太原市旅游地產開發(fā)研究

王婷

[摘 要] 旅游地產市場近年來發(fā)展日臻成熟，前景大好。太原市作為山西省省會，歷史文化底蘊深厚，發(fā)展旅游地產是發(fā)展全域旅游和實現(xiàn)太原市城市升級的重要發(fā)展戰(zhàn)略。從當前旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，通過宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境進行分析，提出太原市旅游地產的發(fā)展策略。旨在為太原旅游地產業(yè)發(fā)展提出建議，以實現(xiàn)其更好更快的發(fā)展。

[關 鍵 詞] 太原市；旅游地產；開發(fā)策略

[中圖分類號] F590.65 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2018）18-0200-02

太原歷史悠久，文化底蘊深厚，是著名的旅游城市。隨著全域旅游的不斷深化，旅游業(yè)與房地產業(yè)融合產生的旅游地產業(yè)更受期待，前景廣闊。本文通過分析旅游地產的發(fā)展現(xiàn)狀與太原市發(fā)展旅游地產業(yè)的環(huán)境基礎，提出在太原市發(fā)展旅游地產的相關策略，以期為其繼續(xù)發(fā)展提供合理而具有參考價值的建議。

一、我國旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著全域旅游成為旅游業(yè)的發(fā)展重點和趨勢，旅游業(yè)與其他產業(yè)的融合成為旅游行業(yè)的關注焦點。為了保障休閑旅游的可持續(xù)發(fā)展，完善的旅游基礎設施必然要與之相適配，這其中，房地產業(yè)是必不可少的，因此旅游產業(yè)和房地產業(yè)結合形成的新業(yè)態(tài)——旅游地產在我國迅速發(fā)展起來。

作為“國際旅游名城”的重要品牌項目之一的西安曲江新城，是國內旅游地產的典型成功案例，它有著較為明確的主題定位，整合了旅游、休閑、教育、會展、居住等功能，成為城市旅游資源綜合開發(fā)及地產增值的典范。相反，國內也有一些較為失敗的旅游地產項目，如呼倫貝爾的天工部落、通遼的茉莉廟水庫等，這些旅游地產項目大多由于對旅游資源穩(wěn)定性與可靠性把握失準，或者是主體缺乏特色、旅游資源支撐不足等原因最終走向失敗。

總體來說，目前我國的旅游地產發(fā)展機遇與危機并存。機遇方面：首先，旅游地產多選址三四線城市或者郊區(qū)，面臨的政策風險較小；其次，近年來國內房地產面臨宏觀調控，愈來愈多房地產企業(yè)選擇進入旅游地產領域；最后，旅游地產的消費市場發(fā)展空間逐漸增大，國民可自由支配收入增長使度假消費成為新的消費增長點，極大地拓展了旅游地產的市場發(fā)展?jié)摿ΑＮC方面：其一，旅游地產對相關產業(yè)和服務水平有比較高的要求，它剛剛興起，還不能達到滿意的要求。其二，相關制度和立法落后，使其發(fā)展缺乏穩(wěn)定的保障。其三，目前發(fā)展方式不科學，過于傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新，管理的理念也不到位，開發(fā)、經營模式單一。

二、太原市旅游地產發(fā)展環(huán)境分析

（一）太原市宏觀環(huán)境分析

從社會文化環(huán)境來看，太原是一座具有2500年建城史的歷史文化古城，悠久的歷史使太原積淀了較為豐厚的文化底蘊，同時，太原擁有眾多文物遺跡和非物質文化遺產，這些都為旅游地產的發(fā)展奠定了堅實的文化基礎。

從自然環(huán)境來看，太原地處山西省旅游線的中心位置，在市內有多處國家級、省級風景名勝區(qū)和國家級森林公園，我國最大的道教石窟龍山石窟也在太原市內。此外，隋唐年間建成的佛教名剎等文物古跡也在境內。豐富的人文和自然旅游資源為太原市發(fā)展旅游地產提供了資源保障。

從經濟環(huán)境來看，近年來，太原市的規(guī)模與布局發(fā)生著巨大改變，從曩昔單一的工業(yè)城市，逐漸被賦予更加豐富的內涵：經濟結構正發(fā)生積極變化，經濟的運行質量顯著提高。隨著城市基礎設施建設等基本公共服務的投入增加，社會事業(yè)穩(wěn)步推進，居民收入穩(wěn)定增長，民生保障全面提升。在房地產市場及政策不斷演變的過程中，傳統(tǒng)房地產項目的需求逐漸減少，這就導致大量的房地產資金需要尋求新的發(fā)展路徑，旅游地產成為眾多開發(fā)商新的戰(zhàn)略選擇。

