【摘要】在黨的十九大報告中再次提出深化供給側(cè)結(jié)構性改革，堅持去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質(zhì)增量供給，實現(xiàn)供需動態(tài)平衡。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，而供給側(cè)改革中去庫存是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要核心。本文結(jié)合房地產(chǎn)去庫存政策和市場現(xiàn)狀對揚州市房地產(chǎn)去庫存進行分析，并就市場發(fā)展策略提出相應的幾點思考。

【關鍵詞】供給側(cè)；揚州房地產(chǎn)；去庫存

2015年中央財經(jīng)領導小組會議上，習近平總書記首次提出“供給側(cè)改革”，同年在中央經(jīng)濟工作會議提出“三去一降一補”，其中去庫存作為五大重點任務之一，房地產(chǎn)去庫存是重中之重。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進一步明確了調(diào)控的精神，要在供給側(cè)結(jié)構性改革的長效機制上積極采取措施。在2016年和2017年的政府工作報告中，都把房地產(chǎn)去庫存作為重點工作內(nèi)容。十九大指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，落實“三去一降一補”任務。

1、我國房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀分析

1.1 2017年國內(nèi)經(jīng)濟和揚州市經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析

從2017年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值593288.1億元，按可比價格計算，同比增長6. 9%，環(huán)比增長1. 7%。截止2017年10月，全國固定資產(chǎn)投資完成額累計517817.98億元；從2017年揚州市經(jīng)濟來看，前三季度揚州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3735.21億元，GDP增速7.8%，1-10月全市完成固定資產(chǎn)投資額2977.43億元，同比增長11.1%。增幅位列全省第5位，超省均3.9個百分點（省均7.2%）。

1.2 2017年國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與揚州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

從國家統(tǒng)計局2017年國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。2016年-2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速見圖1。全國房屋新開工面積145127萬㎡，同比增長5.6%，其中住宅新開工面積增長9.6%。全國商品房銷售面積130254萬㎡，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長5.6%。全國商品房銷售額102990億元，同比增長12.6%，其中住宅銷售額增長9.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬㎡，同比增長12.9%。10月末，全國商品房待售面積60258萬㎡，比9月末減少882萬㎡。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%。

從2016-2017年揚州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，2016年1-12月，市區(qū)商品房合同成交379.99萬㎡，同比增長75.66%，比歷史最高的2009年增長28.27%；其中商品住宅合同成交325.22萬㎡，同比增長77.55%，比2009年增長30.78%。2016年12月末，商品房累計可售面積為230.62萬平方米，較2015年年末下降32.93%；商品住宅累計可售面積為118.13萬平方米，較2015年年末下降34.77%。根據(jù)博深房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，截止2017年10月31日，揚州市商品住宅備案量為5.98萬方（含江都區(qū)，其中市區(qū)成交量4.46萬方），環(huán)比下降45%；期間由于國家各項調(diào)控政策加上房管局嚴控預售證、住房公積金貸款利率調(diào)整等等，揚州樓市、土地市場均開始出現(xiàn)回暖升溫跡象。想要保持去庫存態(tài)勢，仍需要政府出臺相關政策如購房貸款、公積金等政策以及具體降量措施，房地產(chǎn)開發(fā)商也需要提出新的營銷措施增加房屋出售量。

2、揚州市房地產(chǎn)去庫存政策以及執(zhí)行效果

2.1揚州市房地產(chǎn)去庫存政策

按照習近平總書記關于“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位和住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部4月1日下發(fā)的《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》精神，2017年4月?lián)P州市政府發(fā)布《市政府關于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》揚府發(fā)〔2017〕49號，從加強商品住宅用地市場管理、加強商品住房價格管理、規(guī)范商品住房市場交易行為、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度四個方面進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2016年6月?lián)P州市政府又出臺了《揚州市政府關于供給側(cè)結(jié)構性改革去庫存的實施意見》揚府發(fā)〔2016〕113號（以下簡稱《實施意見》），《實施意見》還進一步明確了今后一段時期我市房地產(chǎn)去庫存的總體目標和任務。到2016年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個月內(nèi)，其中市區(qū)（含江都區(qū)）在14個月內(nèi)。到2018年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在14個月內(nèi)，其中市區(qū)在12個月內(nèi)。到2020年底，實現(xiàn)商品住宅庫存去化周期保持在合理區(qū)間的目標。

鑒于上述的總體目標，揚州市從制度改革、政策鼓勵、結(jié)構調(diào)整和降本增效等方面形成“21條”具體措施。其中有積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房，鼓勵新就業(yè)人才購（租）房，暫停安置房新項目建設，加快將存量商品住房轉(zhuǎn)用為拆遷安置房。鼓勵符合條件的存量商業(yè)辦公用房等改為“創(chuàng)客空間”。支持新建商品住房“以租代售”，加快推進房地產(chǎn)用地結(jié)構調(diào)整，鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)開發(fā)建設，扶持綠色建筑、裝配式建筑、成品住房（裝修房）的開發(fā)建設。合理調(diào)控住宅用地出讓，堅持適度不飽和供應策略。2016年，市區(qū)商品住宅計劃供應量調(diào)減為1500畝左右。鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)的開發(fā)建設。

