楊光銳

摘 要：近幾年，全國各地房價呈現(xiàn)不同程度地上漲，中低收入階層購房壓力不斷提高，房價問題受到普遍重視。各省市相繼出臺了相應(yīng)的住房限購政策，但在具體實施過程中存在一些問題。以太原市為例，分析現(xiàn)行限購政策存在的問題，提出改進建議。

關(guān)鍵詞：房屋限購；存在問題；改進建議

文章編號：1004-7026（2018）18-0114-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A

近幾年房價隨著市場的需求居高不下，炒房者利用手中雄厚資金大肆買房、炒房，阻礙了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，習(xí)近平總書記在十九大報告中提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”，定位了我國住房是以保障民生、滿足我國公民最基本的住房需求為目的。各省市相繼出臺了相應(yīng)的住房限購政策，但在具體實施過程中仍然存在一些問題。

1 太原市住房限購政策

2018年5月太原市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》（并政辦發(fā)〔2018〕23號），提出實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預(yù)售審批管理、加強土地供應(yīng)管理、加大市場供應(yīng)、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管、強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理等九項具體措施。這一政策出臺，增加了投機炒房難度，有力地遏制了炒房行為。

目前我國出臺的住房限購政策主要是以限購限貸為主。住房合理限購是為了平衡目前我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，抑制房價的快速上漲，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。一般而言，房地產(chǎn)市場如果供小于求，表現(xiàn)為房價上漲；房地產(chǎn)市場如果供大于求，表現(xiàn)為房價下跌。住房限購政策，抑制了一部分的投機性需求，可以平抑房價的過快上漲趨勢。

2 太原市限購政策實施過程中存在的問題

（1）有“小房”的中低收入階層，想改善居住條件，欲買“大房”難以實現(xiàn)。

例如，太原市民甲有一套自己居住的四十平米房子，由于之后甲要結(jié)婚，需要購買一套大房子。根據(jù)限購政策，貸款利率和首付比例都要比買第一套房子所需要支付的比例高。甲的收入難以支付“大房”首付。且貸款利率明顯增高，造成購房者成本增加，考慮家庭的實際收入狀況，目前只能繼續(xù)住“小房”。甲如果想直接賣掉“小房”，用賺取的錢來購買“大房”的話也很難實現(xiàn)。因為“小房”不適宜一個家庭長期居住，實用性和投資性低，導(dǎo)致“小房”價格不高，購買“小房”的市場需求小，即使甲賣掉了“小房”，賺取的錢用來購買“大房”的能力仍舊不足?？梢钥闯觯拶徴叩膶嵤┦惯@部分市民改善居住條件的住房需求受到一定限制。

（2）一些囤房、炒房者以他人名義購買房屋，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，通過贈與方式將房子進行過戶，從而繞過限購政策的限制。

以已有兩套住房的太原市本地居民和已有一套住房的外地居民身份，通過現(xiàn)場咨詢和電話咨詢，咨詢了幾家售樓部和房屋中介機構(gòu)。根據(jù)太原市現(xiàn)行的限購政策，第一種身份購買新的住房需要付全款，且該家庭所在單位停止向該繳存家庭發(fā)放公積金貸款，并被暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款；第二種身份不能在太原市購買新的住房。但被咨詢的售樓部和房屋中介機構(gòu)的銷售人員均表示，可通過親友名義購買房屋之后過戶，從而繞過限購政策的限制。這種操作使得炒房者有了投機的機會，擠占了購房居住者的利益。

3 對限購政策的改進建議

（1）房屋面積小于政策標(biāo)準(zhǔn)的“小房”房主，在購買新房時，新房中“小房”面積享受政策補貼，新房中剩余面積按照限購政策執(zhí)行。

根據(jù)太原市的發(fā)展現(xiàn)狀，可以規(guī)定居民首套住房面積標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠政策，小于該標(biāo)準(zhǔn)的居民打算賣掉“小房”，剛需購買“大房”的，可以在購買“大房”時，將第一套房屋面積按照規(guī)定補貼比例計算，居民購買“大房”時，該部分補貼可以用來抵扣“大房”一定比例首付或者“大房”一定比例的購置價格，實現(xiàn)中低收入階層想要購置“大房”改善居住條件的夢想。居民首套住房面積超過優(yōu)惠政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，如果想要賣掉第一套住房購置新房，該居民是否具有抵扣資格、抵扣比例為多少，需要在住房政策上根據(jù)實際情況進行調(diào)控；如果居民想要在第一套房屋不賣掉的情況下購置新房的，則要嚴(yán)格按照限購政策執(zhí)行。

（2）加快完善不動產(chǎn)登記平臺的監(jiān)督機制，增加平臺透明度，減少炒房團體或個人囤房、炒房投機行為。

目前，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已基本實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段，但是官商勾結(jié)、以權(quán)謀私的投機取巧行為仍有發(fā)生，給炒房者提供了投機的機會，使得炒房者擁有多套房產(chǎn)而不被查出，未能從根本上實現(xiàn)抑制炒房者異地囤房、炒房的牟利行為。平臺透明度越高，廣大人民群眾對該平臺的信任度也會越高。

4 結(jié)束語

近幾年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，大大拉動了我國GDP的增長，推動了我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。全國各地房價呈現(xiàn)不同程度地上漲，中低收入階層購房壓力不斷提高，房價問題受到普遍重視。

房屋限購政策是政府通過行政手段介入房地產(chǎn)市場，解決單純依靠市場手段難以調(diào)控的居民住房問題的有效嘗試。各地相繼出臺的住房限購政策在具體實施過程中存在一些問題。針對這些問題提出解決措施，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。