審慎擴(kuò)張 融信中國(guó)規(guī)模增速放緩

楊春霞 汪下弟

近期，克而瑞《2018年1～5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》日前正式出爐，融信中國(guó)5月單月銷售額達(dá)122億元，同比勁升307%，增速位列全國(guó)規(guī)模以上房企首位。其中，杭州、福州、上海等區(qū)域銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)最大。

以2018年一季度為例，克而瑞不同地區(qū)房企銷售業(yè)績(jī)排行榜顯示，福州位列融信中國(guó)地區(qū)銷售排行榜首位，杭州位列地區(qū)銷售排行榜第二位，上海位列地區(qū)排行榜第四位。

針對(duì)記者提出的銷售目標(biāo)會(huì)否有新的調(diào)整，融信中國(guó)方面表示，目標(biāo)仍然是1200億元，預(yù)計(jì)未來增速保持在50%左右（同一口徑下），相比前兩年100%以上的增速指標(biāo)會(huì)有所回落。2017年，融信中國(guó)全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額502.35億元（不含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司），同比增長(zhǎng)104%，這一增速數(shù)據(jù)在2016年為107%。

對(duì)于記者問及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因，公司內(nèi)部人士表示，充足的土地儲(chǔ)備、合理的市場(chǎng)布局以及較低的土地成本是公司業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

此外，在市場(chǎng)布局上，融信中國(guó)布局海峽西岸、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部、長(zhǎng)江中游城市八大核心城市群，實(shí)施區(qū)域聚焦深耕戰(zhàn)略，以原有的進(jìn)駐城市為核心，輻射發(fā)展周邊衛(wèi)星城，形成多個(gè)“1+N”布局。

值得一提的是，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，融信中國(guó)毛利率連續(xù)兩年下滑，從2016年的20.24%下滑至2017年的16.56%，而2015年融信中國(guó)毛利率為36.6%。

對(duì)于毛利率表現(xiàn)，公司方面對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，2017年交付的是前兩年的預(yù)售項(xiàng)目，期間銷售的部分項(xiàng)目毛利率水平較低。“此外，2017年收購海亮集團(tuán)也會(huì)導(dǎo)致毛利率有所下調(diào)?！比谛胖袊?guó)方面進(jìn)一步解釋。

審慎拿地?cái)U(kuò)張

不同于以往被貼上“閩系房企”、“激進(jìn)”等標(biāo)簽，融信中國(guó)拿地開始逐漸變得審慎。

融信中國(guó)內(nèi)部人士對(duì)記者透露，公司執(zhí)行審慎的買地政策，從現(xiàn)金流、盈利能力、戰(zhàn)略布局等多維度考察目標(biāo)地塊。堅(jiān)持“積極參與、謹(jǐn)慎獲取”的原則，不會(huì)盲目擴(kuò)張。

“公司收購?fù)恋貢r(shí)嚴(yán)謹(jǐn)參照內(nèi)部測(cè)算 （回款金額50%），平衡整體利潤(rùn)率及流動(dòng)性充裕度，審慎拿地，并通過合作開發(fā)減少資金壓力?！痹撊耸空f。

不可忽視的是，充足的土地儲(chǔ)備是融信中國(guó)審慎拿地的重要原因之一。截至2017年末，融信中國(guó)在全國(guó)33個(gè)城市共持有133個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備的總建面達(dá)2315萬平方米，可售貨值超過5300億元。

“公司現(xiàn)在土地儲(chǔ)備充足，不急于補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但公司會(huì)持續(xù)關(guān)注招拍掛市場(chǎng)及收并購機(jī)會(huì)，以最佳的機(jī)會(huì)、最合適的價(jià)格適當(dāng)增加土地?！比谛胖袊?guó)方面對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。

目前，融信中國(guó)已經(jīng)形成了招拍掛并購，合作開發(fā)等“多條腿”走路的投資策略。此外，不同于此前堅(jiān)持在一二線城市拿地的策略，融信中國(guó)開始堅(jiān)持因城施策。

比如在杭州，融信中國(guó)去年與萬科、濱江、金地聯(lián)合開發(fā)、合力打造標(biāo)桿樓盤；在合肥、西安、蘭州等中西部，融信中國(guó)與海亮合作，獲得35個(gè)項(xiàng)目的55%股權(quán)。

此外，據(jù)媒體最新報(bào)道，融信中國(guó)在鄭州的拿地模式以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主，占比達(dá)到80%。通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的方式，融信中國(guó)通過較低的成本提前鎖定了大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地資源，這對(duì)增厚未來綜合利潤(rùn)空間提供了一定保障。

值得一提的是，當(dāng)眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始布局多元化時(shí)，融信中國(guó)也并未急于嘗試，仍將專注住宅銷售的主業(yè)。

