房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究

張麗敏

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很大的比重，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來說也有重要影響。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展下去的關(guān)鍵因素，就是企業(yè)的成本控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，成本控制管理對(duì)其作用非常重大。本文第一部分講述了房地產(chǎn)成本控制的意義，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展的深遠(yuǎn)影響，第二部分分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題，最后針對(duì)這些問題，提出了具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的速度非?？欤c此同時(shí)，獲得的企業(yè)受益也很高。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很大的比重，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理和發(fā)展來說很重要。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制因素，是企業(yè)能否合理健康發(fā)展下去的關(guān)鍵所在。因?yàn)?，我?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期時(shí)間比較長(zhǎng)，成本控制在每一個(gè)具體的環(huán)節(jié)都是需要企業(yè)格外重視的，這有利于節(jié)省成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，要做到腳踏實(shí)地的工作，向集約化經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)企業(yè)的成本控制，為企業(yè)的發(fā)展奠定結(jié)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要組成部分，在面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)若想要做到健康發(fā)展，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理問題就要合理的解決。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到很好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要在經(jīng)營(yíng)的過程中對(duì)成本進(jìn)行控制管理，節(jié)省企業(yè)的成本支出，促使企業(yè)利益最大化，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有很深的有意義和作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）成本控制意識(shí)不強(qiáng)

如今看來，房地產(chǎn)企業(yè)雖然處于高速發(fā)展的狀態(tài)，但其實(shí)內(nèi)部管理中仍然存在很多問題。如果企業(yè)內(nèi)部不做出相關(guān)的措施而任由其發(fā)展，則會(huì)阻礙企業(yè)的健康發(fā)展。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)不強(qiáng)。一方面，基于幾年前成本較低，利潤(rùn)高的房地產(chǎn)現(xiàn)象，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)減少了對(duì)成本控制的重視程度。以至于后來在進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃時(shí)，只是單純地做了成本核算，缺少應(yīng)有的前期策劃，使成本管理的作用得不到有效發(fā)揮。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)期間的成本和利潤(rùn)之間也存在一些問題。房地產(chǎn)商的管理者在與施工方和供應(yīng)方進(jìn)行合作商談時(shí)，往往都是認(rèn)為自身花費(fèi)的成本越少，企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)最大化，不會(huì)去顧及施工方和供應(yīng)方的成本利潤(rùn)問題。很多時(shí)候就會(huì)造成對(duì)方在施工過程中偷工減料，濫竽充數(shù)，致使工程質(zhì)量大打折扣。而后續(xù)的維修等等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是很大的經(jīng)濟(jì)開銷。

（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)部門沒有發(fā)揮最大作用，缺少相關(guān)的成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理存在很多問題，制約了成本管理的正常有效進(jìn)行。在進(jìn)行成本控制管理時(shí)，財(cái)務(wù)部門忽略了與其他部門的配合。對(duì)于成本管控內(nèi)容來說，財(cái)務(wù)部門是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是如果缺少了與其他部門的配合，只是獨(dú)立地做財(cái)務(wù)監(jiān)管，很難真正的解決成本管理的問題。此外，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本管控制度不夠健全，管理者的管理行為不規(guī)范，這些問題也阻礙了成本控制的更好進(jìn)行。有些房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本管理制度，使成本控制缺少管理標(biāo)準(zhǔn)。就算有的企業(yè)擁有成本管控制度，也沒有真正落實(shí)到實(shí)際工作中去，只是做些表面工作。外加企業(yè)管理人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)不完善，導(dǎo)致了成本控制管理行為不規(guī)范，僅僅憑著自身感覺進(jìn)行管理公司成本而已。

（三）成本管控內(nèi)容不夠完善，成本管理方法不夠創(chuàng)新

在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理，存在一個(gè)嚴(yán)重制約其發(fā)展的問題，那就是對(duì)企業(yè)的成本管理缺少事前的成本規(guī)劃，沒有建立明確的目標(biāo)。缺少成本事前的具體規(guī)劃，對(duì)成本管理就缺少了向?qū)ё饔谩Ｓ幸恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)即使有成本的事前規(guī)劃，也很少做到面面俱到，具體劃分，其成本規(guī)劃內(nèi)容也不夠完善。因此，在進(jìn)行目標(biāo)成本的工作時(shí)，很難或者根本做不到對(duì)各項(xiàng)工作起到指導(dǎo)和管控的作用。換句話說，也就無法真正為成本管理工作起到導(dǎo)向作用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方法缺少創(chuàng)新元素。從成本管理的方法來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方法有很多，但是就目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最多的方法就是目標(biāo)成本管理法。不過，許多房地產(chǎn)企業(yè)都是比較粗獷的目標(biāo)成本法，而且還比較老舊，沒有做到與時(shí)俱進(jìn)。這樣的成本管理方法很難適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。