從政策環(huán)境來看，隨著太原市旅游發(fā)展委員會的成立，太原已經把旅游業(yè)定位為一項戰(zhàn)略性支柱產業(yè)，同時還出臺了一系列法規(guī)政策來促進旅游產業(yè)的發(fā)展，政策的保證是旅游地產發(fā)展的助推器。特別是2017年11月，太原市旅游發(fā)展委員確定了太原旅游產業(yè)發(fā)展實施的“四大戰(zhàn)略”，以此來貫徹落實“山西省戰(zhàn)略性支柱產業(yè)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略。

在技術支持層面，影響和制約太原市旅游產業(yè)快速發(fā)展的一個技術原因是旅游專業(yè)人才匱乏。從從業(yè)隊伍現(xiàn)狀來分析，太原市旅游關聯(lián)產業(yè)從業(yè)人員21萬人，占人口比重的5%，較全國平均水平低了1.3%。其次，全市旅游人才的分布存在著不合理的問題，賓館飯店和旅行社占全行業(yè)人才總數(shù)的近九成，一些新興的旅游服務業(yè)人才非常緊缺。因此，人才技術成為旅游地產的發(fā)展障礙之一。

（二）太原市旅游地產微觀環(huán)境分析

1.旅游市場分析

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012—2017年太原市旅游人數(shù)逐年增長，增速基本保持在15%以上。六年間旅游人數(shù)從2012年的2983.89萬人增長至2017年6780.72萬人，增長了3796.83萬人。在旅游收入方面，太原市旅游收入增速連年保持在16%以上，2017年旅游收入超800億元，同比增速達20.2%，增長十分迅速。截止2017年，全市共有國際、國內旅行社152家，占全省的45.71%；旅游星級飯店77家，占全省的34.52%。然而，目前太原市旅游市場也存在著諸多制約發(fā)展的因素：隨著山西省內其他地市的綜合發(fā)展，太原市在旅游業(yè)上面臨著激烈競爭，首位度低。旅游資源未得到合理的整合分配，管理體制改革滯后，宏觀監(jiān)控力度不夠，缺乏發(fā)展旅游的內在動力。

2.房地產市場分析

房地產是一個區(qū)域性分散的市場，受政府宏觀調控政策及各地區(qū)收入水平、地理文化環(huán)境等復雜因素的影響，太原市房地產發(fā)展至今，在城市經濟中占據(jù)重要地位。目前太原房地產處于平穩(wěn)發(fā)展期，房地產市場投資大幅度增加，去年房地產市場發(fā)展迅速，突破成交總量1000億量級，全國近40家品牌開發(fā)商爭先恐后進入太原市場，但是卻在土地上遭遇瓶頸，一地難求，旅游地產是目前受開發(fā)商追捧的拿地方式。

3.競爭者分析

旅游地產的投資主體無外乎政府、旅游企業(yè)或房地產企業(yè)，對太原市的旅游地產相關企業(yè)而言，就目前來說，華僑城是其最重要的競爭者。自華僑城入駐太原市后便呈現(xiàn)出了十分強勁的發(fā)展勢頭，以“大生態(tài)、大文化、大旅游、大融合”為發(fā)展目標的華僑城，致力于探索區(qū)域整體開發(fā)，以三晉文化為發(fā)展特色，促進晉源區(qū)的經濟發(fā)展和產業(yè)結構優(yōu)化。華僑城有著較為雄厚的資金、管理、人才等支持，并且擁有政府的大力支持，以打造國家級全域旅游示范區(qū)為目標，力圖推進全域旅游示范區(qū)建設。

4.消費者分析

對旅游地產的消費者而言，旅游地產突出了其居住的功能，同時和傳統(tǒng)的旅游酒店居住和管理也有著極大區(qū)別。因此，旅游地產消費者又分為直接投資旅游地產的消費者和直接使用產品的體驗消費者兩類：對直接投資旅游地產的消費者來說，他們大多具有較高的消費水平，經濟狀況較好，傳統(tǒng)地產項目往往無法滿足此類人群的需求，旅游地產能夠使其獲得極大的個人空間；對直接消費產品的旅游地產間接消費者而言，他們大多是來景區(qū)進行旅游體驗的旅游者，該類消費者參與消費的積極性較強、對餐飲住宿的支出額度和消費頻率較高，旅游地產能夠使其享受到良好的物業(yè)服務和休閑娛樂體驗。

然而，當前影響太原市旅游地產消費者購買的主要因素是旅游地產領域信息不對稱的問題：投資消費者購買旅游地產后，需要通過旅游物業(yè)公司來實現(xiàn)投資收益，但消費者獲取委托物業(yè)公司信息的途徑也較為有限，由于消費者在旅游房地產消費過程中處于信息劣勢的地位，從而提高了消費者預期權益受損的風險，也進而成為旅游地產直接投資消費者購買決策過程中的最大障礙。

