張玉麗

摘 要：在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記中，房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積是其中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，因此在房產(chǎn)測繪中，需要對房產(chǎn)面積進(jìn)行測繪。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)交易、登記確權(quán)和稅費(fèi)征收等工作中，都涉及到房產(chǎn)的實(shí)際建筑面積，因此在房屋竣工驗(yàn)收后，房產(chǎn)權(quán)利人或是利害關(guān)系人會(huì)邀請專業(yè)的測繪單位按照國家標(biāo)準(zhǔn)來對房屋面積進(jìn)行測繪，以此來獲得更為準(zhǔn)確的房屋建筑面積。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)起步較晚，在實(shí)際操作過程中還存在一些不足之處，從而對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量帶來了較大的影響，因此需要采取有效的措施加以控制，確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的全面提升。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；房產(chǎn)面積；測繪質(zhì)量；影響因素；控制措施

中圖分類號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2018）15-0117-02

Abstract： In the registration of the Real Property Ownership Certificate， the building area of housing property is one of the very important contents， so in the real estate surveying， it is necessary to map the real estate area. In the current real estate transactions， registration and tax collection and other work， they all involve the actual building area， so after the completion and acceptance of the building， real estate owners or interested parties will invite professional surveying agents to map the housing areain accordance with the national standards， in order to obtain more accurate building area. The real estate surveying in our country started late， and there are still some deficiencies in the actual operation， which has a great impact on the quality of the surveying of the real estate area， so it is necessary to take effective measures to control it， to ensure the overall improvement of the quality of real estate area surveying.

Keywords： real estate surveying； real estate area； surveying quality； influencing factors； control measures

前言

在當(dāng)前城市快速發(fā)展過程中，房屋建筑工程項(xiàng)目不斷增多，為了有效的保證買房人的合法權(quán)益，房屋測繪工作的重要作用也更好的凸顯出來。通常在房屋建筑工程建成后，相關(guān)部門會(huì)對房屋建筑工程內(nèi)部房屋的實(shí)際面積進(jìn)行測繪，以此來得出房屋的面積數(shù)值。特別是近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，這也對房屋測繪工作的重視度不斷增強(qiáng)，通過全面保證房產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確性和質(zhì)量，有利于更好的推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

1 房產(chǎn)測繪工作概述

1.1 房產(chǎn)測繪工作的任務(wù)

在房產(chǎn)測繪工作中，主要是通過測量來獲取到建筑物的輪廓和占地面積等房產(chǎn)信息，并針對測量所得各種數(shù)據(jù)來進(jìn)行房產(chǎn)圖的繪制，從而為房產(chǎn)交易打下良好的基礎(chǔ)，也能夠?yàn)檎畬Ψ慨a(chǎn)的合理規(guī)劃提供重要的依據(jù)。在當(dāng)前我國房產(chǎn)測繪工作中，其主要以房產(chǎn)的準(zhǔn)確測量，對房產(chǎn)有效面積進(jìn)行預(yù)算及進(jìn)行房產(chǎn)外形圖繪制等作為房產(chǎn)測繪工作的主要任務(wù)。

1.2 房產(chǎn)測繪工作的作用

近年來房產(chǎn)測繪技術(shù)取得了較快的進(jìn)步，測繪工作也實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化測量，有效的提升了測繪數(shù)據(jù)的精度。特別是當(dāng)前房產(chǎn)交易十分頻繁，房產(chǎn)交易過程具有復(fù)雜性，因此通過房產(chǎn)測繪，可以為房產(chǎn)交易提供數(shù)據(jù)支持，為房產(chǎn)交易工作的順利開展奠定良好的基礎(chǔ)。而且通過房產(chǎn)測繪還能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)信息的收集，并根據(jù)測繪到的數(shù)據(jù)來對地理位置進(jìn)行判斷，并進(jìn)而對房產(chǎn)方位圖進(jìn)行繪制。另外，通過開展房產(chǎn)測繪工作，能夠使管理者更好的掌握房產(chǎn)交易的情況，并在交易過程中明確對房產(chǎn)信息進(jìn)行表述，為房產(chǎn)管理工作的有序開展奠定了良好的基礎(chǔ)。

