李文生

（宏運(yùn)地產(chǎn)朝陽(yáng)有限公司，遼寧 朝陽(yáng) 122000）

當(dāng)前形勢(shì)看來(lái)，房地產(chǎn)以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)身份出現(xiàn)，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)有著極為重要的作用，與此同時(shí)，在與之相關(guān)的行業(yè)中也發(fā)揮著很重要的作用，本文當(dāng)中筆者以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)的檢查過(guò)程中比較容易發(fā)生或者比較容易出現(xiàn)的問(wèn)題，列舉出一些極具代表性的相關(guān)涉稅問(wèn)題來(lái)與大家一同探討和交流。

一、房產(chǎn)涉稅存在問(wèn)題分析

（一）因交付完工產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)不同產(chǎn)生的涉稅問(wèn)題

政策依據(jù)：其一，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)）中第一項(xiàng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)計(jì)稅的成本對(duì)象具體的確定原則已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)成本的成型產(chǎn)品的成本對(duì)象，同時(shí)依據(jù)確定原則以及依據(jù)的共同成本分配的具體原則性和方法、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況以及開(kāi)發(fā)的實(shí)施計(jì)劃等出具一系列專項(xiàng)的報(bào)告，在企業(yè)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所得稅年度納稅工作的申報(bào)時(shí)，與《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一同進(jìn)行申報(bào)。

其二，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中相關(guān)通知第三項(xiàng)做出明確規(guī)定：企業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包含有土地的有效開(kāi)發(fā)，以及建造和銷售住宅以及商業(yè)用房等等或是其它的建筑物等一系列開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除過(guò)土地開(kāi)發(fā)以外，其余的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均符合部分規(guī)定條件的，都可視之為已經(jīng)完工：所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在竣工證明材料和已經(jīng)申報(bào)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的備案工作。所開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)逐漸化投入使用；企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始化的產(chǎn)權(quán)證明。

（二）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)此頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》當(dāng)中相關(guān)通知的第六條第四項(xiàng)中明確規(guī)定：銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品通過(guò)或者采取視同買(mǎi)斷方式委托進(jìn)行的，當(dāng)屬企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方有效簽訂的銷售合同或者銷售協(xié)議，亦或是企業(yè)以及購(gòu)買(mǎi)方和受托方三個(gè)方面來(lái)完成銷售合同的簽訂工作的，假如在具體的銷售合同或者協(xié)議當(dāng)中所約定的價(jià)格要比買(mǎi)斷的具體價(jià)格高出許多，那么就需要依照銷售合同或者協(xié)議當(dāng)中所約定的價(jià)格來(lái)計(jì)算價(jià)款，具體以收到受托方已經(jīng)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單時(shí)間作為確定收入的具體時(shí)間實(shí)現(xiàn)；假如是屬于前面兩種情況，銷售合同或者協(xié)議當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，那么就需要按照所買(mǎi)斷的價(jià)款，具體以收到受托方已經(jīng)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單時(shí)間作為確認(rèn)收入的具體實(shí)現(xiàn)。

（三）發(fā)生的支出應(yīng)歸集為費(fèi)用或成本的涉稅問(wèn)題

政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》中的第八條以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）中第二十七條第三項(xiàng)明確規(guī)定有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅的成本其支出內(nèi)容應(yīng)該如下:

其中提及的建筑項(xiàng)目安裝工程費(fèi)用是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中具體發(fā)生的各個(gè)項(xiàng)目建筑安裝具體指的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中具體發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝的費(fèi)用體現(xiàn)。其中包括具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)用及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安裝工程費(fèi)用等等。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》當(dāng)中第三十七條明確做出規(guī)定：企業(yè)方面為購(gòu)置和建造固定的資產(chǎn)以及無(wú)形之中在經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造方能夠達(dá)到預(yù)定的可銷售狀態(tài)的存貨而具體發(fā)生借款的，企業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)購(gòu)置以及建造過(guò)程中所發(fā)生的有效合理的借款費(fèi)用，應(yīng)該作為資本性質(zhì)的支出將其計(jì)入相關(guān)的資產(chǎn)成本，同時(shí)依照本條例的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行扣除。

（四）毛地竟掛所涉及的動(dòng)遷補(bǔ)償及動(dòng)遷支出稅收處理問(wèn)題

政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局在關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得稅處理方面印發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）其中的第二十七條明確規(guī)定：土地征用以及補(bǔ)償費(fèi)用指的是為了進(jìn)一步取得土地開(kāi)發(fā)的使用權(quán)亦或是開(kāi)發(fā)權(quán)具體發(fā)生的專項(xiàng)費(fèi)用，這其中主要包含土地買(mǎi)價(jià)和出讓土地資金套費(fèi)以及契稅閑置費(fèi)用、土地變更的費(fèi)用和超面積補(bǔ)交的具體費(fèi)用以及拆遷補(bǔ)償支出和安裝以及動(dòng)遷支出費(fèi)用和回遷房建造支出費(fèi)用、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)用和危房補(bǔ)償費(fèi)用等等。