三、太原市旅游地產開發(fā)策略

（一）充分利用資源，實現(xiàn)規(guī)模經濟

太原市旅游地產的開發(fā)應充分利用當?shù)氐幕A設施、自然、文化等資源，增強產品吸引力，節(jié)約經營成本，實現(xiàn)規(guī)模經濟，促進自身的發(fā)展。太原市旅游地產的開發(fā)可結合自身已有的歷史文化資源和區(qū)位優(yōu)勢，提煉文化獨特性，依托“太原經濟圈”的有利條件，建立以太原市為中心的“大太原旅游經濟圈”。以晉商文化、晉陽文化為吸引力，通過全面先進的太原旅游文化信息中心，形成大太原旅游文化格局，開發(fā)出多樣化的旅游地產產品組合。如，將晉陽文化融入地產開發(fā)建設，打造出獨特而有核心競爭力的文化旅游品牌，借鑒目前國內較為成功的旅游地產，打造景點地產、度假地產、住宅地產以及商業(yè)地產的綜合體。

（二）利用相關政策，獲得發(fā)展優(yōu)勢

旅游業(yè)是新興的“朝陽產業(yè)”，對國民經濟的發(fā)展起到了重要的促進作用。旅游地產的發(fā)展可以極大地推動旅游業(yè)的發(fā)展，太原市政府大力鼓勵旅游地產的發(fā)展。因此，開發(fā)旅游地產應關注政府動態(tài)，積極了解政府在招商引資、項目用地、金融服務以及免稅政策上對太原旅游地產的政策支持。通過利用相關政策，分散旅游地產開發(fā)的經營風險。另外，旅游地產的開發(fā)應遵守相關行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度，科學規(guī)范地開發(fā)。

（三）提高管理水平，科學發(fā)展，互利共贏

管理者應提高管理水平，更新管理觀念，改革管理體制，積極引進人才。在旅游地產項目開發(fā)規(guī)劃的過程中，管理者要兼顧眼前利益與長遠利益，實現(xiàn)經濟效益、社會效益與環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。同時，在開發(fā)時要合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調發(fā)展。設施建設上應該完善優(yōu)化基礎設施，配套設施；完善旅游地產的公共信息服務；景區(qū)建設，在保持自然景貌基礎上適當修整改善，深度挖掘景點的歷史文化內涵，將其放大。注重對資源、環(huán)境的保護，不可過度開發(fā)。應保障當?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過程中的增值收益，形成企業(yè)與社區(qū)互利共贏的良性循壞。同時，管理者應積極引進行業(yè)精英和高層次人才，保障旅游地產的人才要求。

（四）提高創(chuàng)新能力，滿足多樣化需求

旅游地產的開發(fā)應有自身特色，而不是照搬別人的發(fā)展模式。太原市具有豐富的自然、歷史文化資源，旅游地產的開發(fā)應充分結合當?shù)刭Y源，打造具有當?shù)靥厣穆糜蔚禺a。旅游地產的開發(fā)應體現(xiàn)企業(yè)文化和企業(yè)理念，切忌生搬硬套別人的發(fā)展模式，力求從眾多競爭者中脫穎而出。針對直接投資旅游地產的消費者和直接消費產品的旅游地產間接消費者的不同需求，提供差異化和個性化的服務，提高服務水平。

（五）因地制宜，多元經營

旅游地產的開發(fā)要改變單一的經營模式，因地制宜，實現(xiàn)多元經營。結合目前國內旅游地產和太原市實際情況，依據(jù)其不同組合可劃分為單體旅游地產和綜合性旅游地產。就單體旅游地產開發(fā)而言，可考慮娛樂類旅游地產和觀光類旅游地產，在單體類旅游地產開發(fā)過程中應注重與周邊環(huán)境的高度融合。對復合型的旅游地產而言，應整合多種旅游地產資源，不僅包括住宅區(qū)，同時還應有配套的休閑娛樂、商務區(qū)、景觀園林區(qū)等，按照各自的標準對功能區(qū)進行規(guī)劃設計，使其保留獨特性。

四、結語

隨著太原市經濟的發(fā)展，一方面，當?shù)鼐用駥ι钇焚|的追求提高，旅游地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；另一方面，全域旅游的推行為旅游地產發(fā)展打開了窗口期。太原市旅游地產在迎來巨大發(fā)展機遇的同時也面臨管理體制、產品設計、文化創(chuàng)新以及資源利用等方面的問題，機遇與挑戰(zhàn)并存，需要政府牽頭、企業(yè)配合，才能夠打造出高檔次的、優(yōu)秀的、有活力的、創(chuàng)新性、獨特性的旅游地產品牌，為太原市旅游業(yè)和經濟轉型發(fā)展提供新的發(fā)展動力。

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