城鎮(zhèn)建設建筑工程開發(fā)用地的規(guī)劃管理研究

卜令強

【摘要】土地是城市發(fā)展的載體，城鎮(zhèn)建設中現(xiàn)在面臨的很多問題都不是沒有地使用的問題而是如何有效利用的問題。城鎮(zhèn)化是社會發(fā)展經(jīng)濟進步的必然趨勢。城市化可以為經(jīng)濟關系帶來很大的變動驅動城鄉(xiāng)土地利用的變革，因此也引發(fā)了一些協(xié)調發(fā)展的問題。整個城市化的進程必須把土地作為自己的依靠，因此城鎮(zhèn)化中土地起著重要作用。無論是產(chǎn)業(yè)調整還是人口聚集以及基礎設施建設都要通過土地進行重新配置。因此在整個進程中要通過對土地的集約使用促進結構的合理和功能上的互補。筆者就針對這些建設中的問題深入探討小城鎮(zhèn)建設的管理問題，處理好供需兩者的矛盾，加快推進建設步伐。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)建設；建筑工程；土地開發(fā)

1、城鎮(zhèn)建設過程中存在的問題

隨著經(jīng)濟水平的提高和農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)民的物質生活也在逐漸提高，農(nóng)村的住宅建設也開始進入發(fā)展時期，但是同時村鎮(zhèn)建設在用地的過程中也暴漏出來很多管理問題，其中的矛盾也在不斷的增加。因此村鎮(zhèn)建設中的用地管理問題也急待解決。

1.1 規(guī)劃過程中沒有整體性和前瞻性，隨意性大

目前有很大的一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是國家或者省級試點鎮(zhèn)他們有較高的檔次和超前意識，但是在具體的實施過程中確實任意更改，把規(guī)劃改的面目全非。其中的原因有二第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導都是把外來投資的引進作為重要任務，所以才會出現(xiàn)一些投資商想到哪里就開發(fā)到哪里的問題，完全沒有認真對待土的規(guī)劃用途。第二，城鎮(zhèn)規(guī)劃一般都是任期內的領導制定的，往往繼任領導有別的思路，在一些小城鎮(zhèn)中經(jīng)常會出現(xiàn)規(guī)劃的很到位，卻不依照執(zhí)行的問題，這些現(xiàn)象也是一種十分普遍的問題。第三，小城鎮(zhèn)的規(guī)劃往往也是經(jīng)過領導同意，但是在整個實施的過程經(jīng)常出現(xiàn)領導突然出現(xiàn)新的想法，將規(guī)劃變成紙上畫畫的東西。對小城鎮(zhèn)的實際建設完全沒有起到約束的作用。這些原因共同造成小城鎮(zhèn)在建設的過程中沒有可以依據(jù)的標準，同時造成良田變成建設用地影響經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

1.2 土地使用方式粗放，違法占地等現(xiàn)象十分嚴重

在小城鎮(zhèn)建設中沒有有效的節(jié)約用地手段對土地資源始終不能作為重要經(jīng)濟資源對待，同時浪費土地和亂占耕地的現(xiàn)象也十分嚴重，經(jīng)常出現(xiàn)征的多用的少，征的早用的晚，更有嚴重的征地卻不用地，好地濫用等很多浪費土地資源的行為。在小城鎮(zhèn)的建設中還會出現(xiàn)非法批地和未批便用等現(xiàn)象的出現(xiàn)。往往還有因為出現(xiàn)沒有依法辦事造成的土地糾紛這些問題也損害了投資人的利益。在調查中還發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)一些農(nóng)民進城經(jīng)商從事個體經(jīng)濟，或者進城打工以及購買房產(chǎn)但是在農(nóng)村依然有他的房產(chǎn)和宅基地的情況，這些也形成一種一戶多占宅基地的問題，這些問題可以看出明顯違背了一戶一宅的明確規(guī)定。城鎮(zhèn)建設用地中的配套政策比如土地租稅政策、農(nóng)村宅基地使用政策、戶籍管理和社會保障等這些都有待進一步的發(fā)展。