（四）成本管理人員專業(yè)素質(zhì)不夠高

一個(gè)企業(yè)的健康快速發(fā)展，離不開人才所發(fā)揮的功效，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是如此。從目前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，企業(yè)的成本管理問題還僅僅是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算這樣簡(jiǎn)單的工作，整個(gè)成本管理工作依舊處于初級(jí)階段，沒有進(jìn)行深入細(xì)致的工作。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是企業(yè)管理層對(duì)成本管理的重視程度不夠，缺少具體的工作措施。另一方面就是企業(yè)缺少有關(guān)成本控制的管理人才。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員原先不是從事房地產(chǎn)事業(yè)的，對(duì)企業(yè)的成本控制管理僅僅是憑借自身經(jīng)驗(yàn)或者個(gè)人行事習(xí)慣而已，從而也就致使成本管理內(nèi)容不規(guī)范等現(xiàn)象的發(fā)生。因此，房地產(chǎn)企業(yè)缺少擁有成本管理思維的專業(yè)人才，阻礙了成本管理工作的深入進(jìn)行，使其依舊停留在表面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的對(duì)策

（一）加強(qiáng)成本控制意識(shí)

從表面上來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要比重。但其實(shí)內(nèi)部管控之中存在了很多問題，如若不做好應(yīng)對(duì)措施，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的生存和發(fā)展受到嚴(yán)重影響。意識(shí)影響著行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)不強(qiáng)問題，一定要加強(qiáng)其成本控制的意識(shí)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在加強(qiáng)自身的成本管理意識(shí)的同時(shí)，還要在企業(yè)中樹立成本管理意識(shí)的理念。形成一種企業(yè)注重成本問題的局面，并將這種理念融入到實(shí)際工作中去，提高企業(yè)的成本管理能力。第二，對(duì)企業(yè)的成本控制問題要做到事前成本策劃，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于企業(yè)的成本管理思維模式，要極力為其樹立在成本控制之前的成本策劃意識(shí)，這就要具體體現(xiàn)在公司各個(gè)層面的成本費(fèi)用問題上。房地產(chǎn)企業(yè)的成本策劃要求做到成本的前期管理，對(duì)成本的投入和成本的支出要做到科學(xué)化規(guī)劃，使其達(dá)到最大效益。最后，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)期間的成本和利潤(rùn)問題，要做到與施工方和供應(yīng)方合理合作。在合作過程中，不能總是本著企業(yè)自身的成本投入少，利益就會(huì)最大化的這種想法，要做到雙方利益都可以得到有力保證。例如說，房地產(chǎn)商與施工方和供應(yīng)方合作時(shí)，結(jié)成互利共贏的戰(zhàn)略合作理念，促進(jìn)對(duì)方與房地產(chǎn)企業(yè)的共同進(jìn)步，全面發(fā)展。

（二）發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的最大作用，建立健全相關(guān)成本管控制度

一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門管理方面存在一些問題。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)忽略了與其他部門的相互配合，很難做到真正地處理成本管理問題。因此，財(cái)務(wù)部門要做到與其他部門協(xié)同管理成本控制問題。在進(jìn)行成本控制管理過程中，財(cái)務(wù)部門要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)的控制管理。與此同時(shí)，還要善于利用其它各部門的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，建立起財(cái)務(wù)部門與其他部門協(xié)同配合的管理工作體系，各個(gè)層面，各個(gè)項(xiàng)目之間的聯(lián)系都有具體保障，從而促進(jìn)成本管理工作合理有效的進(jìn)行。另一方面，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展來說，相關(guān)制度的完善非常重要。一個(gè)企業(yè)如果不受外界因素的干擾正常運(yùn)行工作，規(guī)章制度是重要因素。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日益發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部成本控制問題也越來越需要重視，因此，建立健全相關(guān)的成本管控制度是當(dāng)下工作的重要舉措。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能夠正常進(jìn)行，需要制度作為有力保障。有效的制度體系能夠保證成本控制工作中的各個(gè)方面正常進(jìn)行，使成本管理的效果最大化。在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，建立健全相關(guān)制度之后，還要加強(qiáng)制度的執(zhí)行力，確保企業(yè)的相關(guān)部門受到制度的制約和保障。最后不斷在成本管理的工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)制度，促進(jìn)成本管理工作的有效運(yùn)作。

