劉思辰

【摘 要】 隨著我國經濟的發(fā)展，房地產市場化的推進，居民的居住水平和居住質量有了明顯的提高，但是房價也是呈倍數指數型增長，逐漸遠超人均消費水平，帶來了社會福利的下降，尤其2015年底樓市開啟了“快進”模式，進入2016年以來，房價飆漲的消息充斥全國，帶來了巨大的市場泡沫，增加了金融風險，造成了一定程度上的市場失靈，一線城市尤為突出。政府為此出臺了各項措施來調控房價，其中不乏“限購”的政策，目的在于穩(wěn)定市場控制房價。本文從4個一線城市的限購政策入手，闡述了限購政策原理，總結了政策的市場結果，分析了限購背后的原因，最后進行了總結。

【關鍵詞】房地產泡沫；市場風險；一線城市限購

一、一線城市當前的限購政策

在任何一個國家，住房問題始終是頭等大事。在過去的兩年內，房地產市場經歷了一輪“瘋長”，造成了“住房貴”“住房難”的問題，造成了巨大的房產泡沫，各政府紛紛結合當地的實際情況出臺以“限購”為代表的政策。習近平總書記在黨的十九大報告中指出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”無疑是給我國目前房地產市場指明了方向，再一次確定了房屋的住宅屬性?？梢愿鶕l(fā)出的資料整理到如下的“一線城市限購政策”。

二、限購政策的原理

限購，顧名思義，即限制購買，通過行政手段限制購買數量，強制減少市場需求。商品房具有其獨特的特殊性：一方面作為“商品”，它具有供人消費的屬性；另一方面，商品房又可以作為一種投資品，因而具有投資的屬性。這就導致了商品房的供給和需求與普通商品的不一致，帶來了更大的調控難度。經濟學的基本定理之一告訴我們，價格是由供求關系決定的。這同樣適用于房產的價格。限購政策就是通過調整房地產市場的供求關系來改變房產價格的。如圖所示，限制購買，使得需求曲線向左下方移動，從而帶來價格的下降（如圖a所示）。同時，在政策性的調控下，供給一方也會發(fā)生隨著政策而發(fā)生變化：政府限購，供給方會有“銷售數量減少”的心理預期，自然也會主動降低供給水平，使得供給曲線向左上方移動，但是企業(yè)并不確切的知道政策帶來的需求減少量，所以為了保證利益最大化，供給方供給量的減少幅度要小于需求減少的幅度（如圖b所示）。如此一來，價格仍然會有一個小幅的下降，從而實現政策目標。

三、限購調控后的市場結果

房子是用來住的，不是用來炒的。隨著樓市的整頓治理的加強，似乎這句話對市場的影響逐漸加強。

1.從房價的角度來看

數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)12個月回落，9月份比8月份分別回落3.5和3.8個百分點；從環(huán)比看，9月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。同時，由表 1可知，相比8月四大一線城市的新建商品住宅價格同比指數在9月均有所下降，下降幅度在1.8-5.1之間；而環(huán)比指數均為小幅變化，處在可以接受的范圍內。由此可見，在嚴厲的調控政策下，一線城市房價拐點逐漸出現。

以上數據僅僅反應新建商品住宅價格變動情況，并不能反映在新一輪政策下的全面的市場結果。為此本文將繼續(xù)從成交面積和傳統上淡旺季的市場表現來說明政策的市場結果。

2.從成交面積的角度看

限購政策的另一種市場結果反映在房地產銷售面積尤其是商品住宅成交面積上。由表 2可知，北京市2017年1-3季度，全市商品房銷售面積為564.8萬平方米，同比下降49.2%。其中，住宅銷售面積為370.7萬平方米，下降42.9%。上海市2017年1-8月份，2017年1-8月商品房銷售面積1139.81萬平方米，同比下降34.6%。其中，住宅銷售面積925.76萬平方米，下降29.3%。由此可見，新一輪的限購政策作用在銷售面積上作用顯著，無論是商品房還是住宅的銷售面積同比都有明顯的下降，北京市尤為顯著：由圖 1可知，從2016年初至今，北京市商品房銷售面積同比增速基本處于下降的趨勢，下降的幅度較大，2017年初首次突破0的增速，實現了商品房銷售面積同比負增長。

