BOT模式在我國公租房建設(shè)中風險管理研究

鄒紅艷 沈陽建筑大學管理學院

一、我國公租房融資現(xiàn)狀

（一）資金來源混亂

由于公租房是一種公共產(chǎn)品，屬于公益性事業(yè)。其建設(shè)和運營需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入，因此公租房項目的融資過程也是如此，同樣需要政府的支配與管轄。目前，北京、上海等多個城市出臺了關(guān)于公租房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見及政策，但針對公租房建設(shè)資金來源的相關(guān)規(guī)定較少，其資金來源方面沒有明確的法律上的規(guī)范，不利于公租房項目融資模式在我國的開展，但是，同為保障性住房的經(jīng)濟適用房和廉租房的資金來源卻有著明確的法律規(guī)定，且與公租房的資金來源存在相互矛盾的地方，由此，導(dǎo)致我國公租房項目資金來源混亂不明。

（二）建設(shè)資金投入不足

目前，政府主要為我國公租房項目建設(shè)過程提供資金，但是，公租房市場需求較大，即使中央政府財政撥款，并不能滿足目前公租房項目需要的巨額資金；除了中央政府的財政撥款外，建設(shè)資金也來自土地出讓金，但對于地方政府來說，其財政收入主要來源于土地出讓金，而公租房的建設(shè)收益低，所以地方政府不向公共租賃住房項目投入大量土地轉(zhuǎn)讓資金；住房公積金有大量閑置資金，可以為公租房項目提供一定數(shù)量的融資額，但住房公積金為各企業(yè)員工的私有財產(chǎn)，不經(jīng)本人同意，住房公積金管理部門無權(quán)使用。

（三）、缺乏專業(yè)化的融資平臺

按照“十三五”發(fā)展規(guī)劃，我國公租房建設(shè)將在未來五年逐步規(guī)?；?，國家必須保證公租房項目具有良好的資金鏈條，因此，建立完善的融資機制是保證公租房健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個重要前提，國家有關(guān)部門應(yīng)建立專業(yè)的融資平臺。目前，由政府直接設(shè)立的公租房項目投資、融資部門，或者是各企業(yè)單位創(chuàng)建的投資、融資機構(gòu)，均在專業(yè)的融資指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)、管理等方面有所欠缺。這些金融機構(gòu)無法以專業(yè)、合理和有效的方式利用各種金融資金推動公租房的建設(shè)，從而出現(xiàn)了我國公租房建設(shè)資金不足等一系列問題，進一步導(dǎo)致了我國公租房供給量低、難以形成規(guī)模化。

二、BOT模式簡介

BOT是Build-Operate-Transfer的英文首字母的縮寫，目前我國譯為“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”。BOT模式是指政府通過指定的帶有規(guī)定時間的特許經(jīng)營合同，授予國內(nèi)私人企業(yè)或國外企業(yè)一定的權(quán)利，允許其對特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施項目進行融資、建設(shè)、經(jīng)營，并允許其在合同期內(nèi)向用戶提供商品，通過提供商品來回收資本并賺取利潤，特許權(quán)期滿后，基礎(chǔ)設(shè)施項目無償轉(zhuǎn)移至政府部門。

BOT融資模式最突出的特點是私人企業(yè)。政府將整個項目建設(shè)過程中的各項事宜全部移交給了私人企業(yè)，其中包括全過程中最重要的內(nèi)容，即各項工作潛在的風險，所以其好處為最大程度上降低項目的運作風險。因為一方面，使用BOT模式的項目通常涉及大量資金和長期項目周期風險。由于私營企業(yè)的參與，貸款機構(gòu)對項目的要求會比政府部門要更加嚴格；另一方面，私營企業(yè)為了降低風險、增加收入，會客觀地引導(dǎo)企業(yè)加強管理、控制成本、降低項目建設(shè)期成本、縮短工期。

三、BOT模式在公租房建設(shè)中存在的風險及規(guī)避風險建議

（一）公租房建設(shè)采用BOT模式的風險分析

1.法律風險

法律風險是指工程項目建設(shè)階段，由于我國的法律法規(guī)或政策發(fā)生改變導(dǎo)致公租房建設(shè)項目收益損害的風險。我國BOT模式在公租房建設(shè)中存在的法律風險如下，一是立法及監(jiān)督、管理體系不完善，導(dǎo)致公租房項目在融資過程中會出現(xiàn)法律保障性較差、相關(guān)部門監(jiān)管力度較低的現(xiàn)象，面臨的法律風險較大；二是法律文件的突然變更，導(dǎo)致公租房建設(shè)的成本臨時增加，而融資企業(yè)卻已經(jīng)簽訂BOT模式的相關(guān)合同，無法臨時變更合同，致使公租房建設(shè)收益下降。

2.經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險將直接影響融資公司在公租房建設(shè)項目的最終受益，因此是融資企業(yè)首先應(yīng)該關(guān)注的BOT模式的融資風險，現(xiàn)將我國公租房項目應(yīng)用BOT模式時存在的主要經(jīng)濟風險概括如下：