（三）完善成本管控內(nèi)容，創(chuàng)新成本管理方法

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方法中，如若使用不當(dāng)，不僅會(huì)使成本管理工作不能有效進(jìn)行，嚴(yán)重還會(huì)影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，完善成本管理內(nèi)容，創(chuàng)新成本管理方法對(duì)企業(yè)的發(fā)展來說非常重要。一方面，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)事前成本規(guī)劃的工作力度，建立明確的成本管理目標(biāo)。對(duì)于事前成本管理工作要做到科學(xué)的規(guī)劃，具體合理的劃分，面面俱到在各個(gè)工作環(huán)節(jié)之中。確保在進(jìn)行工作的過程中，對(duì)各項(xiàng)工作內(nèi)容起到管控和導(dǎo)向的作用。完善成本管理內(nèi)容，促進(jìn)成本管理工作正常運(yùn)行。另一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方法種類來看，很多企業(yè)使用的是目標(biāo)成本管理方法。但是在應(yīng)用過程中依舊存在方法守舊，內(nèi)容比較粗狂的問題，因此，要細(xì)化內(nèi)容，創(chuàng)新方法。首先，企業(yè)要及時(shí)掌握市場(chǎng)的狀況，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況制定相關(guān)的戰(zhàn)略措施。企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)部門要提前確定產(chǎn)業(yè)的售價(jià)和企業(yè)的收益利潤(rùn)，然后按照這些規(guī)劃計(jì)算好需要完成的成本目標(biāo)。其次，企業(yè)要將成本標(biāo)準(zhǔn)具體、客觀地落實(shí)在合約規(guī)劃之中，并為后期簽訂合同等一系列工作內(nèi)容做到指導(dǎo)作用。最后，將這些工作全部集合成一個(gè)動(dòng)態(tài)成本，對(duì)成本管理的工作進(jìn)行全部的管控。

（四）提高企業(yè)成本管理人員專業(yè)素質(zhì)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，人才的培養(yǎng)也是非常重要的環(huán)節(jié)。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作依舊處于初級(jí)階段這種現(xiàn)象，當(dāng)務(wù)之急就是要培養(yǎng)具有成本控制管理的專業(yè)素質(zhì)人才，同時(shí)還要提高成本管理人員的全體素質(zhì)。第一，企業(yè)要提高管理人員的成本控制思維意識(shí)。對(duì)于管理人員的工作意識(shí)，要為其營(yíng)造一種勤儉節(jié)約的日常工作氛圍，并對(duì)具體的成本控制工作起到一定影響。第二，對(duì)于成本控制工作，一定要做到合理分工，切勿胡亂將工作分配給工作人員。在具體的成本控制工作中，要做到專人專事，為了確保目標(biāo)成本工作的合理進(jìn)行，明確工作人員的責(zé)任也是關(guān)鍵。相關(guān)工作人員要時(shí)刻保持一顆責(zé)任心，對(duì)于工作的發(fā)展做到穩(wěn)妥進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立健全成本管理的考核體系。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作的過程中，要把工作的內(nèi)容和工作的結(jié)果進(jìn)行相關(guān)的考核，這樣既可以調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，為節(jié)省成本支出做出保障。同時(shí)，也有利于成本管理工作的科學(xué)進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有很重要的作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，成本控制問題尤為關(guān)鍵。也就是說，成本控制問題是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否健康發(fā)展下去的重要因素。所以，本文首先介紹了房地產(chǎn)成本控制的意義，以及對(duì)企業(yè)自身發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。但是對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀來說，還是存在一些問題，本文在第二部分對(duì)這些問題進(jìn)行具體的討論和分析?？v觀全文來看，成本控制問題對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義，因此第三部分針對(duì)存在的這些問題，提出了具體的有效措施，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展起到促進(jìn)作用。

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（作者單位：和記黃埔臥龍北地產(chǎn)（大連）有限公司）