徐大章　張棟

【摘要】建立“保障性住房”體系，是為了“讓全體人民住有所居”，實(shí)行低價(jià)政策，嚴(yán)厲“打擊投資中的投機(jī)性購房行為”，以避其所短；建立“商品性房產(chǎn)”體系，是為了滿足市場(chǎng)對(duì)于高檔房產(chǎn)的需求，豐富市場(chǎng)的供給、提高市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，以揚(yáng)其所長(zhǎng)；這樣雙管齊下，就可以穩(wěn)定住房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方面，不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)：又可以在一定程度上，發(fā)揮其作為國家經(jīng)濟(jì)支柱之一的作用；從而破解了困擾世界多年的重大難題。

【關(guān)鍵詞】住房；經(jīng)濟(jì)效益

如何破解“炒房熱”及其所帶來的危害，是世界各個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)共有的一大難題；最近，我們國家對(duì)于新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了一系列、具有劃時(shí)代性質(zhì)的嶄新政策，我經(jīng)過仔細(xì)研究以后認(rèn)為：運(yùn)用好這些政策，就能夠?qū)ΠY下藥，破解這個(gè)世界性的重大難題。

這些政策概括起來說，主要有以下四點(diǎn)：

首先、也是最為根本的一點(diǎn)，就是提出了：要宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營方向，具體地說就是要發(fā)展“保障性住房”、要將“保障性住房”和“商品性房產(chǎn)”這兩種完全不同性質(zhì)的市場(chǎng)經(jīng)營方向和模式區(qū)分開來，從而形成：在一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，允許存在有兩種完全不同經(jīng)營模式的市場(chǎng)格局（以下簡(jiǎn)稱為“兩種模式”）；這一種市場(chǎng)格局，勢(shì)必引導(dǎo)中國房地產(chǎn)業(yè)走向一個(gè)全新的境界，也就是說：在中國即將徹底解決“炒房炒地”所帶來的“泡沫經(jīng)濟(jì)”及其所造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時(shí)也保留了它作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的巨大作用，從而破解了這個(gè)世界性的大難題。

第二點(diǎn)就是提出了：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種全新定位；同時(shí)還具體地提出了：要嚴(yán)厲“打擊投資中的投機(jī)性購房行為”，這是對(duì)于猖狂的炒房人的炒房行為最嚴(yán)厲的警告，更是直接對(duì)于炒房行為的最為有力的制止措施和沉重的打擊政策。

第三點(diǎn)是提出了：要建立全新定位“保障性住房”的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系；因?yàn)橐⑦@個(gè)體系的目的，就是為了“讓全體人民住有所居”；所以就不僅需要有“保障性住房”供人們購買，而且還需要有與之相配套的租賃住房供人們租住，要提倡實(shí)行“租售并舉”；同時(shí)在這個(gè)領(lǐng)域里還需要“建立多主體供給、多渠道保障體系”等一些具體方法跟措施，形成一個(gè)全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系：而且，在所有這些方面也都要區(qū)別于“商品性房產(chǎn)”。

第四點(diǎn)是提出了：今后房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的操控主體是各個(gè)城市的地方政府；要以各個(gè)城市的具體情況為依據(jù)，出臺(tái)適合各地的政策、法規(guī)，要建立“因城施策”的治理思想，落實(shí)地方政府的主體責(zé)任等等。

下面再從三個(gè)方面來具體地談?wù)?，我研究這個(gè)新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)全新政策的理論、方法、結(jié)果、結(jié)論：

1、“兩種模式”是我們國家提出來的全新創(chuàng)意

縱觀當(dāng)今世界各個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大都是由一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營體系組成，實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營方向、經(jīng)營模式、經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)管理等等，這樣做的結(jié)果是：他們一方面得到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來的各種好處，譬如：市場(chǎng)迅速的繁榮昌盛、獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益等等，但是他們另一方面又無可避免地承擔(dān)起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來的種種弊端，譬如：炒房炒地所造成的危害、泡沫經(jīng)濟(jì)周期性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)危機(jī)等等，這樣它就成為了困擾世界各國房地產(chǎn)市場(chǎng)多年以來，一直沒能夠解決的一個(gè)重大難題；我們現(xiàn)在提出的這個(gè)“兩種模式”，既可以得到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來的各種好處，又可以避免它的種種弊端，所以它就成為了解決這個(gè)難題的一把除弊興利的“金鑰匙”：何以這么說呢？根據(jù)是什么？請(qǐng)您耐心地看完本文中我所敘述的觀點(diǎn)，最后就會(huì)順理成章地得到對(duì)于這個(gè)問題的答案。

2、在一個(gè)統(tǒng)一市場(chǎng)經(jīng)營模式下的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一把“雙刃劍”