1.3 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的意義

1.3.1 為房屋交易提供有利的法律保障

由于房產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)，而且還直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。在實(shí)際房產(chǎn)測繪工作中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來確定具體的測繪過程、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式，這樣一旦有房產(chǎn)交易糾紛發(fā)生，則可以以測繪結(jié)果作為重要的法律依據(jù)。在實(shí)際房產(chǎn)測繪時(shí)，測繪質(zhì)量直接決定了實(shí)際建筑面積，而且房產(chǎn)交易雙方對于實(shí)際建筑面積也最為關(guān)注，這就要求房產(chǎn)測繪過程中，需要對測量面積質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，以此來促進(jìn)房屋交易的完成。另外，在房產(chǎn)測繪過程中，其所獲取到的測繪數(shù)據(jù)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證中都會(huì)應(yīng)用到，并在房產(chǎn)檔案中以原始資料的形式進(jìn)行存儲(chǔ)，從而為后續(xù)查閱提供更多的便利。

1.3.2 更好的維護(hù)房產(chǎn)市場的有序發(fā)展

房屋面積是當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，而且在城市規(guī)劃重審、產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)交易和房屋拆遷等工作中，房產(chǎn)面積作為最為基礎(chǔ)的計(jì)量單位，加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制十分必要。但由于房產(chǎn)測繪工作的專業(yè)性和復(fù)雜性特點(diǎn)，很大部分人對其缺乏了解，因此房產(chǎn)交易中部分商家存在誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，因此需要對房產(chǎn)測繪中測繪面積進(jìn)行質(zhì)量控制，全面提高房屋面積的準(zhǔn)確性，更好地維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)市場秩序的有效維護(hù)。

2 影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的相關(guān)因素

2.1 測繪標(biāo)準(zhǔn)和測繪規(guī)范不夠完善

房產(chǎn)測繪具有復(fù)雜性、專業(yè)性和技術(shù)性的特點(diǎn)，但當(dāng)前我國房產(chǎn)測繪行業(yè)中，針對于房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)測繪規(guī)范都較為簡單，滯后于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別是當(dāng)前房屋建設(shè)中一些新的設(shè)計(jì)理念和建筑形式的應(yīng)用，房屋設(shè)計(jì)的變化也對房產(chǎn)測繪工作帶來了較多的問題。但由于測繪標(biāo)準(zhǔn)和測繪規(guī)范上存在的缺陷，導(dǎo)致實(shí)際房產(chǎn)測繪過程中無據(jù)可查的情況較為常見，這種情況下，房產(chǎn)測繪人員只能夠根據(jù)自己的理解來進(jìn)行房產(chǎn)測繪，因此導(dǎo)致房產(chǎn)測繪中存在較大的爭議，極易引發(fā)房產(chǎn)交易糾紛。

2.2 測繪工作復(fù)雜，測繪過程不夠嚴(yán)謹(jǐn)

當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作變得越發(fā)復(fù)雜，在實(shí)際測繪過程中還會(huì)涉及到大量的數(shù)據(jù)，存在較大的計(jì)算量，因此測繪工作難度必然會(huì)增加，極易對房產(chǎn)面積測量的質(zhì)量帶來不利影響。當(dāng)前大部分測繪單位在實(shí)際進(jìn)行房屋測繪工作中，由于缺乏完善的質(zhì)量保證體系，再加之部分測量人員自身責(zé)任心缺乏，工作中存在不細(xì)心、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，從而導(dǎo)致房產(chǎn)面積測繪時(shí)出現(xiàn)偏差。另外，測繪行業(yè)整體水平及資質(zhì)等情況也會(huì)對房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量帶來不利影響，最終造成測量面積質(zhì)量無從保障。

