試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理

張小輝

摘要：隨著市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度的日益提升，現(xiàn)代化企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)隨之而來(lái)的是面臨著越來(lái)越多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展形成了較大威脅。為有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，本文首先就形成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行了分析，其后提出了相應(yīng)的預(yù)警管理和防范措施，其主要目的在于為房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升提供幫助。

關(guān)鍵詞：試論；房地產(chǎn)；企業(yè)財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；管理

伴隨人們?nèi)找嫣嵘娜粘Ｐ枨螅约翱焖侔l(fā)展的經(jīng)濟(jì)，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)已然發(fā)展成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要部分，其不僅在一定程度上有助于社會(huì)的穩(wěn)定，而且在一定程度上有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。但受到國(guó)家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及銀行融資政策、貸款利率調(diào)整等諸多因素的影響。本文分析了形成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，并提出了相應(yīng)的預(yù)警管理和防范措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因主要包括財(cái)務(wù)預(yù)算重視程度不足、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平低等三方面因素[1]。

就房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算重視不足這一因素而言，其主要受制于許多房地產(chǎn)企業(yè)由于過(guò)度重視開(kāi)發(fā)拿地環(huán)節(jié)而忽略資金使用效率的問(wèn)題。許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前未對(duì)項(xiàng)目盈利能力以及自身資金運(yùn)營(yíng)能力等因素予以充分考慮，導(dǎo)致出現(xiàn)盲目開(kāi)發(fā)的情況出現(xiàn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中忽視對(duì)項(xiàng)目預(yù)算動(dòng)態(tài)管控及風(fēng)險(xiǎn)防范，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其表現(xiàn)在資金短缺、資金鏈斷裂、成本管理失控、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)監(jiān)督不嚴(yán)等現(xiàn)象。

就企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理這一因素而言，其主要產(chǎn)生因素是諸多房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的科學(xué)性缺乏，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債資本，且負(fù)債資本金與權(quán)益資本金之間嚴(yán)重不對(duì)等，有部分企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債資本金范圍甚至高達(dá)70%-90%[2]。盡管負(fù)債資本金的利用能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上的收益，但也可能在一定程度上增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

就財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平低這一因素而言，其主要是受到我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)忽視財(cái)務(wù)管理的影響。其中部分的小型房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)置專(zhuān)門(mén)財(cái)務(wù)管理部門(mén)，故這部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)仍然停留于財(cái)務(wù)分析和成本控制層面上，并未涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警和防范層面。綜合考慮上述情況，此類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中容易出現(xiàn)多種失誤，造成企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部因素主要包括政府政策因素以及利率風(fēng)險(xiǎn)因素兩方面。就政府政策因素而言，其主要受到民生問(wèn)題的影響，換句話來(lái)說(shuō)是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)供求之間的平衡以及群眾利益所采取的一系列的宏觀調(diào)控政策，其中國(guó)家宏觀調(diào)控措施包括限購(gòu)、以租代售、房企再融資解凍等，其主要目的在于是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展[3]。

就利率風(fēng)險(xiǎn)因素而言，其主要受到資金回籠所需周期較長(zhǎng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中需要大量資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，由于資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)采用負(fù)債形式以達(dá)到實(shí)現(xiàn)籌集資金的目的[4]。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的主要來(lái)源之一，但這類(lèi)型的資金可能對(duì)企業(yè)盈利帶來(lái)直接性影響，究其原因在于銀行貸款對(duì)融資成本予以了提高。此外，還可能受到銀行貸款的利率難以自我控制這一方面影響，例如：利率上漲容易增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，縮小企業(yè)盈利空間，繼而造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)警管理

（一）科學(xué)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的建立

由于許多的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，因而建立科學(xué)且合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)很有必要，需要將定性和定量?jī)蓚€(gè)方面予以結(jié)合[4]。就定性而言，主要包括結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際狀況以及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)特征，然后再對(duì)其危機(jī)情況予以評(píng)定；就定量而言，主要是預(yù)測(cè)某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能夠出現(xiàn)財(cái)務(wù)方面的危機(jī)，其實(shí)現(xiàn)方式主要是財(cái)務(wù)預(yù)警模型。綜合定性和定量?jī)蓚€(gè)方面，繼而將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)和預(yù)測(cè)能力予以提升，其主要目的在于提升房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）定期預(yù)警機(jī)構(gòu)的建立

