陶湜晟

2017年7月，廣州 “租購?fù)瑱?quán)”政策引發(fā)了全國熱議，對于接下來的樓市走向更是影響深遠(yuǎn)。在此背景下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商該如何應(yīng)對，怎樣借勢推動轉(zhuǎn)型升級，是一個值得深入探討的話題。

一、“租購?fù)瑱?quán)”等一系列政策的出臺，標(biāo)志著國家將大力發(fā)展房屋租賃市場

（一）“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺的背景

2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)‘住有所居，讓住房回歸其居住屬性。這樣的定位有助于擠出泡沫，促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（二）同期其他促進(jìn)房屋租賃市場的政策和舉措

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出：2017年將采取用來緩解住房供需矛盾的多項舉措中，就有“加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”；2017年7月18日，九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，首批12城試點(diǎn)執(zhí)行《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》；8月28日，國土部、住建部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，從源頭和增量上擴(kuò)大了租賃住房的土地供應(yīng)。種種政策無不表明：在政策支持及社會發(fā)展的變化下，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)的單一開發(fā)銷售模式也將成為過去式。

二、“租購?fù)瑱?quán)”及其他相關(guān)政策對樓市的影響

（一）“只租不售”地塊和開發(fā)商全自持或成常態(tài)

2017年7月4日，上海國土局掛出兩宗土地，要求競得人須100%自持70年。這是我國17推出的首例“只租不售”地塊。之后，多個一線城市陸續(xù)掛出全自持性質(zhì)的租賃用地。如9月11日，廣州推出的6宗地塊中，位于開發(fā)區(qū)的2宗宅地均對自持設(shè)有一定要求，其中一地塊更是明確要求企業(yè)全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。

除了政府用各種限制放地手段推動租賃市場之外，一些大型開發(fā)商為了能拿地，也會主動選擇高比例，高年限甚至“頂格”的自持行為。如17年6月6日佛山一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中，萬科開出了持有這塊地上100%所有的物業(yè)，自持期限達(dá)到70年的報價。這項報價源自于土地拍賣市場將開發(fā)商自持年限，即“禁售期”引入拍賣規(guī)則，本質(zhì)是來自需求端的調(diào)控政策。而開發(fā)商為獲得土地還是甘愿選擇長期自持，從另一方面來看，也促進(jìn)了住房租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）住房銷幅下降，長期房價趨于穩(wěn)定

自17年夏季以來，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比持續(xù)下降。以5月為例，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大約60%。短期來看，在實(shí)際銷售大幅下降的背景下，開發(fā)商放慢發(fā)展速度，持有一定比例的物業(yè)也是一種應(yīng)對策略。從長期發(fā)展的視角來待， 高速發(fā)展的地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)過去，開發(fā)商逐漸增加自持比例，是必然趨勢。目前大部分三、四線城市急需的已經(jīng)是去庫存，房價繼續(xù)上升空間不大。而且當(dāng)未來開發(fā)商自持物業(yè)成為主流時，租賃市場會成熟發(fā)展，同時新建商品房的需求也會大幅下降，住房系統(tǒng)達(dá)到租購平衡，房價也可隨之穩(wěn)定。

（三）開發(fā)商身份發(fā)生轉(zhuǎn)變，租賃或成地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向

2016年6月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場，從頂層設(shè)計角度明確指出培育市場供應(yīng)主體，并將加大政策支持力度。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議報告也明確提出：加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展?？梢姡峁┐罅糠€(wěn)定持久的可租房源是下一步住房市場的發(fā)展重點(diǎn)，新的專業(yè)管理租賃房屋機(jī)構(gòu)和大型房屋中介，也將成為開發(fā)商涉足的新領(lǐng)域。

三、商業(yè)自持模式更適合中小型房企

目前看來，開發(fā)商自持物業(yè)或成大勢所趨。但一方面，如前述萬科報出的“雙自持”對房企要求極高，只有資金體量大、流動性強(qiáng)的大型房企才有實(shí)力競得自持地；另一方面，目前租賃市場回報率較低，大部分城市租賃回報率僅為1%～2%。開發(fā)商不可能僅僅憑借租金回籠資金。但是，商業(yè)產(chǎn)品自持對資金薄弱，實(shí)力較差，甚至已經(jīng)苦于去庫存難題的中小型房企來說，不失為一條新路。

以華勘置業(yè)旗下某項目為例。該項目所有住房產(chǎn)品已于2015年全部售罄，但同期開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品銷售尚未過半。目前該項目公司已嘗試啟動注銷程序，這些滯銷的商業(yè)產(chǎn)品如何處理便成為一大難題。但如改變思路，改為自持經(jīng)營，將其租賃出去，則有優(yōu)勢如下：