（五）預(yù)提相關(guān)費(fèi)用涉及的稅務(wù)問(wèn)題

政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的關(guān)于《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）中第三十二條明確規(guī)定：戒除下面幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用之外的計(jì)稅成本都必須要作以實(shí)際性的具體發(fā)生成本來(lái)進(jìn)一步體現(xiàn)。

其一，出包的工程如未能在最終辦理結(jié)算并取得較之全額的發(fā)票，那么假如證明資料充足或者充分，發(fā)票在余額不足的時(shí)候就可以進(jìn)行預(yù)提，但必須要限制在給定合同金額的10個(gè)百分點(diǎn)范圍之內(nèi)。具體的出包工程在最終的辦理結(jié)算如果沒(méi)有能夠取得全額的發(fā)票，那么基于證明資料充足的情況下就可以進(jìn)行預(yù)提，但絕不可以超過(guò)合同給定金額的10個(gè)百分點(diǎn)。

其二，關(guān)于公共配套設(shè)施如果未能完工或者是還沒(méi)有進(jìn)行建造的，則可以預(yù)算比較合理的預(yù)提這其中基本的建造費(fèi)用。此類公共設(shè)施一定要符合具體的已經(jīng)在售的購(gòu)房合同和協(xié)議或者是相關(guān)的廣告和模型中承諾要在建造以及不可撤銷亦或是依據(jù)法律依據(jù)一定要是與之配套的建造條件。

其三，需要向政府上交未能上交的報(bào)批報(bào)建的具體費(fèi)用和物業(yè)完善的具體費(fèi)用，亦可以依照相關(guān)的規(guī)定來(lái)進(jìn)行預(yù)提。實(shí)際上，物業(yè)完善費(fèi)用所指的是依照相關(guān)規(guī)定具體該由企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理基金和公建維修基金亦或是其它的一些專項(xiàng)基金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅會(huì)計(jì)處理

對(duì)于會(huì)計(jì)核算方面不具體計(jì)算其具體收入，而在稅收方面則應(yīng)該作為具體收入的實(shí)現(xiàn)，具體應(yīng)該作為繳納營(yíng)業(yè)稅以及通過(guò)上述幾項(xiàng)核算方法以后，，能夠有效達(dá)到收入以及成本和費(fèi)用之間的配比。但是依照企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來(lái)說(shuō)，對(duì)于納稅人所繳納的營(yíng)業(yè)稅以及城建稅和教育費(fèi)用附加稅等等都是可以在當(dāng)期作稅前的扣除工作的，這樣就可以直接性影響到企業(yè)所得稅具體應(yīng)該繳納的稅所得額，針對(duì)因?yàn)槎惙ㄒ约皶?huì)計(jì)制度在具體的確認(rèn)費(fèi)用的時(shí)間差異而在產(chǎn)生稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)該繳納的所得額在時(shí)間方面的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)則可以采取以下任意一種方法來(lái)完成，同時(shí)只要確定了其方法，那么一定就不能隨意性改變。

具體的方法是“應(yīng)付稅款法”。這種方法指的是不確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)于企業(yè)所得稅產(chǎn)生的具體影響，那么此時(shí)按照當(dāng)期的計(jì)算需要繳納的所得稅款應(yīng)該將其確認(rèn)為當(dāng)期所得稅額費(fèi)用的具體方法。使用或者采用應(yīng)付稅款法的，房地產(chǎn)企業(yè)僅需要在企業(yè)年度的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅申報(bào)過(guò)程中，對(duì)于按照營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策的具體規(guī)定當(dāng)期計(jì)提應(yīng)該要繳納的營(yíng)業(yè)稅等會(huì)逾超或者低于當(dāng)期的“企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。按照規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅款做會(huì)計(jì)分錄為借：“所得稅，”貸：“應(yīng)交稅金—應(yīng)交所得稅?！?/p>

現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)稅務(wù)管理問(wèn)題當(dāng)屬企業(yè)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目問(wèn)題，然而，對(duì)此問(wèn)題具體體現(xiàn)出來(lái)的各種漏洞則需要我們想方設(shè)法來(lái)完成其具體工作的改進(jìn)，以及針對(duì)這些問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方式方法，這是我們當(dāng)前面對(duì)的一個(gè)最為迫在眉睫的問(wèn)題，與此同時(shí)，他又存在極為有利的重要性。