不可忽視的是，盡管拿地逐漸穩(wěn)健，融信中國(guó)的負(fù)債率依然居高不下。公開資料顯示，融信中國(guó)借款總額達(dá)到694.5億元，凈負(fù)債率由2016年的98%飆升至159%。按照計(jì)劃，融信中國(guó)于2018年將凈負(fù)債率降回到100%以內(nèi)的水平，預(yù)計(jì)至2019年底回到65%。

總體來看，降負(fù)債措施包括未來持續(xù)的、有保障的核心利潤(rùn)；通過銷售回款、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，增厚凈資產(chǎn)；權(quán)益融資等?！霸诤线m的時(shí)候，在集團(tuán)不同層面，包括上市公司，集團(tuán)子公司，項(xiàng)目層面還是持續(xù)用輕資產(chǎn)的模式去引進(jìn)權(quán)益類的合作。”融信中國(guó)方面對(duì)記者表示。

對(duì)事業(yè)部放權(quán)

除了拿地策略更為審慎之外，融信中國(guó)在內(nèi)部管理架構(gòu)上進(jìn)行了變革，并對(duì)事業(yè)部進(jìn)行充分的放權(quán)。

《投資者報(bào)》記者通過向公司內(nèi)部人士證實(shí)，融信中國(guó)內(nèi)部已初步建立“集團(tuán)-事業(yè)部-城市公司”的三級(jí)管理架構(gòu)。

該內(nèi)部人士向記者透露，自2016年以來，融信中國(guó)“集團(tuán)—區(qū)域”的二級(jí)管控逐步調(diào)整為“集團(tuán)—事業(yè)部—城市公司”的三級(jí)管控，調(diào)整過后，四個(gè)事業(yè)部、一個(gè)區(qū)域公司（西南區(qū)域公司）和一個(gè)合資公司（融信中國(guó)海亮公司）成為融信中國(guó)新的發(fā)展格局。

其中，第一事業(yè)部包括福建、廣東，未來可能還有廣西、海南；第二事業(yè)部主要圍繞上海、江蘇，未來還會(huì)進(jìn)入山東；第三事業(yè)部涵蓋浙江、江西、湖南；第四事業(yè)部則包括鄭州、天津、太原。除了上述四大事業(yè)部外，融信中國(guó)還專門為收購海亮地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)立了合資公司。

記者了解到，這場(chǎng)調(diào)整過后，公司的考核主體設(shè)置為事業(yè)部，融信中國(guó)將充分對(duì)事業(yè)部進(jìn)行放權(quán)，主要包括拿地放權(quán)和銷售放權(quán)。

拿地方面，在正常的招拍掛項(xiàng)目獲取中，“讓一線聽得見炮火的人去做決策”是融信中國(guó)推崇的原則。事業(yè)部在投資拿地的研判、項(xiàng)目的跟投等事宜上都獲得了充分授權(quán)。同時(shí)，有權(quán)必有責(zé)，事業(yè)部也需要對(duì)最后的研判成果負(fù)責(zé)。

在銷售方面，事業(yè)部也獲得充分授權(quán)。“我們的思路是階段性需要規(guī)?？缭剑掷m(xù)性需要盈利長(zhǎng)跑。當(dāng)前融信中國(guó)處于規(guī)?？缭降碾A段，集團(tuán)對(duì)各個(gè)事業(yè)部或區(qū)域公司設(shè)有明確的階段性指標(biāo)，包括認(rèn)購、簽約、回款以及利潤(rùn)率和IRR?！痹搩?nèi)部人士對(duì)記者表示。

值得一提的是，公司還將2018年的1200億元目標(biāo)分散下放。具體來說，以杭州為核心的第三事業(yè)部目標(biāo)為400億元～500億元，第一事業(yè)部和第二事業(yè)部各為200億元～300億元，第四事業(yè)部相對(duì)較為年輕，目標(biāo)規(guī)模在50億元～100億元。此外，西南區(qū)域公司，規(guī)模在10億元左右。

以第三事業(yè)部為例，據(jù)第三事業(yè)部余麗娟透露，其帶領(lǐng)的第三事業(yè)部到2020年會(huì)沖刺1000億元，而在拿地方面會(huì)采取積極但是審慎的態(tài)度，推盤節(jié)奏也會(huì)根據(jù)利潤(rùn)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

此外，值得關(guān)注的是，成立于2017年8月的第四事業(yè)部2018年銷售目標(biāo)是沖刺百億元，據(jù)媒體報(bào)道，未來將趕超主戰(zhàn)場(chǎng)在杭州的第三事業(yè)部，成為融信中國(guó)利潤(rùn)貢獻(xiàn)新的增長(zhǎng)極。

融信中國(guó)第四事業(yè)部總裁張海明曾對(duì)媒體表示，第四事業(yè)部目前已在鄭州、天津、太原拿地，未來還將進(jìn)入武漢、石家莊等地。