（一）可以獲得穩(wěn)定的租金來源

與住宅相比，滯銷商業(yè)面積較大，成本略高，且銷售難度大幅增長。尤其在整體商業(yè)收縮的環(huán)境下，成功銷售極其困難，成為砸在企業(yè)手里的“呆滯資產(chǎn)”。如將其自行租賃出去，即使租金回報率不高，畢竟是一筆穩(wěn)定的資金收入，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（二）可將自持商業(yè)抵押給銀行，助力資金周轉(zhuǎn)

對于開發(fā)待售的商業(yè)產(chǎn)品，開發(fā)商通常不會考慮抵押回資。畢竟銷出之日，商業(yè)產(chǎn)權(quán)便隨之轉(zhuǎn)手。但如果確定成為自持房產(chǎn)，開發(fā)商將會長期擁有產(chǎn)權(quán)，便可以將其作為資產(chǎn)向銀行抵押，從而周轉(zhuǎn)資金，進(jìn)行下一步開發(fā)建設(shè)。

（三）可結(jié)合住宅項目定位選擇經(jīng)營種類，做到住宅商業(yè)雙增值

按照以往的方式，一個項目的商業(yè)售出后，買主用其做何種用途，開發(fā)商均不再過問，經(jīng)營轉(zhuǎn)手情況也無權(quán)干涉，往往會出現(xiàn)后續(xù)商業(yè)與住宅項目定位不符的情況，甚至?xí)蚪?jīng)營不善，幾度轉(zhuǎn)手或閑置，無論從觀感上還是周邊經(jīng)濟(jì)影響上，對項目本身住房形象造成負(fù)效應(yīng)。但如果由開發(fā)商自持經(jīng)營，則在選擇租戶時，開發(fā)商可以結(jié)合自身對該項目的定位，有目的，有偏向地進(jìn)行選擇，將商業(yè)打造成為提高住宅產(chǎn)品的助力。使小區(qū)商業(yè)環(huán)境與住宅定位相映，提高了小區(qū)價值的同時也做到商業(yè)升值，獲得物業(yè)增值收益。

四、進(jìn)行商業(yè)自持需要注意的幾個方面

商業(yè)自持對于中小型房企來說確然是不錯的選擇，但是也存在許多風(fēng)險，尤其對于之前未曾涉及此行業(yè)的小型開發(fā)商。要做好商業(yè)自持，需要注意以下幾個方面：

（一）眼光放遠(yuǎn)，關(guān)注長期發(fā)展

相較于銷售產(chǎn)品，持有型的商業(yè)地產(chǎn)項目回報周期十分漫長，租金收入并不穩(wěn)定。此外，一個項目其商業(yè)定位與業(yè)主的長期需求是否一致，是否會隨著周邊環(huán)境、政策的變化而導(dǎo)致重心轉(zhuǎn)移，也是開發(fā)商要充分考慮，及時應(yīng)對的事情。在取得穩(wěn)定收益之前，很可能會經(jīng)歷一個短期的效益不穩(wěn)乃至虧損的狀態(tài)。在決定自持之前，開發(fā)商要有充足的準(zhǔn)備對相關(guān)商業(yè)的長期發(fā)展趨勢做出足夠規(guī)劃，以及足夠的耐心，才能穩(wěn)扎穩(wěn)打逐步發(fā)展。

（二）目標(biāo)明確，提高規(guī)范化管理水平

自持商業(yè)地產(chǎn)是一個需要長期投入，遠(yuǎn)期規(guī)劃的項目，管理層在運(yùn)作過程中所費(fèi)的時間，產(chǎn)生的矛盾，遇到的難題均遠(yuǎn)大于“迅速見效，日進(jìn)斗金”的銷售型地產(chǎn)。在這個過程中，如果管理層出現(xiàn)過多的意見和分歧，會極大地影響項目運(yùn)作效果。因此，自持商業(yè)模式更需要經(jīng)營者具有難以撼動的理念，敢于擔(dān)當(dāng)?shù)木?，擁有明確的目標(biāo)，打造一支方向一致，團(tuán)結(jié)互助的團(tuán)隊。在工作中要具有成熟的管理模式，良好的管治水平，方能成功地培育市場，最終獲得良好收益。

（三）謹(jǐn)慎試水，不貪求一時之功

商業(yè)自持對于很多中小型房企來說是之前從未涉足的區(qū)域。雖然目前大環(huán)境下自持商業(yè)或為最優(yōu)選，但對很多經(jīng)營者而言，之前以銷售為龍頭的管理思路不再適用，經(jīng)驗也基本歸零。因此，企業(yè)者，尤其是之前以快速開發(fā)銷售，資金周轉(zhuǎn)為強(qiáng)項的小房企，建議還是走租售同步，亦租亦售的方式。尤其是目前手中有滯銷商業(yè)的，不妨以此作為試水，以租賃來盤活資產(chǎn)。對于新開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品，仍然以出售為首選，將自持作為后備手段，在銷售市場不景氣時通過短期自持經(jīng)營獲利，待市場轉(zhuǎn)暖后，再通過轉(zhuǎn)售給承租者等方式進(jìn)行資金回籠。（作者單位為天津華北地質(zhì)勘查局）