王秀英

摘 要：目前，房屋買賣的不斷增多，與房屋有關的糾紛也不斷增加。隨著公證公信力及認可度的加強，很多當事人在簽訂房屋買賣合同時都希望辦理房屋買賣合同公證，來證明與房產有關的法律行為或者文書的真實性和合法性。涉及房產的公證亦引起了很高的重視度和關注度，防止因房價變動帶來的違約失信行為的發(fā)生。在辦理房屋買賣合同公證時，往往會涉及很多法律法規(guī)，以及一些政策因素、歷史變更等復雜問題，因此在辦理此類公證時要慎重對待，尤其是涉及回遷房、房改房、及小產權房等特殊情況。本人認為辦理房屋買賣合同公證的好處及辦證時需要注意以下幾個問題。

關鍵詞：買賣合同；產權；房屋

一、辦理房屋買賣合同公證的好處

房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同的情況在目前房產交易中很多，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。隨著社會法律知識的進一步普及和律師業(yè)務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產交易如經公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，能有效地避免此類糾紛的發(fā)生，有效保護當事人的合法權益尤其是對法律知識不太了解一方的權益。

二、嚴格審查房屋產權的來源、性質，正確確認房屋產權的歸屬

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同，買賣合同為雙務合同。買賣合同公證是指公證機構依照法定程序對出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款而訂立的合同的真實性、合法性予以證明的活動。明確房屋產權的歸屬是房屋買賣合同公證辦理的前提條件，若對產權歸屬有爭議或者歸屬不明確的房屋進行了公證，可能會導致法律適用錯誤，甚至侵犯合法產權人的利益，導致糾紛、是國家所有、集體所有還是個人所有，如果是個人所有則要審查產權是否個人單獨所有，有無共有情況存在，如夫妻共有，家庭共有以及朋友之間共有等情況，當事人處分此房時有沒有經共有權人的同意。所以在受理買賣合同公證時，在當事人僅提供產權證的情況下，必要時公證人員還應當審查當事人的房屋檔案登記情況、當事人的婚姻狀況及購房時的婚姻狀況等，以便明晰產權歸屬。

三、在明確產權歸屬的情況后，要進一步做好對合同主要條款的審查

房屋買賣合同公證屬于合同協(xié)議類的公證事項，在辦理上述公證時要嚴格審查合同項下的各項條款，確保合同的內容真實、合法，尤其是對合同的主要條款要進行嚴格的審查，其事關合同的效力問題及合同的履行情況。一般房屋買賣合同的主要條款包括合同的主體、標的、數量、價款、產權辦理的特別規(guī)定、履行期限、違約責任以及房屋權限有無受限等情況。

在房屋買賣合同中必須要明確主體，即通常所說的賣方和買方，在合同中應當詳細列明雙方的信息如姓名、證件號、地址等信息。同時對買賣雙方的行為能力及意思表示做相應的審查，對于賣方應當還要審查產權是否個人單獨所有，若涉及共有權人，則共有權人應當到場簽字或者出具書面的同意書，以防后期以未經其同意，主張合同無效損害買受人的利益。

四、還應當進一步審查房屋有無其他受限情況及房屋是否存在優(yōu)先購買權的相關問題

房屋權限有無受限的審查。

辦理房屋買賣合同公證前應當審查房屋有無司法查封、扣押等權限受限情形，根據我國城市房地產管理法第三十七條的規(guī)定，下列房地產，不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。不管上述規(guī)定是效力性強制規(guī)定還是管理性的強制規(guī)定，也不論最終是否必然會導致合同無效，但違反上述管理規(guī)定導致房產無法過戶，則即使合同有效，亦只能追究一方的違約責任，無法達到合同中變更登記的最終目的，遇到上述幾種情形，本人認為不應當受理房屋買賣合同公證。

五、總結

公證處應當主動與房屋拆遷部門、房屋登記管理部門做好溝通、聯(lián)系工作，加強彼此間的協(xié)作，建立失信登記系統(tǒng)，加重失信的成本，以督促當事人遵守信用。同時公證處應不斷提高自身的公信力，以實現(xiàn)房屋買賣合同公證的認可度，減少欺騙、違約等失信行為，維護社會的和諧穩(wěn)定。

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