3.從傳統淡旺季市場表現看

傳統上，每年的9月和10月都是房地產市場的活躍期，業(yè)內稱之為“金九銀十1 ”，然而就目前的數據來看，今年的“金九銀十”也同樣以另一種方式讓人印象深刻。

價格方面，9月份一線城市新建商品住宅價格指數環(huán)比增幅為-0.2%，而8月份分別為-0.3%，實現連續(xù)2月負增長。同時，9月份一線城市新建商品住宅價格指數同比增幅為1.5%。相比今年8月份5.0%的數值而言，一線城市表現為收窄。

成交量方面，如圖 2所示，4個一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米，同比去年的708萬平方米下降52.82%，創(chuàng)2008年以來新低。其中，北京成交75萬平方米，上海成交89萬平方米，廣州成交114萬平方米，深圳成交56萬平方米，分別下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。同時，如圖3所示，2017年以來，一線城市新房銷量累計同比增速持續(xù)為負。與傳統旺季截然相反的表現更說明了在新一輪的調控下的樓市的降溫態(tài)勢，住房逐漸回歸居住的屬性。

四、限購背后的原因探究

經過了房地產市場的“牛市”，各地政府紛紛出臺相應的措施穩(wěn)定房產市場。過高的房價帶給經濟負面影響，降低了社會總效用，危及到社會安定。本節(jié)將從房價上漲的原因以及高房價帶來的危害兩方面入手，探究限購政策的深層原因。

1.房價上漲的原因

（1）土地價格的上漲。我們知道，房子的價格大體上由兩部分組成：地上的建筑成本、地下的地租。建筑成本每年都在折舊，不會對房價造成決定性的影響，因此，高昂的房價反映的高昂的土地價格。我國1994的分稅制改革2把財權向中央集中，事權向地方下放，造成的財權和事權的錯配，使得地方政府的財政收入銳減，為了平衡財政支出，維持可觀的收入水平，地方政府過度依賴于出售土地取得財政收益，從而維持政府良好運作，扮演好政府的角色。因此，地方政府在一定程度上愿意“放任”土地價格上漲，從而獲得超額的財政收入。

（2）房地產市場供求失衡。正如之前提到的經濟學原理之一：商品價格是由供求關系決定的。商品房作為一種可以保值增值的資產，受到廣大消費者的青睞。宏觀經濟學講到貨幣需求可以分為“交易需求”“預防需求”“投機性需求”三種，同理，我認為對房產的需求也可以由這三種構成“住房需求”，即房產能滿足作為自然人休息住宿的需要；“預防需求或者說改善性需求”，即不同地區(qū)的房產可以分散風險，尤其是帶有不可預測性的自然風險，同時還能滿足自己未來可能的對于提高居住環(huán)境和質量的需求；“投機需求”，也可稱之為投資需求，即消費者對房地產市場有良好的心理預期，認為其有強大的保值增值功能，相比風險較大的股票債券等金融工具，消費者更愿意持有“能看得見摸得著“的資產。當然，促使房地產市場如此火熱的根本就在于投機性需求，消費者購置房產并不是出于自身的客觀需要，而是將其作為一種產品來進行投資，在一定程度上改變了其根本的住房屬性，使房地產市場偏離了正常軌道。因此，限購令的主要目的就是限制本地居民和外來人口的投機性需求，抑制房價上漲飆升，促進房價理性回歸，盡量避免社會福利的減少，穩(wěn)定經濟的運行。

（3）實體經濟增速放緩，大量閑置資本涌入房地產市場。自改革開放以來，我們經歷了經濟“跳躍發(fā)展期”，30多年來GDP增長率始終保持在一個較高水平，使我國一躍成為世界第二大經濟體；但是隨著新時代的到來，我國經濟也進入新常態(tài)，機遇與挑戰(zhàn)并存，我們不能只追求GDP或者GDP的增長率 ，更應該著眼于生態(tài)文明、政治文明等方方面面，從而逐步實現各個發(fā)展目標。然而，隨著GDP增速的下調，大量資本無法流入實體產業(yè)，閑置的資本涌入房地產市場，催生了大量泡沫，造成了供需錯配，導致了房價的上漲。

