美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與應(yīng)對(duì)策略

【摘要】隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表、歐洲央行終止量化寬松，美國(guó)為縮減貿(mào)易逆差與各國(guó)掀起貿(mào)易戰(zhàn)，力求重塑?chē)?guó)際貿(mào)易新格局，從而打響世界各國(guó)加息的發(fā)令槍。這勢(shì)必會(huì)對(duì)政府債務(wù)、企業(yè)融資、個(gè)人投資以及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。本文結(jié)合美聯(lián)儲(chǔ)以及特朗普政府一系列財(cái)政政策、貨幣政策以及對(duì)華貿(mào)易策略，論述了這些因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。根據(jù)當(dāng)下中國(guó)政府和央行的財(cái)政政策和貨幣政策，分析了中國(guó)中長(zhǎng)期的應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】美聯(lián)儲(chǔ)；加息；縮表；貨幣政策；房地產(chǎn)

1、美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的基本邏輯與歷程

1.1美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的基本邏輯

根據(jù)貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，加息縮表，意味著減少貨幣供應(yīng)，增加融資成本，是一種通縮的舉措[1-2]。作為全球儲(chǔ)備貨幣，美元指數(shù)的走勢(shì)在任何時(shí)候都會(huì)牽動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的神經(jīng)，引發(fā)全球資金流動(dòng)、資產(chǎn)價(jià)格和大宗商品價(jià)格的動(dòng)蕩[3-5]。美元是全球經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表和“錨”，在全球經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期的情況下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美元的避險(xiǎn)屬性就會(huì)凸顯，資金就會(huì)流向美國(guó)。美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表政策讓強(qiáng)勢(shì)美元回歸，加劇了資金回流美國(guó)。

1.2美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的歷程演化

每當(dāng)美元進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)上升周期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的新型市場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)一些嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。本輪美元強(qiáng)勢(shì)周期一直持續(xù)到2016年年底，國(guó)際資本流動(dòng)以及大宗商品價(jià)格、資產(chǎn)價(jià)格，包括新興市場(chǎng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到美元升值以及美聯(lián)儲(chǔ)退出政策的巨大影響。進(jìn)入2018年，受美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表政策的影響，阿根廷、俄羅斯、印度等國(guó)的貨幣再次跳水。2018年5月3日，阿根廷比索暴跌8.5%，創(chuàng)下兩年多來(lái)的最大跌幅，陷入全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為了穩(wěn)住形勢(shì)，阿根廷一周之內(nèi)三次大幅加息將基礎(chǔ)利率提升到40%，這個(gè)利率水平將讓無(wú)數(shù)企業(yè)和負(fù)債的個(gè)人走向破產(chǎn)，人們膽戰(zhàn)心驚地?fù)?dān)憂這種情形會(huì)否向其它國(guó)家蔓延，全球的加息大潮會(huì)否如期而至。

美國(guó)加息縮表政策對(duì)大的經(jīng)濟(jì)體引發(fā)的危機(jī)，會(huì)讓一些大的經(jīng)濟(jì)體（比如巴西）首先是拯救房地產(chǎn)，迅速終結(jié)房地產(chǎn)的下跌，促使虛擬經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。以巴西為例，在推出大規(guī)模救市計(jì)劃以后，巴西2009年的房地產(chǎn)就恢復(fù)了上漲。實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要寬松，而虛擬經(jīng)濟(jì)需要去杠桿。貨幣寬松，資金流向虛擬經(jīng)濟(jì)。去杠桿則傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