3 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

3.1 嚴(yán)格實(shí)行一級驗(yàn)收、二級檢查制度

在房產(chǎn)面積測繪時(shí)，為了全面提高測繪質(zhì)量，則要進(jìn)一步完善檢查制度。在實(shí)際測繪過程中，測繪人員要做好自查和互檢工作，待合格后，再由專職人員進(jìn)行檢驗(yàn)，并積極組織具體的驗(yàn)收。在實(shí)際檢查過程中，需要獨(dú)立進(jìn)行各級的檢查驗(yàn)收，同時(shí)檢測人員不可隨意替換，同時(shí)還要針對檢查時(shí)容易出現(xiàn)分?jǐn)倖栴}及面積計(jì)算口徑等問題進(jìn)行有效處理。詳細(xì)對相關(guān)資料進(jìn)行檢查，在具體檢測時(shí)，當(dāng)檢測人員存在意見不一致情況下時(shí)，則要由專職質(zhì)量檢查人員對其進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)完后再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)再次確認(rèn)。

3.2 控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

在實(shí)際房產(chǎn)面積測繪工作中，委托方需要向測繪部門提供建筑施工圖紙，但其所提供的圖紙需要通過審核后才能提前給房產(chǎn)測繪部門。而且在實(shí)際房屋面積測繪時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)變更情況時(shí)，需要將變更圖紙一起進(jìn)行提交，所提交的圖紙必然將建筑工程的立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗、陽臺(tái)大樣圖等都包含在內(nèi)，盡可能的做到詳細(xì)，以此來保證測繪過程中面積的準(zhǔn)確性，同時(shí)對于測繪過程中查詢相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)也更具便利性。另外，對于需要提前的審查資料較多，需要將建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計(jì)部門所發(fā)出的用房功能部位和房屋配套設(shè)施、民政部門發(fā)出的幢號(hào)及樓牌、門牌號(hào)批準(zhǔn)文件等相關(guān)資料文件一并提前進(jìn)行審查。

3.3 加強(qiáng)測繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

對于房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)來講，房屋面積測繪作為其重要的經(jīng)濟(jì)收入，同時(shí)也是其需要承擔(dān)的責(zé)任。在實(shí)際測繪工作中，一旦測繪過程中人員存在疏忽，則會(huì)導(dǎo)致房屋面積出現(xiàn)偏差，從而導(dǎo)致房產(chǎn)交易產(chǎn)生糾紛，會(huì)導(dǎo)致巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這就要求房屋面積測繪過程中，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)需要針對于測繪工作中每一個(gè)環(huán)節(jié)的測繪質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，并對相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行確認(rèn)，針對于部分?jǐn)?shù)據(jù)模糊的情況，需要重新對其進(jìn)行測量和計(jì)處。而且在實(shí)際房屋面積測繪質(zhì)量控制工作中，需要保證房屋套型邊長數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和精準(zhǔn)性，重復(fù)確認(rèn)房屋計(jì)算面積的部位，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求來計(jì)算房屋分?jǐn)偯娣e。

3.4 測量精度的質(zhì)量控制

在房屋面積測繪中，由于對測繪精度具有較高的要求。在實(shí)際房產(chǎn)面積測繪過程中，在末級控制點(diǎn)的數(shù)位控制中，其誤差要保持在0.05m以內(nèi)，對于相鄰點(diǎn)屬于獨(dú)立觀測量的情況，相鄰點(diǎn)間的間距誤差要要控制在0.05m以內(nèi)。同時(shí)為了有效的保證房產(chǎn)界址點(diǎn)和房角點(diǎn)測量時(shí)能夠達(dá)到較高的精確度，需要設(shè)立高精度、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，并以此為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對房屋面積的測繪。而且在相關(guān)規(guī)范要求中，也明確規(guī)定了末級相鄰房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對點(diǎn)位，實(shí)際測量誤差在保證在0.025m以下，在實(shí)際房屋面積測繪過程中需要嚴(yán)格遵守這些相關(guān)的測量標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)束語

近年來房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，無論是投資者還是消費(fèi)者都越來越關(guān)心房產(chǎn)面積測繪問題。但在實(shí)際房產(chǎn)面積測繪工作中，對于測繪質(zhì)量帶來影響的因素較多，如房屋設(shè)計(jì)布局、套型的多變性及面積分?jǐn)倖栴}等都會(huì)增加房產(chǎn)面積測繪的難度。因此要求實(shí)際測繪過程中，測繪人員要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)要求，執(zhí)行好具體的測繪程序，并仔細(xì)分析測繪工作中出現(xiàn)的各種問題，不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面提高房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量，更好地推動(dòng)我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

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