2.2揚州市房地產(chǎn)去庫存政策執(zhí)行

根據(jù)博深地產(chǎn)研究院和揚州房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)，2017年1月份揚州市區(qū)商品房成交1984套，2月份揚州市區(qū)商品房成交1808套，3月份揚州市區(qū)商品房成交2941套，4月份揚州市區(qū)商品房成交2337套，5月份揚州市區(qū)商品房成交2160套，6月份揚州市區(qū)商品房成交2652套，7月份成交1704套，8月份揚州市區(qū)商品房成交2745套，9月份揚州市區(qū)商品房成交2103套，10月份揚州市區(qū)商品房成交2659套。

目前揚州市供大于求，庫存上漲，截止2017年10月當前可售庫存129.55萬㎡，可售周期4.2個月。圖2中可以看出在相應的政策以及開發(fā)商采取的新的營銷策略下，揚州市房地產(chǎn)市場的庫存量處于平穩(wěn)健康下滑的狀態(tài)，在2017年這一現(xiàn)象尤其明顯，在政府《實施意見》以及國家宏觀調(diào)控，揚州市場庫存量和新增量處在螺旋穩(wěn)定的態(tài)勢。

從揚州土地供銷和市場溢價走勢即圖3、圖4可以看出，揚州房地產(chǎn)市場土地供應面積從2016年1月到2017年10月這段期間，土地供應面積不斷增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回暖，但房管局嚴控預售證，市場可售房源較少，各大地產(chǎn)開發(fā)商正積極集中拿預售證，為加緊步伐沖擊年底售房業(yè)績。2017年1-10月，揚州共有26塊土地成交；3月份涉住土地成交，整體溢價率最高144.38%。僅10月就供應7幅土地，共計建筑面積81.22萬方，無商業(yè)地塊。

2.3揚州市房地產(chǎn)市場去庫存運行分析

目前揚州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不應求的態(tài)勢，在《實施意見》和相應政策措施實施情況下，去庫存效果明顯，問題并不顯著；從揚州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和去庫存政策執(zhí)行效果分析，揚州房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，發(fā)展健康。

3、房地產(chǎn)去庫存的幾點思考

3.1緊跟城鎮(zhèn)化步伐，發(fā)展自身優(yōu)勢

按照2016全國城市級別劃分標準（北京、上海、廣州、深圳屬于一線城市，部分省會城市屬于二線城市），揚州市屬于三線城市。對揚州這樣的三線城市來說，房地產(chǎn)去庫存是政府重中之重，應順應時代要求，與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相適應，借助去庫存的時機，通過營銷策略、銀行降息、各種補貼、住房公積金貸款利率等激勵方式，加快去庫存進程，充分發(fā)揮城市人才、土地和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，利用好國家“人地錢”掛鉤政策，不斷發(fā)展壯大。這不僅符合本地長遠利益，也符合國家新型城鎮(zhèn)化根本目標。

3.2緊貼市場需求，多方多措施實施和完善

揚州市商品住房銷售量增速顯著回升，去化速度顯著加快，名義庫存水平下降商品房銷售速度增快。為保證市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，首先政府按照國家關于推進供給側(cè)結(jié)構性改革的決策部署，堅決落實各項調(diào)控舉措，市場總體保持穩(wěn)定。為進一步穩(wěn)定市場預期，保障剛性需求，強化市場監(jiān)管，確保各項調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，揚州市將在2017年進行第二次制定系統(tǒng)性調(diào)控舉措，抑制不合理住房消費支持剛需，完善多元化住房保障體系。其次開發(fā)商需認真分析市場需求，執(zhí)行差異化的策略，摒棄同質(zhì)化的產(chǎn)品，形成具有競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足不同住戶的多種需要。針對市場已經(jīng)形成的庫存，有條件進行修改的，要以供給側(cè)改革理論為依據(jù)，積極改建為適應新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)發(fā)展的新產(chǎn)品，完善原有配套設施，提高綜合質(zhì)量，吸引消費者，多渠道并舉消減住宅庫存。再者，消費者應結(jié)合市場和國家政策調(diào)控，理性化購房，切勿心存僥幸和投機心理。

3.3緊跟政策調(diào)控，可持續(xù)健康發(fā)展

十三五期間，國家的各種調(diào)控政策，在這種“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“租購并舉”等等，對揚州市房地產(chǎn)行業(yè)，目前的供不應求的“不良性”的發(fā)展態(tài)勢，應緊跟國家政策，制定并執(zhí)行適合揚州房地產(chǎn)市場的供給側(cè)實施意見，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，以保證市場能夠可持續(xù)并且健康發(fā)展。

結(jié)論：

房地產(chǎn)市場與人們息息相關，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，國家的調(diào)控政策和城市出臺一些意見和實施方案是為了更好的使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化和制度化，這樣房地產(chǎn)市場才能夠可持續(xù)的發(fā)展。通過對2017年以來全國和揚州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以及揚州房地產(chǎn)去庫存實施意見，分析揚州去庫存政策執(zhí)行效果并提出幾點思考。2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，同時也是深化供給側(cè)結(jié)構性改革的重要一年，揚州市在去庫存方面，時刻結(jié)合市場實際情況和政策的實施，有效促進房地產(chǎn)有效健康發(fā)展。

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作者簡介：

高網(wǎng)芹，女，1992.10，揚州大學碩士研究生，建筑科學與工程學院工程管理系。

項目來源：

2016年度江蘇省普通高校專業(yè)學位研究生實踐創(chuàng)新計劃項目：“經(jīng)濟新常態(tài)下?lián)P州房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對策研究”（項目編號：SJLX16_0593，省立校助）