要說清楚這個(gè)問題，必須先從“炒房熱”說起，“炒房熱”的理論基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的“兩種價(jià)值論”和房地產(chǎn)的“股票效應(yīng)”；眾所周知，房地產(chǎn)有兩種價(jià)值：一是“有形價(jià)值”，因?yàn)榉孔幽軌蜃鳛榫幼　⑥k公、廠房等等的實(shí)際應(yīng)用，所以，由此可以帶來它的“有形價(jià)值”；二是“無形價(jià)值”，因?yàn)榉孔雍凸善?、期貨證券一樣，參加實(shí)際交易的“實(shí)體--房屋、資金”和由此產(chǎn)生的“實(shí)體價(jià)格”，它們本身是不能夠像其他商品一樣，擺上“柜臺(tái)”去“明碼標(biāo)價(jià)”地售賣的，而真正參加售賣交易的是它們的替代品--只不過是一文不值的一張“紙”或是一個(gè)“本本”而已，這就是它的“虛體--票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證”和它的“虛體價(jià)格”；其實(shí)這個(gè)“虛體價(jià)格”（也稱之為：房地產(chǎn)的“市場(chǎng)價(jià)格”）并不能夠直接地反映它所代表的“實(shí)體價(jià)格”，它只不過是由人為的市場(chǎng)炒作，從而產(chǎn)生出來的一種虛擬價(jià)格而已。這種“市場(chǎng)價(jià)格”是一把“雙刃劍”，它即會(huì)迅速地、大量地積累社會(huì)財(cái)富，產(chǎn)生利潤，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量增加，從而使得市場(chǎng)迅速膨脹、發(fā)展，并且顯現(xiàn)出一時(shí)的繁榮昌盛景象，其實(shí)這只不過是一種表面上的假象（即所謂的“泡沫經(jīng)濟(jì)”）而已；正是由于這種“虛假繁榮”，及其所帶來的“惡性循環(huán)”，其結(jié)果就必然會(huì)波及到整個(gè)的國民經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而就會(huì)造成全國性的“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”。

下面我們就再一起來具體研究一下：“炒房熱”是怎么形成的？它為什么會(huì)起到推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用？在這中間誰是最大的受益者？誰又是最大的受害者？過去有一段時(shí)間里國家曾經(jīng)多次發(fā)布政策，企圖制止“炒房熱”，但是困難重重、阻力究竟來自何方？現(xiàn)在又為什么會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的操控主體的重要責(zé)任，落在了各個(gè)城市的地方政府的頭上了？等等問題。

我們就以一個(gè)百萬人口的中小城市為例，假如：刨去臨時(shí)人口和一些閑雜人口以后，按一家三口人員計(jì)算，這個(gè)城市實(shí)際上還會(huì)剩有90萬常住人口、30萬戶常住家庭需要住房，也就是說這個(gè)城市最大的住宅需要量是30萬個(gè)單元，這是一個(gè)相對(duì)的確定值，由此就可以得出一個(gè)結(jié)論：在一段時(shí)間里市場(chǎng)上的購房量應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)的定值，一般變化不會(huì)太大，供需關(guān)系應(yīng)該是基本平衡的，不會(huì)有大起、大落；

但是，當(dāng)市場(chǎng)上一旦涌入了大量的“炒房人”以后，情況就會(huì)發(fā)生突然的變化，由于“炒房人”搶購的是市場(chǎng)上緊俏的房產(chǎn)，它們就會(huì)造成局部市場(chǎng)上瞬時(shí)的“求大于供”，按照市場(chǎng)規(guī)律，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“求大于供”時(shí)，商品就會(huì)漲價(jià)，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)受到如此強(qiáng)大的刺激以后，就會(huì)立即使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頓時(shí)膨脹、迅速繁榮，房?jī)r(jià)就必然會(huì)突然上漲，隨之地價(jià)也會(huì)跟著上漲，“炒房人”多了，就會(huì)瞬時(shí)出現(xiàn)大量資金涌入市場(chǎng)，其中最大受益者當(dāng)然是“炒房人”，然而他們是一個(gè)群體，所以，分配到每一個(gè)人的頭上，他們就不是最多的了，在這種情況下，土地所有者的代表一一地方政府就當(dāng)仁不讓地成為了最大的受益者了；在房?jī)r(jià)上漲之后，就會(huì)有一群不明真相的所謂的“聰明人”，也跟著去搶購，他們起到了推波助瀾的作用，于是會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，此時(shí)“炒房人”見有利可圖，紛紛拋出他們拿在手里的緊俏房產(chǎn)，正是因?yàn)椤盎实鄣呐畠翰怀罴蕖钡脑颍诖藭r(shí)他們拋出的緊俏房產(chǎn)，就會(huì)有人去搶購，從而使得“炒房人”得到豐厚的利潤，然后他們迅速撤離市場(chǎng)，接著就是在市場(chǎng)上出現(xiàn)瞬時(shí)的“供大于求”的局面，這就使得房?jī)r(jià)迅速下跌，于是那些“聰明人”叫苦不迭，他們就成了這一場(chǎng)鬧劇中的真正的、也是最大的受害人了：如此周而復(fù)始，形成惡性循環(huán)，不斷積累，一發(fā)不可收拾，于是就會(huì)出現(xiàn)整體的國民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