2、城鎮(zhèn)建設中建筑用地的策略

土地是發(fā)展小城鎮(zhèn)的重要載體，小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展目標一定是集約用地，要通過科學的管理和規(guī)劃，同時還要嚴格控制我們土地的總供應量，挖掘已經(jīng)開發(fā)的土地的潛力，做到內涵發(fā)展。這也是我國城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設的趨勢。解決用地問題的出路在于一定要實事求是和規(guī)范用的以及依法管理，要堅持耕地總量處在動態(tài)的平衡中，把重點立足于開發(fā)整理和盤活總量提升現(xiàn)有土地的承載力跟使用率，建立規(guī)范的土地市場充分發(fā)揮市場在土地使用中的作用，促進經(jīng)濟的快速發(fā)展。

2.1 高起點同時做好城鎮(zhèn)規(guī)劃，這是城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎

科學的規(guī)劃是建設的依據(jù)是建設的基礎和良好發(fā)展的前提。推進小城鎮(zhèn)的科學發(fā)展合理規(guī)劃各項建設所占比例。一個城市的建設水平如何完全取決于規(guī)劃水平。整個建設一定要有長遠的眼光和重點，同時要確保經(jīng)濟的發(fā)展和規(guī)劃之間是相符合的。把人口盡量集中在城鎮(zhèn)中，把耕地集中與個別農(nóng)戶，工業(yè)企業(yè)集中在小區(qū)。做好四個環(huán)節(jié)第一，做好整體經(jīng)濟的全面考慮把城鎮(zhèn)地位與更大的經(jīng)濟體中。第二，制定合理的人口聚集規(guī)劃要充分保證規(guī)劃的操作性。第三，挖掘自身優(yōu)勢，發(fā)展自己的優(yōu)勢，做到有特色的規(guī)劃和發(fā)展。第四，要認真執(zhí)行規(guī)劃，在修改規(guī)劃的時候一定要做到和總體的規(guī)劃相一致，必須申報上級部門的統(tǒng)一才可以更改。發(fā)揮處上級的制約作用。

2.2 建立用地規(guī)范

完善我們的土地登記制度和土地證年書檢制，在建設中做到統(tǒng)一規(guī)劃、征地、開發(fā)、管理，保證建設的有序開展和有效控制。土地管理部門在管理的過程中一定要做到依法管理和正確調整?？梢远ㄆ诮M織聽證會共同討論土地開發(fā)的可行性和合理性。建設用地的征用和出讓等一定要經(jīng)過審查和報批。同時可以制定地價，代表政府簽土地登記證和使用權的出讓合同。對于土地的出讓要做到有步驟有計劃可實施的具體方案。同時要注意各個土地部門的配合在小城鎮(zhèn)特別是縣和鎮(zhèn)的配合，共同論證土地的開發(fā)和項目選擇。同時好要規(guī)范土地供應，加強對土地審批的管理。在城鎮(zhèn)建設只能對法律允許的才可以使用劃撥，對于其他的用地全部都要實行有償使用。要按照規(guī)劃統(tǒng)一進行農(nóng)業(yè)用地的轉換，一定要有償劃撥和使用。盡可能的使用招標和拍賣。對于協(xié)議出讓的一定不能低于規(guī)定的最低價格。

完善地價跟租稅的配套，通過這樣的方法促進合理配置，完善地價，可以制定出合理和積極的地價?？紤]到小城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設前期資金不足的問題，也可以采用預先收取部分的出讓金，但是一定要依照審批的權限和程序進行。同時還要加強集體土地進入市場的管理對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地可以作價入股或者租賃等各種合法的方式進行流轉。鎮(zhèn)集體土地可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己處理，對于存量土地也可以把收益歸入鎮(zhèn)政府。

小結：

建設用地的集約使用是衡量整個經(jīng)濟發(fā)展的重要指標。根據(jù)宏觀規(guī)劃的要求和目標，一定要找出適合的途徑進行有效的集約使用。一定要走出優(yōu)化土地結構，盤活存量，和制定科學標準，同時還要健全建立集約用地的機制，做到依法管理和從嚴管理探索走出節(jié)約用地新方法。

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