2.房價過高帶來的危害

（1）過高的房價會對實體經濟產生不利的影響。首先，在開放經濟下，GDP=消費（C）+投資（I）+政府購買（G）+進出口（NX），GDP的核算并不包括地租的上漲，因此社會上轉移到地租或者說房價上的資金不計入GDP，使得部分資金沒能投入到實體經濟進行投資，反而只是進行了財富的轉移。這種形式的財富轉移可能會從不同的方面對經濟造成影響：①由于財富的轉移，使得居民消費（C）和投資（I）的資本減少，從而會影響到國民生產總值，影響到經濟發(fā)展情況。②房價的爆發(fā)式上漲會刺激居民尤其是富人的投機性需求，“炒房一族”在一次活躍到市場當中，住房逐漸失去其居住屬性，帶來社會總效用的減少，對經濟造成負面影響。③高昂的房價導致居民相對收入降低，使中產階級和低產階級無法負擔起買房，造成住房困難的局面。除此之外，房價上漲會刺激更多商人轉向房地產企業(yè)來牟取利益，以至于忽略其原有行業(yè)，帶來負的外部性，給經濟發(fā)展帶來阻礙。

（2）高昂的房價會形成房價泡沫，加大了金融風險可能會引發(fā)金融危機?！杜翣柛窭追蚪洕鷮W大辭典》把經濟學中的“泡沫”描述為“一種或一系列資產在一個連續(xù)過程中陡然漲價……使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主……隨著漲價預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終?！睌祿@示，中國樓市在2015-2016年的瘋狂后，一線樓價已經超過了1990年日本樓市泡沫高峰期的東京樓價，成為人類歷史上最大的樓市泡沫。而中國房地產總值與GDP的比值也達到了驚人的250%，超過了美國（2006年約170%）和日本樓市泡沫高峰（1990年約200%）時?；镜慕洕鷮W告訴我們正常情況下，價格圍繞價值上下波動。所謂泡沫，我認為我們可以理解為市場價格遠超出價格的部分。房地產價格的上升，使得企業(yè)對市場產生更樂觀的預期，投身房地產市場的想法催生了大量的資金需求，銀行信貸活動大量增加，更大更頻繁的資金借貸活動使得銀行利潤增加，并且銀行在發(fā)放貸款的同時，收到企業(yè)的產權抵押，由于較高的預期收益，銀行就更愿意擴大信貸規(guī)模，放松銀根。這一過程循環(huán)往復，使房地產價格日益偏離實際均衡水平， 從而進一步導致房地產泡沫的膨脹， 同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦市場衰退，價格大幅下降，企業(yè)的投資成本無法收回，無法及時償還債務，銀行的不良資產增加，同時承擔了更大的風險，危及到流動性。再極端一些便是銀行無法滿足居民大額提款需求，導致信用水平降低，引發(fā)信任危機，可能導致“擠兌”現象的出現，從而引發(fā)金融危機。

五、總結

通過前文的分析和論述，我認為限購政策對于一線城市效果明顯，尤其是抑制了一線城市房地產市場的投機性需求，對于穩(wěn)定市場狀況功不可沒。但是限購始終是由政府這只“有形的手”的進行調控，雖然市場失靈的情況下效果顯著，但長此以往可能在一定程度上對市場經濟體制造成破壞，擾亂市場秩序。因此我認為，限購等政策性措施可以作為強有效的“鎮(zhèn)靜劑”，在市場失靈的情況下發(fā)揮作用，待到穩(wěn)定之后，“有形的手”應該逐漸退出舞臺，由市場自行調整，同時政府合理引導公眾心理預期，這樣才能在市場經濟下走的更遠。

參考文獻：

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[5]張同耀.房地產泡沫與金融危機的關聯機制及對我國的啟示[J].經濟縱橫2009-06-25.

注 釋：

1.“金九銀十”：在時間上因為9月份和10月份是農業(yè)收獲的季節(jié)，這個時候恰好人們的消費心理比較松動，很多的樓盤都會選在9月份，10月份開盤，所以構成一個相比于其他月份的比較高的購買，所以這兩個月的消費額會明顯高于其他月份，這就是一個“金九銀十”的現象。

2.分稅制改革：我國分稅制按照征收管理權和稅款支配權標準劃分，凡征收管理權、稅款所有權劃歸中央財政的稅種，屬于中央稅；凡征收管理權、稅款所有權劃歸地方財政固定收入的稅種，屬于地方稅；凡征收管理權、稅款所有權由中央和地方按一定方式分享的稅種，屬于共享稅。