過去，有一段時(shí)間里，國家對(duì)于這種現(xiàn)象，曾經(jīng)一再發(fā)布政策，企圖制止“炒房熱”，但是困難重重、阻力究竟來自何方呢？不言而喻，一方面是由于單一的市場(chǎng)經(jīng)營模式?jīng)]有得到改變，也就是根本性的問題，沒有得到解決，當(dāng)然，這個(gè)問題的本身，就不可能得到徹底的解決；另一方面就是前面說到的那個(gè)既得利益者--城市的地方政府，因?yàn)槿绻麤]有了炒房行為，也就沒有了地方政府的一項(xiàng)可觀的收入，掐斷了他們的財(cái)路，因此就是他們，在起著一個(gè)十分不光彩的作用；常言說得好：“解鈴還須系鈴人”，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的操控主體的重要責(zé)任，就無可爭(zhēng)議地落在了各個(gè)城市的地方政府的頭上了；這也就是為什么在現(xiàn)在提出了：今后房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的操控主體是各個(gè)城市的地方政府；要以各個(gè)城市的具體情況為依據(jù)，出臺(tái)適合各地的政策、法規(guī)，要建立“因城施策”的治理思想，落實(shí)地方政府的主體責(zé)任的原因了。

3、“除弊興利”，“兩種模式”應(yīng)運(yùn)而生，解決了一個(gè)世界性的大難題

如前所述：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“雙刀劍”作用說明了：它既有“弊”的一面、也有“利”的一面；我們要徹底的在“保障性住房”領(lǐng)域里，消除它“弊”的一面、避其所短、鏟除它的負(fù)面影響；但是我們也不能夠“因噎廢食”，所以，我們要在“商品性房產(chǎn)”領(lǐng)域里，發(fā)揮它“利”的一面、揚(yáng)其所長(zhǎng)、利用它的正面作用；這就是“兩種模式”所特有的、劃時(shí)代的“獨(dú)到之處”！

首先說說除“弊”方面，關(guān)于“保障性住房”的事：過去把“保障性住房”曾經(jīng)叫過“福利性住房”，我經(jīng)過研究認(rèn)為：這兩者之間，是有區(qū)別的、不可同日而語；前者是在建造時(shí)，就已經(jīng)確定它，是具有保障性質(zhì)的了，政府給予其一定的優(yōu)惠政策，使其從成本和出售價(jià)格方面都能夠得到降低，讓購買者從中得到實(shí)惠；而后者則是由政府選擇一部分商品房，給予一定的貨幣補(bǔ)貼，從而也就讓購買者從中得到實(shí)惠；兩者在頭一次交易之中，也就是在讓購買者從中享受到實(shí)惠方面，沒有什么根本性的區(qū)別；而到了第二次以后的交易中，由于兩者之間的成本構(gòu)成的情況不同，再次交易的價(jià)格，就勢(shì)必應(yīng)該有所差異，于是就會(huì)出現(xiàn)了兩種不同的市場(chǎng)經(jīng)營模式；

“保障性住房”的領(lǐng)域，是關(guān)系到全國最廣大人民群眾生活的領(lǐng)域，是要保障人民群眾“住有所居”的領(lǐng)域，在這個(gè)領(lǐng)域里，涉及的人口眾多、地域廣大，它在各個(gè)方面所占的比例都是極大的，它是我們社會(huì)的主流，在經(jīng)濟(jì)上占有主導(dǎo)地位，只要確保了這個(gè)領(lǐng)域的穩(wěn)定，我們的國家就可以做到“泰山壓頂不動(dòng)搖”，因此，在這個(gè)領(lǐng)域里，我們實(shí)行的就應(yīng)該是低價(jià)政策，對(duì)于這一領(lǐng)域里的價(jià)格，一定要嚴(yán)加控制，管緊、管嚴(yán)；建立其一切配套的政策、措施的前提，也應(yīng)該是價(jià)格要低廉，要達(dá)到讓廣大的人民群眾都能夠接受的程度；要給予其一定的、帶有根本性的、長(zhǎng)效性的優(yōu)惠政策（譬如要降低：出讓土地的價(jià)格、稅收的價(jià)格、各種管理性收費(fèi)的價(jià)格等等）；還要穩(wěn)定租售價(jià)格，保障其價(jià)格波動(dòng)不能太大、太快；要“建立多主體供給”的制度，即：“保障性住房”要有由開發(fā)商建造的、也要有由企業(yè)給職工建造的、還要有由群眾集資建造的、更要有由社會(huì)保險(xiǎn)等其他方面出資建造的，等等不一而足；還要建立“多渠道保障體系”，即：要有與這一領(lǐng)域相配套的中介公司、裝修公司、物業(yè)公司等，他們的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價(jià)格等項(xiàng)都應(yīng)該是低廉的、與之總體要求應(yīng)該是相互適應(yīng)的。