房地產(chǎn)企業(yè)任用專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)人員并設(shè)置專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)構(gòu)很有必要，其可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警分析能力，因而不僅能夠提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的準(zhǔn)確性，而且能夠有效提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的客觀性。受房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并非長(zhǎng)時(shí)間不變這一因素的影響，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素變化而產(chǎn)生變化。由此可見(jiàn)，企業(yè)建立預(yù)警機(jī)構(gòu)便于隨時(shí)了解市場(chǎng)變化中的信息，并掌握具有時(shí)效性和準(zhǔn)確性的信息。此外，在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以定期的預(yù)測(cè)和分析，其能夠在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的準(zhǔn)確性提供有效保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）強(qiáng)化控制企業(yè)融資

為控制企業(yè)負(fù)債成本房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以其實(shí)際情況為依據(jù)，其可實(shí)現(xiàn)避免出現(xiàn)企業(yè)負(fù)債成本高于企業(yè)資本報(bào)酬率等問(wèn)題，進(jìn)而在一定程度上有效避免出現(xiàn)企業(yè)虧損等方面的問(wèn)題。首先，企業(yè)在采取融資行為前應(yīng)該詳細(xì)地分析企業(yè)的資金使用情況以及資金需求情況，進(jìn)而有效防止企業(yè)再度籌集資金或者資金閑置等情況出現(xiàn)，其主要目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)負(fù)債資本的降低[5]。其次，企業(yè)的融資行為結(jié)束后可強(qiáng)化控制企業(yè)的資金使用情況，其不僅能夠防止出現(xiàn)資金挪用和盲目投資等現(xiàn)象對(duì)資金使用效率造成嚴(yán)重影響，而且能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)控制資金使用風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）防范投資決策風(fēng)險(xiǎn)

影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一是項(xiàng)目投資決策的正確與否。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)投資決策前，需要對(duì)該項(xiàng)目的可行性和投資環(huán)境予以分析，并將其與現(xiàn)代城市發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)際情況予以結(jié)合，在此基礎(chǔ)上采取充分市場(chǎng)調(diào)查，并就企業(yè)資金回收周期、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格等因素予以準(zhǔn)確判斷，其可以實(shí)現(xiàn)在一定程度上防止出現(xiàn)項(xiàng)目決策失誤等問(wèn)題。

（三）改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平

影響企業(yè)償債能力以及盈利的重要因素之一是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，因此，為提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方面水平，其可通過(guò)以下三方面措施來(lái)實(shí)現(xiàn)[6]。其一，制定周全且具有合理性的銷(xiāo)售政策，良好的售后服務(wù)能夠?yàn)槠髽I(yè)提供良好保障，而高水平營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是良好售后服務(wù)的前提，故達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)可有效地提升企業(yè)資金回收效率；其二，強(qiáng)化管理銷(xiāo)售回款，對(duì)銷(xiāo)售資金回籠財(cái)務(wù)應(yīng)進(jìn)行事中、事后全程跟蹤，確保及時(shí)地回收企業(yè)賬款便于企業(yè)利潤(rùn)的增加，并對(duì)售后客戶信息跟蹤管理至客戶產(chǎn)權(quán)證出具，其在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)有效避免企業(yè)壞賬損失的目的，即為企業(yè)資金流轉(zhuǎn)政策提供保證；其三，提高管理人力資源，通過(guò)聘請(qǐng)高水平的企業(yè)管理者以實(shí)現(xiàn)管理好企業(yè)各方面工作的目的，其不僅能夠全面地提升企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，而且能夠全面地提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，普遍存在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高等問(wèn)題，而在房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題較為常見(jiàn)，其在一定程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)、建立定期預(yù)警機(jī)構(gòu)等工作，并同一系列的控制和防范措施予以結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)提升企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平和能力。

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（作者單位：西安曲江旅游投資（集團(tuán)）有限公司）