試論房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控

王思婷

【摘要】房地產(chǎn)泡沫，是社會房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的突出問題，具有暫時性、關(guān)聯(lián)性等特征，房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展，將直接影響到城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定?；诖?，本文結(jié)合房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的現(xiàn)狀，著重對房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性要點(diǎn)，引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì) 評估與預(yù)控

引言：隨著城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)范圍逐步擴(kuò)大，城市資源發(fā)展的渠道也在逐步拓寬。房地產(chǎn)行業(yè)，作為城市經(jīng)濟(jì)模式的主要構(gòu)成部分，始終在城市中占有重要地位。但當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，也存在著房地產(chǎn)價格突增、購買力集聚增加等房地產(chǎn)泡沫趨向，這一發(fā)展趨向，對于城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，是致命性的沖擊。

一、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)泡沫，就是指社會中，房地產(chǎn)資源的價值和實(shí)用價值出現(xiàn)不平衡的發(fā)展，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，出現(xiàn)了暫時性的經(jīng)濟(jì)迅速增長，市場需求空間開闊的發(fā)展趨向。

一方面，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，是房地產(chǎn)資源價值特殊化。例如：由于城市土地資源開發(fā)的總量減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的供求市場受到限制，從而出現(xiàn)了“物以稀為貴”的態(tài)勢，由此房地產(chǎn)自身價值，就會在短時間內(nèi)增長。

另一方面，房地產(chǎn)的使用價值提升。房地產(chǎn)作為城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)的主要領(lǐng)域，可以作為城市金融資金運(yùn)作的中介，也是居民生活必需品，而房地產(chǎn)自身開發(fā)難度又增加，從而使城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。例如：社會中一部分人通過“炒房”獲得金融投資收益，就是這一原因的直觀體現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)泡沫的評估與預(yù)控

房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展趨向，已經(jīng)嚴(yán)重影響到城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，為了進(jìn)一步解決房地產(chǎn)泡沫，以及一些列相關(guān)問題我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)泡沫的成因，對其進(jìn)行正確的評估與預(yù)控。

（一）房地產(chǎn)置空率的調(diào)節(jié)

通過房地產(chǎn)置空率，對當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的趨向進(jìn)行評估。依據(jù)我國土地資源管理部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年-2015年之間，城市房產(chǎn)資源置空率為33.17%，而2015年-2017年，全國城市房產(chǎn)置空率增加到66.99%。由此可見，國內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以三年增長一倍的速率進(jìn)行增加，說明我國當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展趨向較為嚴(yán)重。

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫問題，應(yīng)加大對房地產(chǎn)購買使用層面的限制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)購買環(huán)節(jié)，金融投資、租賃等方面的資金控制，例如，設(shè)定房屋購買所得稅的起征點(diǎn)，以第二套房為基礎(chǔ)，并按照數(shù)量遞增的趨向，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)購買稅層層增加，通過增加房地產(chǎn)投資者的外部壓力的方式，宏觀調(diào)控城市房地產(chǎn)置空率的比重。

同時，突破房地產(chǎn)泡沫中置空率的問題，也要加強(qiáng)對大眾的投資引導(dǎo)，讓大眾認(rèn)識到房地產(chǎn)泡沫對個人、城市發(fā)展的影響。例如：房地產(chǎn)銷售人員，應(yīng)正確引導(dǎo)投資人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、購買，形成良性房地產(chǎn)資源運(yùn)作趨向。

（二）房屋價值與實(shí)用價值的均衡調(diào)節(jié)

房屋價值與實(shí)用價值的均衡調(diào)節(jié)，是城市房地產(chǎn)泡沫評估另一項(xiàng)指標(biāo)，我們將其稱為房價比收益評估。如果房價比的收益波動，始終處于平穩(wěn)的增長狀態(tài)，即房屋使用比率和房屋的銷售比變化趨向相同，則說明此時城市房地產(chǎn)開發(fā)處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)趨向：反之，則說明房地產(chǎn)泡沫問題存在。結(jié)合當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)的趨向來看，兩者之間的波動趨勢，始終處于不斷走高，且兩極化的趨向發(fā)展，這也證明了我國城市房地產(chǎn)泡沫的態(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)的發(fā)展動向。

實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫的有效預(yù)控，應(yīng)變革城市房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)內(nèi)容，拓展全面性城市資源產(chǎn)業(yè)規(guī)劃新渠道，有效協(xié)調(diào)房地產(chǎn)實(shí)用范圍，房地產(chǎn)雙重價值的調(diào)整。例如：城市應(yīng)適當(dāng)?shù)脑黾咏?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，降低城市居民購房的限制，逐步引導(dǎo)城市房屋資源銷售、開發(fā)，向著房屋高利用率，房價低增長率的趨向轉(zhuǎn)變。

（三）房價與GDP關(guān)系協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)泡沫與CDP關(guān)系不協(xié)調(diào)，也是城市房地產(chǎn)泡沫的評估標(biāo)準(zhǔn)。良性的城市發(fā)展趨向，應(yīng)保持城市房價與城市人均收入水平成正比。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，城市房價將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市CDP的增長速率。由此，實(shí)行房地產(chǎn)價格調(diào)整用戶控制，優(yōu)化城市收益與房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)價值之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城市資源開發(fā)的綜合調(diào)整。例如：城市房價調(diào)整，應(yīng)按照城市居民收益等級，適當(dāng)?shù)耐卣狗績r變化空間，確保房地產(chǎn)銷售市場的持久性開發(fā)，緩解城市房地產(chǎn)泡沫問題，這是現(xiàn)代城市不斷進(jìn)行資源規(guī)劃的有效措施。

結(jié)論：綜上所述，試論房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要分支，對于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展具有指導(dǎo)作用。在此基礎(chǔ)上，為了有效解決房地產(chǎn)泡沫問題，應(yīng)通過房地產(chǎn)置空率的調(diào)節(jié)、房屋價值與實(shí)用價值的均衡調(diào)節(jié)、房價與GDP關(guān)系協(xié)調(diào)進(jìn)行評估與預(yù)控，實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)資源綜合處理。因此，淺析房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控問題，將為城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)良性開發(fā)與整合提供借鑒。

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