（1）通貨膨脹風險

通貨膨脹風險是國際上一種常見的經(jīng)濟風險，它指的是在項目國家短期內(nèi)價格的快速上漲，導(dǎo)致工程勞動、材料、機械和管理費用的增加，大大超出了之前做好的預(yù)算。同時人們支付能力下降，造成工程項目運行過程中利潤降低或不具有盈利性，使工程項目的投資回收期超過項目特許經(jīng)營期期限，最終導(dǎo)致融資項目投資方損失慘重。

（2）匯率風險

匯率風險主要體現(xiàn)在跨國工程項目上，體現(xiàn)在我國公租房項目上主要是融資企業(yè)是外企這種情況，該類工程項目一般要求用項目所在國（即人民幣）支付承包商各項費用，匯率在此工程期間也許會出現(xiàn)大幅度的變動，若匯率發(fā)生大幅度變動，則會直接影響建設(shè)、生產(chǎn)、運營期成本，致使項目做的財務(wù)可行性研究變得不可行，最終給投資方帶來巨大的損失。

3.開發(fā)建設(shè)風險

工程開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)對工期、人工、材料、機械等多項內(nèi)容的管控與監(jiān)督，其中每一項內(nèi)容均隱含著潛在的風險因素。因此，開發(fā)建設(shè)風險包括工程質(zhì)量風險、作業(yè)工人安全風險和工期風險等。對于公租房項目而言，工程質(zhì)量風險應(yīng)尤為重視。首先由于公租房項目施工期限較短，而且與商品性住房相比，監(jiān)督力度較小，容易產(chǎn)生工程質(zhì)量方面的風險問題。其次因為公租房BOT項目存在特許運營期，且公租房本身是提供給“夾心層”人群，屬于保障性住房體系，特許經(jīng)營期內(nèi)收益較低，特許經(jīng)營期內(nèi)包含著該項目的建設(shè)期，如果延誤了工期，就會進一步減少業(yè)主方的營業(yè)收益時間，給業(yè)主方造成經(jīng)濟損失，所以工程項目一般不會存在工期風險，但保證工期的同時難免會忽略工程質(zhì)量。

（二）規(guī)避公租房BOT項目風險的相關(guān)建議

為了避免我國公租房BOT項目在存在的風險，我國有關(guān)部門應(yīng)該制定一系列規(guī)避相關(guān)風險的策略，這樣才能使我國公租房BOT項目更好的發(fā)展。

1.法律風險的管理

法律風險管理應(yīng)首先確定項目的潛在風險，如果投資者或承包商事先確定公租房BOT項目的法律風險發(fā)生概率和重大后果，應(yīng)采取措施提前規(guī)避風險，甚至放棄工程承包或投資。若企業(yè)投資或承包此項目，在早期階段，企業(yè)應(yīng)與政府簽訂法律風險管理協(xié)議，以確保政府能夠承擔相應(yīng)的風險；其次，BOT模式在公租房項目應(yīng)用中要更加注重相應(yīng)的法律法規(guī)的制定與完善，以便更好地保證企業(yè)在投資、建設(shè)、運營過程中更好地規(guī)避相應(yīng)的法律風險。

2.經(jīng)濟風險的管理

在公共租賃住房項目中應(yīng)用BOT模式，企業(yè)可以與資金鏈相對穩(wěn)定的銀行或私人企業(yè)進行合作，以此降低其經(jīng)濟風險。對于通貨膨脹風險的管理，企業(yè)可以提前做出預(yù)留資金，用來彌補通貨膨脹風險造成的經(jīng)濟損失，同時，企業(yè)可以與幾家主要材料供應(yīng)商簽署相關(guān)合同，通過提前支付部分訂金的方式，做好備件的采購工作，甚至儲備重點專項物資，對于匯率風險的管理，首先，努力爭取合同中的付款和以同一貨幣發(fā)放的項目貸款。其次，與銀行簽訂長期的匯率合約或購買外匯期貨以進行對沖。最后，正確把握了外匯融資時機，把成本降到最低。

3.開發(fā)建設(shè)風險的管理

人員安全風險的管理方法一般為在作業(yè)人員工作前對工作人員進行風險防范教育，使他們產(chǎn)生安全意識，工作期間應(yīng)成立安全小組負責監(jiān)督管理工作人員的人身、財產(chǎn)安全。同時，為項目作業(yè)人員購買保險，將部分人員安全風險轉(zhuǎn)移；質(zhì)量風險管理一般采取風險預(yù)防措施,主要通過監(jiān)理單位和承包商的項目質(zhì)量管理團隊對項目質(zhì)量管理和監(jiān)督,有效地監(jiān)控施工過程的質(zhì)量,以確保建設(shè)工程實體的質(zhì)量和視覺質(zhì)量,使整個工程施工質(zhì)量達到良好的水平。

四、 結(jié)束語

目前，我國公租房項目建設(shè)規(guī)模逐步擴大，資金缺口也對應(yīng)著逐步擴大，而且公租房項目屬于公益性事業(yè)，因此，公租房項目的建設(shè)必須采用融資模式。政府引入私人企業(yè)進行BOT模式建設(shè)，這可以有效地解決政府面臨的問題，進一步加快公租房建設(shè)的進程，但公租房BOT項目的風險管理已成為一個不可或缺的過程，只有提前發(fā)現(xiàn)潛在的風險，并提出相應(yīng)的規(guī)避風險的措施，才能在我國BOT融資模式更好的應(yīng)用于公租房項目。