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房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長，投入資金多，經(jīng)營環(huán)節(jié)多，收入隱蔽等諸多特點(diǎn)，給稅務(wù)部門征稅帶來很大的困難，因此房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在重復(fù)征稅和稅負(fù)不公的問題，房地產(chǎn)行業(yè)也被稅務(wù)部門列為重點(diǎn)征稅管理對(duì)象。針對(duì)這種情形，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定來做好會(huì)計(jì)核算工作，將稅收風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能保證企業(yè)的正常經(jīng)營和健康發(fā)展。本文對(duì)此進(jìn)行了探討，以期有所借鑒價(jià)值。

一、前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為國家貢獻(xiàn)了大量的稅收，也一直是稅收的重點(diǎn)行業(yè)。從國家稅務(wù)局的統(tǒng)計(jì)資料來看，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占全國稅收總額的三分之一。甚至在部分發(fā)達(dá)省市，這一數(shù)值超過了50%。對(duì)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)來說，房地產(chǎn)行業(yè)是國家出臺(tái)相關(guān)政策最多，涉及稅種最多，稅負(fù)也最高的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)節(jié)多，收入比較隱蔽，稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，給稅收征管工作帶來就很大的困難；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在房地產(chǎn)企業(yè)所有支出中，土地成本是最高的，次之就是納稅支出，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出甚至超過了建筑成本。尤其是隨著“營改增”的全面實(shí)施，企業(yè)涉稅事項(xiàng)增加，房地產(chǎn)企業(yè)稅收處理難度加大，一旦發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給國家和房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)帶來巨大的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的來源

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)

首先，當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售通常采用預(yù)售形式，也就是開發(fā)企業(yè)提前收取購房者的房款。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳納房產(chǎn)稅或者為了延期交稅，故意不按時(shí)申報(bào)預(yù)售收入。然而，很多城市的稅務(wù)部門和房產(chǎn)部門都已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)了，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)這一情況，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，從而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，工程實(shí)踐中，有的開發(fā)商限于資金壓力，會(huì)用已經(jīng)建好的房屋作價(jià)進(jìn)行以房抵債、抵工程款等，根據(jù)稅法規(guī)定，這種做法等同于銷售收入，應(yīng)該按規(guī)定繳納稅款。然而部分開發(fā)商對(duì)此進(jìn)行瞞報(bào)。隨著征稅系統(tǒng)的日益完善，這種行為越來越容易被發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)部門會(huì)對(duì)這種行為進(jìn)行處罰。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的造假手段就是虛列經(jīng)營成本。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，隱蔽工程多，成本核算復(fù)雜，尤其是土石方工程和公共設(shè)施建設(shè)中有大量隱蔽工程，后期也很難核查清楚。因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在這方面做文章。而稅務(wù)部門利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)可以清楚的了解房地產(chǎn)開發(fā)的成本狀態(tài)，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰。

（二）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到購房者的房款時(shí)，會(huì)向購房者開具發(fā)票。稅務(wù)部門征稅的依據(jù)主要是銷售發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的金額進(jìn)行征稅。以往，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意拖延發(fā)票申報(bào)時(shí)間，將當(dāng)期發(fā)票拖到以后再申報(bào)，這樣可以獲得資金的時(shí)間價(jià)值。而現(xiàn)在，稅務(wù)部門加強(qiáng)了對(duì)發(fā)票的監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅、營業(yè)稅發(fā)票等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅款，將給與一定處罰。其次，根據(jù)國稅發(fā)31號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建成之后要結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，計(jì)算及企業(yè)的實(shí)際毛利率，將實(shí)際毛利率和預(yù)計(jì)毛利率進(jìn)行比較，將二者的差額計(jì)入當(dāng)年企業(yè)利潤，并按規(guī)定繳納相應(yīng)稅款?，F(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意少核算收入、多計(jì)成本，達(dá)到少交所得稅的目的。這種行為被發(fā)現(xiàn)后被大大降低企業(yè)的信用值，帶來不必要的損失。

