房?jī)r(jià)則可能因此而貶值，這無(wú)疑損害了低層業(yè)主的合法權(quán)益，所以低層住戶會(huì)反對(duì)，也在情理之中。加裝電梯要想取得全體住戶的同意，難度可想而知，于是究竟只需征得三分之二業(yè)主同意即可，還是必須征得百分之百業(yè)主同意的問(wèn)題，就成了既有住宅加裝電梯所面臨的最大爭(zhēng)議點(diǎn)。而這其中，也涉及許多《物權(quán)法》問(wèn)題。

既有住宅加裝電梯的房屋業(yè)主之間無(wú)特定人身關(guān)系，在共有性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照《物權(quán)法》第76條之規(guī)定，即：決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這也就是通常所說(shuō)的“雙三分之二”，它意味著加裝電梯并不需要全體業(yè)主同意。建議試行單元業(yè)主“三分之二簽字同意+公示”的模式，制定業(yè)主在公示的一定期限內(nèi)不表態(tài)即視為同意的規(guī)定，進(jìn)一步解決既有住宅加裝電梯項(xiàng)目停滯不前、難以取得實(shí)際成效的窘?jīng)r。

(三)對(duì)權(quán)益受損業(yè)戶予以一定的補(bǔ)償

既有住宅增設(shè)電梯必須要在一層住宅樓房外加建電梯井來(lái)完成，這勢(shì)必影響到低層業(yè)主住房的采光、通風(fēng)、日照、出行、活動(dòng)空間、隱私等，也可能造成低層住宅的房?jī)r(jià)貶值，反之高層(頂層)住宅有可能增值。高層住戶的財(cái)產(chǎn)增值、出行方便是以低層住戶的財(cái)產(chǎn)貶值、住宅環(huán)境受到一定影響為代價(jià)獲得的，在高層住宅價(jià)值增值的同時(shí)低層業(yè)主的私有不動(dòng)產(chǎn)有可能縮水，這顯然不符合社會(huì)主義的公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它要求當(dāng)事人在民事活動(dòng)中應(yīng)以社會(huì)正義、公平的觀念指導(dǎo)自己的行為，平衡各方的利益，其中一個(gè)重要方面就是當(dāng)事人的關(guān)系上利益應(yīng)均衡，義務(wù)應(yīng)合理分配。為避免利益沖突，筆者建議由政府出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)，建立協(xié)商補(bǔ)償機(jī)制。如果在相關(guān)補(bǔ)償達(dá)不成一致意見(jiàn)的時(shí)候，可以引入專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

(四)建立靈活的電梯使用戶準(zhǔn)入與退出機(jī)制

既有住宅增設(shè)電梯后，業(yè)戶有可能出現(xiàn)人口增減、房屋交易等情形，如何建立靈活的電梯使用準(zhǔn)入與退出機(jī)制有待于制度設(shè)計(jì)，即：減少原出資業(yè)戶增設(shè)電梯費(fèi)用(退費(fèi))；變更原出資業(yè)戶(費(fèi)用不變)；增加使用電梯新業(yè)戶(分擔(dān)費(fèi)用)。建議引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)加裝電梯后的物業(yè)的價(jià)值與收益進(jìn)行客觀估價(jià)，對(duì)變更業(yè)主后加裝電梯利益受損、受益戶應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償或增繳。

(五)進(jìn)一步完善《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，提高生活品質(zhì)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，不僅要求有適宜人居住的自然環(huán)境、精神環(huán)境，更要求有舒適便利的建筑環(huán)境，無(wú)論多層還是高層住宅配備電梯已成為惠及百姓出行、提升居民幸福指數(shù)的民生熱點(diǎn)。筆者建議在進(jìn)一步完善既有住宅增設(shè)電梯這一惠民工程的基礎(chǔ)上，修改定期發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，倡導(dǎo)、鼓勵(lì)擬建居民小區(qū)中的多層建筑，即六層以下建筑增加電梯設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，消滅死角，滿足老齡化社會(huì)的需求。

(六)精簡(jiǎn)審批程序，提高工作效率

相關(guān)部門應(yīng)秉承“便民利民”的服務(wù)理念，精簡(jiǎn)審批程序，建立起既有住宅增設(shè)電梯政府各部門協(xié)同管理的長(zhǎng)效機(jī)制，提高工作效率。目前急需增設(shè)電梯的業(yè)戶大多是年事已高的住戶，手續(xù)繁雜、門檻過(guò)高、耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)的審批程序會(huì)讓他們喪失信心，因此精簡(jiǎn)審批程序可以使加裝電梯這一惠民工程真正落地。

(七)宣揚(yáng)和諧理念，共建和諧社區(qū)

中華民族歷來(lái)是“尚中貴和”的民族，“和諧”是包括儒家思想在內(nèi)的中華文化的精髓。儒家倫理道德精華是中華民族生生不息、命脈相傳的不竭動(dòng)力。既有住宅增設(shè)電梯是一項(xiàng)造福于民的惠民便民工程，有利于提高宜居水平，方便居民生活，尤其是我國(guó)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的需求，但這項(xiàng)工程真正落到實(shí)處，除國(guó)家需制定優(yōu)惠政策、細(xì)則并適時(shí)介入外，更需社區(qū)居民換位思考，減少分歧，共建和諧家園。