2、中國(guó)中長(zhǎng)期的應(yīng)對(duì)策略

2.1中國(guó)財(cái)政貨幣政策方面的應(yīng)對(duì)策略

為應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表，中國(guó)政府和央行主要從資本管制和貨幣放水兩大策略入手。為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，中國(guó)人民銀行決定從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。新任央行行長(zhǎng)在博鰲論壇談及未來(lái)中國(guó)的貨幣政策時(shí)，明確表示：“貨幣政策在中國(guó)是審慎的、謹(jǐn)慎的貨幣政策。我們沒(méi)有什么量化寬松，或者零利率的政策?，F(xiàn)在世界大多數(shù)國(guó)家央行都開(kāi)始收緊利率，開(kāi)始退出擴(kuò)張，也會(huì)進(jìn)行縮表。我們已經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間期待這樣變化的發(fā)生，所以我們也已經(jīng)準(zhǔn)備好了進(jìn)行這樣的改變?！贬尫懦雒鞔_的收緊貨幣政策的信號(hào)，央行不是跟著美國(guó)加息這樣的緊縮政策，而是下調(diào)存款準(zhǔn)備金的放松政策。降準(zhǔn)意味著放水和釋放流動(dòng)性，這勢(shì)必為房地產(chǎn)市場(chǎng)打了強(qiáng)心針。盡管每次釋放流動(dòng)性的初衷都是為了中小企業(yè)的融資，都是為了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但每次放水都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的惡性上漲。

2.2中國(guó)未來(lái)財(cái)政貨幣政策的應(yīng)對(duì)策略

2018年3月，M2的增速8.2%，歷史新低，社會(huì)融資額的增速下滑至10.5%，也是歷史新低。由于銀行系統(tǒng)前期貸款增速的加快上升和存款增速加快下滑，導(dǎo)致銀行的流動(dòng)性持續(xù)緊張。中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率目前大型銀行是17%，小型銀行的存款準(zhǔn)備金率為15%，在全球都屬于高水平。維持這么高的存款準(zhǔn)備金本來(lái)就不合理，下調(diào)存款準(zhǔn)備金具有合理性。但長(zhǎng)期以來(lái)，由于存款準(zhǔn)備金工具比較敏感，投鼠忌器，動(dòng)用存款準(zhǔn)備金容易引發(fā)對(duì)貨幣政策轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。

2.3中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)形成普遍上漲的預(yù)期，這為對(duì)沖美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表政策是十分有利的。再加上本次降準(zhǔn)，對(duì)于處在嚴(yán)控中的房地產(chǎn)無(wú)疑打了一劑強(qiáng)心針。盡管央行強(qiáng)調(diào)，是每一次打的旗號(hào)是為解決中小企業(yè)的融資難問(wèn)題，為中小企業(yè)釋放流動(dòng)性，但事實(shí)上，每一次釋放流動(dòng)性，真正得到實(shí)惠的還是房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是不可忽略的是，美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表勢(shì)必導(dǎo)致全球美元資金鏈全面緊張。資本管制短期可以讓人民幣匯率維持在合理區(qū)間，但國(guó)內(nèi)人民幣的超發(fā)將會(huì)形成嚴(yán)重的堰塞湖，貨幣政策不可能一直寬松?？梢灶A(yù)期，中國(guó)可能采取“降準(zhǔn)+加息”的政策組合，這個(gè)組合的好處是，一方面確保整體經(jīng)濟(jì)對(duì)流動(dòng)性的需求，另一方面，通過(guò)價(jià)格信號(hào)釋放貨幣政策收緊的總方向，抑制資產(chǎn)價(jià)格的反彈，控制杠桿。毫無(wú)疑問(wèn)，如果讓經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的轉(zhuǎn)型，避免硬著陸，對(duì)未來(lái)中國(guó)政府的施政能力、房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是一個(gè)考驗(yàn)。

結(jié)論：

（1）美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表政策讓強(qiáng)勢(shì)美元回歸，加劇了資金回流美國(guó)，引發(fā)全球特別是新興市場(chǎng)的資金流動(dòng)、資產(chǎn)價(jià)格和大宗商品價(jià)格的動(dòng)蕩，對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成一定的擠壓。

（2）中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)形成普遍上漲的預(yù)期，這為對(duì)沖美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表政策是有利的。央行的降準(zhǔn)為房地產(chǎn)無(wú)疑打了一劑強(qiáng)心針，但是持續(xù)的貨幣放水是不可持續(xù)的。

（3）受美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期加息縮表的影響，為要確保整體經(jīng)濟(jì)對(duì)流動(dòng)性，又要抑制資產(chǎn)價(jià)格。中國(guó)可能采取“降準(zhǔn)+加息”，通過(guò)釋放貨幣收緊信號(hào)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。

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作者簡(jiǎn)介：

黃霞，武漢科技大學(xué)城市學(xué)院，湖北武漢。