（三）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

首先，按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的當(dāng)月，就應(yīng)該到稅務(wù)部門繳納土地使用稅。但有的開發(fā)企業(yè)沒有按照規(guī)定時(shí)間去進(jìn)行登記。當(dāng)前，國土部門和稅務(wù)部門大多實(shí)現(xiàn)了信息互通，稅務(wù)部門能夠及時(shí)了解相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種行為進(jìn)行處罰。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建成之后，會(huì)拿出部分房屋用于自用或者對(duì)外出租。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該到稅務(wù)部門進(jìn)行登記，并準(zhǔn)確申報(bào)房屋出租價(jià)格等信息。但有的開發(fā)企業(yè)依然將這部分房屋列為代售房屋，結(jié)果收到稅務(wù)部門的處罰，帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生固然受多種因素的影響，但最重要的是缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不清。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層對(duì)稅法知識(shí)了解不多，簡(jiǎn)單的認(rèn)為只要按時(shí)、足額繳納稅款就可以杜絕稅收風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有自己的納稅會(huì)計(jì)，但會(huì)計(jì)主要負(fù)責(zé)日常性的納稅申報(bào)工作，企業(yè)并沒有設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)控制部門。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，企業(yè)主要管理人員要主動(dòng)學(xué)習(xí)稅法知識(shí)，了解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，規(guī)范稅收風(fēng)險(xiǎn)管理制度，建立稅收風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制，將任務(wù)層層分解，并落實(shí)到個(gè)人，出現(xiàn)問題進(jìn)行追責(zé)；房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員是稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的主要負(fù)責(zé)人，會(huì)計(jì)人員除了做好正常的納稅申報(bào)工作之外，還要全面熟悉和了解房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)流程，了解各個(gè)環(huán)節(jié)的涉稅特點(diǎn)，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的事前計(jì)劃、事中監(jiān)督和事后檢查，將稅收風(fēng)險(xiǎn)扼殺于萌芽之中；房地產(chǎn)企業(yè)其他從業(yè)人員也要樹立稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，積極配合財(cái)務(wù)部門的工作，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制

內(nèi)部控制是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。從某種程度上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度是否健全直接關(guān)乎到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將主要的精力用于建設(shè)和營銷環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識(shí)不清。甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部控制當(dāng)做增加企業(yè)成本、降低工作效率的負(fù)擔(dān)，這樣反而會(huì)增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。針對(duì)這種情況。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)營特點(diǎn)，明確財(cái)務(wù)工作崗位的職責(zé)和分工，提高財(cái)務(wù)人員工作的獨(dú)立性和專業(yè)性，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)相分離，各司其職。票據(jù)管理人員和審核人員也要進(jìn)行分離，通過互相牽制，來降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。其次，健全房地產(chǎn)檔案資料管理制度。檔案管理是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)周期長、環(huán)節(jié)多，形成的檔案材料較多，這些檔案材料都是重要的資源，如果企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料，可以大大提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)水平。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)資料的收集和保存。

（三）注重加強(qiáng)發(fā)票和稅收憑證的管理

房地產(chǎn)企業(yè)稅收票證較多，稅務(wù)部門用以監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的主要手段就是通過發(fā)票進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)在近年“營改增”以后，由地稅部門的營業(yè)稅發(fā)票變更為國稅增值稅發(fā)票，這就要求對(duì)發(fā)票的管理更加規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)票和稅收憑證的管理尤其重要。首先，建立完善的發(fā)票管理制度，配備專門的發(fā)票管理人員和設(shè)備。企業(yè)要把發(fā)票管理與現(xiàn)金管理同等對(duì)待，要有專人負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)票的管理，制定具體的發(fā)票管理制度。安排責(zé)任心強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)發(fā)票的開具，對(duì)于已經(jīng)開具或開具有誤的發(fā)票要及時(shí)到稅務(wù)機(jī)關(guān)驗(yàn)舊和作廢，嚴(yán)格按照稅務(wù)部門發(fā)票管理規(guī)定進(jìn)行管理。二是堅(jiān)決杜絕虛開虛抵增值稅專用發(fā)票。企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)虛開虛抵增值稅專用發(fā)票的危害，拒絕虛假進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的誘惑。

總之，新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)峻。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，通過規(guī)范財(cái)務(wù)工作，加強(qiáng)制度建設(shè)，來有效的防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，從而保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。（作者單位為四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）