在這個(gè)領(lǐng)域里，應(yīng)該正本清源地提出來：“房子是用來住的，不是用來炒的”，執(zhí)行“全新房地產(chǎn)市場(chǎng)定位”和毫不留情的“打擊投機(jī)性購房”的政策，要讓炒作房地產(chǎn)的行為及其所帶來的一切惡果，斷絕了一切生長(zhǎng)的土壤、叫它死無葬身之地，從而就能夠有效地保證了國家的長(zhǎng)治久安、不至于發(fā)生重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的事件。

現(xiàn)在再來研究“商品性房產(chǎn)”領(lǐng)域，現(xiàn)在提出的“商品性房產(chǎn)”的市場(chǎng)經(jīng)營目的，應(yīng)該是為了滿足市場(chǎng)對(duì)于高檔房產(chǎn)的需求、同時(shí)也是為了充分地發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，即：增加市場(chǎng)的交易量、繁榮市場(chǎng)、增加地方政府等方面收益的作用，使其繼續(xù)成為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一；

這個(gè)領(lǐng)域是屬于為給高收入層次人群提供服務(wù)的；據(jù)有關(guān)方面的調(diào)查，說：當(dāng)前屬于這個(gè)層次的人們，有數(shù)千萬之多，他們的絕對(duì)人數(shù)不算少、但是，在全國人口中所占的比例不大，他們的經(jīng)濟(jì)能量不小，他們的需求極大、極高，因此我們對(duì)于這一個(gè)領(lǐng)域絕對(duì)不可以小覷，反而應(yīng)該對(duì)它予以適當(dāng)?shù)闹匾暎?/p>

在這個(gè)層次的人群中，他們追求的是高享受、高消費(fèi)、高品質(zhì)，他們相互攀比、相互夸富，他們不計(jì)算花錢的多少，只為追求舒適、安逸的生活環(huán)境，因此在這個(gè)領(lǐng)域里，就應(yīng)該一切按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，實(shí)行：高稅收、高地價(jià)、高價(jià)格的“租售并舉”等等；同時(shí)也需要建立高價(jià)的“多主體供給”制度和高價(jià)的“多渠道保障體系”；要聘請(qǐng)國際上資深專家為他們精心設(shè)計(jì)、要讓高檔次的施工隊(duì)伍為他們施工、還要找高級(jí)別的裝飾公司為他們進(jìn)行裝修；要為他們建造多樣式的別墅、花園式的住宅以及高檔次的辦公用房，要為他們配套各種豪華休閑娛樂設(shè)施、建造超高級(jí)別的養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療、美容等等配套設(shè)施，（就像是最近開發(fā)的“恒大谷”那樣）為他們提供高價(jià)錢的各項(xiàng)服務(wù)；在這個(gè)領(lǐng)域里，應(yīng)該允許適當(dāng)?shù)摹俺捶?、炒地皮”，地方政府也不必過多的干預(yù)，只需制定一定的法規(guī)加以限制就可以了，這是因?yàn)檫@一領(lǐng)域只不過是一個(gè)局部，即使在這里出現(xiàn)了局部的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那也將是一起無關(guān)大局的個(gè)別事件，不至于影響到整個(gè)的國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)；我的這一大膽構(gòu)想是否正確？是否切實(shí)可行？還需要通過逐步實(shí)踐來加以證明，取得經(jīng)驗(yàn)，然后再逐步地加以推廣開來。

綜上所述，從這兩個(gè)領(lǐng)域里，雙管齊下，這樣做的結(jié)果就會(huì)是：即可以穩(wěn)定住，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方面，不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)；又可以在一定程度上，發(fā)揮其作為國家經(jīng)濟(jì)支柱之一的作用，豈不是就可以做到了“兩全其美”了嘛！

這就是我研究的結(jié)論：“兩種模式”開啟了困擾世界各國房地產(chǎn)市場(chǎng)多年未能解決的重大難題的一把除弊興利的“金鑰匙”；這也就是本文題目所說的“房地產(chǎn)業(yè)無限光明的發(fā)展前景”。