蔡忠坤

摘要：本文淺析了常見的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式，簡述了地鐵上蓋物業(yè)常見的設(shè)計(jì)問題，探討了地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，以期為我國的地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋物業(yè)；設(shè)計(jì)

前言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國的地鐵建設(shè)方興未艾。地鐵是一種重要的交通方式，在公共交通中占據(jù)著重要的地位。地鐵建設(shè)，對于城市交通建設(shè)以及城市發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)，對于地鐵建設(shè)意義重大。良好的地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)有利于充分發(fā)揮地鐵的商業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)對城市發(fā)展的強(qiáng)有力的帶動。因此，有必要加強(qiáng)對地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)研究。

1、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式

在城市化的有力推動下，地鐵交通日益發(fā)展，其功能日趨多樣化。社會實(shí)踐表明，地鐵建設(shè)不僅能推動城市交通的巨大進(jìn)步，而且能帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是地鐵沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地鐵沿線的城市地塊極具商業(yè)價值，因此極易吸引各種物業(yè)開發(fā)及投資[1]。對地鐵的物業(yè)開發(fā)重點(diǎn)，通常集中在地鐵站附近、地鐵區(qū)間內(nèi)、地鐵沿線周邊地區(qū)等。常見的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式主要有以下幾種。

1.1地下空間綜合開發(fā)

地下空間綜合開發(fā)，是常見的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式。該開發(fā)模式主要應(yīng)用于主城區(qū)內(nèi)的地鐵沿線的周邊區(qū)域。此類區(qū)域大多經(jīng)過大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，但仍具有一定的商業(yè)價值。此類區(qū)域的城市地面上，已經(jīng)具備了系統(tǒng)規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。如果僅僅因?yàn)榈罔F建設(shè)帶來的商業(yè)價值，而全盤推翻既有建設(shè)進(jìn)行重新開發(fā)，無疑將導(dǎo)致資源的巨大浪費(fèi)[2]。為了充分合理地利用地鐵沿線的商業(yè)價值，可以采用地下空間綜合開發(fā)的方式，進(jìn)行地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)。地下空間綜合開發(fā)模式能實(shí)現(xiàn)對地鐵沿線周邊區(qū)域地下空間的綜合開發(fā)和充分利用，能實(shí)現(xiàn)對商業(yè)價值的拓展，與地上商業(yè)開發(fā)形成相得益彰的良好效果。地下空間綜合開發(fā)要結(jié)合地上開發(fā)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)對地上商業(yè)空間的良好拓展和延伸，充分發(fā)揮地鐵沿線周邊區(qū)域的商業(yè)價值，增加城市經(jīng)濟(jì)效益。地下空間綜合開發(fā)要選擇科學(xué)合理的開發(fā)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)地下空間對地面空間的良好補(bǔ)充。

1.2站臺上蓋物業(yè)開發(fā)模式

城市地鐵建設(shè)要確保與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)一致。城市地鐵通常會延伸至城市經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，或者是開發(fā)不充分的郊區(qū)。對于此類地鐵建設(shè)而言，地鐵運(yùn)營部門只有投入巨額的資金，才能實(shí)現(xiàn)對地鐵周邊地上空間與地下空間的全面開發(fā)。為實(shí)現(xiàn)對地鐵周邊地面和地下空間的綜合開發(fā)，地鐵運(yùn)營部門可以對地鐵上蓋物業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，從社會上吸引充足的資金參與地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)建設(shè)[3]。地鐵在此種開發(fā)模式中占據(jù)著核心地位，以地鐵站點(diǎn)作為開發(fā)模式的結(jié)點(diǎn)，該模式能實(shí)現(xiàn)對地鐵人流的有效集聚，充分發(fā)揮地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)潛力，一方面能為地鐵乘客提供便利的交通服務(wù)，另一方面能有效開發(fā)地鐵帶來的商業(yè)價值，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。站臺上蓋物業(yè)開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)地鐵沿線周邊區(qū)域資源的有效利用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1.3以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式

在城市地鐵沿線，還存在很多尚未開發(fā)的區(qū)域。對于這些區(qū)域，適合采用以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。該模式能有效激發(fā)城市地鐵的交通導(dǎo)向，并在城市地鐵5到10米的輻射區(qū)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)開發(fā)以及服務(wù)開發(fā)等，有利于形成地鐵上蓋物業(yè)的帶狀開發(fā)區(qū)域，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。該開發(fā)模式能實(shí)現(xiàn)地鐵上蓋空間的商業(yè)價值的充分開發(fā)，激活城市地鐵沿線的周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力。

2、地鐵上蓋物業(yè)常見的設(shè)計(jì)問題

地鐵是重要的民生類工程，地鐵的設(shè)計(jì)建造涉及諸多城市管理部門。地鐵的設(shè)計(jì)建造受諸多因素的影響，諸如政府政策、經(jīng)濟(jì)機(jī)制等，加上涉及較多的部門，極易導(dǎo)致協(xié)調(diào)不一致的情況。這種情況通常會造成地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)的分離，一方面導(dǎo)致地鐵的出入口和通道設(shè)計(jì)缺乏人性化，另一方面導(dǎo)致地鐵與周邊城市區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，最終對城市地鐵沿線周邊區(qū)域的商業(yè)開發(fā)造成了很大的制約。地鐵具有極強(qiáng)的公益性，其沿線周邊城市區(qū)域大多經(jīng)過了充分的開發(fā)，其規(guī)劃較為成熟和完善，這對地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)帶來了一定的阻礙[4]。地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)牽涉復(fù)雜的土地問題，對土地的征用和回收具有較大的難度。地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)開發(fā)缺乏政府強(qiáng)有力的支持，并將導(dǎo)致設(shè)計(jì)開發(fā)的中斷。

另外，我國的城市地鐵建設(shè)通常滯后于城市化進(jìn)程的發(fā)展。地鐵建設(shè)不可避免地會造成對城市經(jīng)營的影響，為盡量降低這種影響，政府通常對地鐵建設(shè)速度提出較高的要求。為加快城市地鐵的建設(shè)速度，難免要壓縮地鐵建設(shè)的工期，由此將對地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃造成不良影響。這將限制地鐵建設(shè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動作用，并導(dǎo)致地鐵沿線周邊區(qū)域的前期開發(fā)不充分，增加后期改造的難度，最終浪費(fèi)資源和資金。

3、地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)

3.1地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

城市地鐵是重要的民生工程，其設(shè)計(jì)和建筑一方面要良好滿足人們的交通需求，另一方面要符合城市規(guī)劃與發(fā)展的要求。這就要求，在進(jìn)行地鐵的規(guī)劃設(shè)計(jì)時，一方面要從公共交通的角度上進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，另一方面要重視地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)。為此，在進(jìn)行城市地鐵設(shè)計(jì)時，要協(xié)調(diào)城市空間與地鐵建設(shè)，兼顧地鐵沿線周邊環(huán)境的綠化工程與城市建筑景觀，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)與城市環(huán)境的有機(jī)融合。加強(qiáng)對各方面因素，諸如環(huán)境、資源等的協(xié)調(diào)，有利于通過地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)實(shí)現(xiàn)地鐵沿線周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力的有效激活，帶動城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。要按照以下原則進(jìn)行地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)：（1）將密度較高商業(yè)樓宇和商業(yè)設(shè)施設(shè)置在城市地鐵站點(diǎn)100米的核心輻射內(nèi)。（2）在城市地鐵站點(diǎn)的100米到300米的范圍之內(nèi)，對住宅和辦公用地的比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶岣摺＃?）在城市地鐵站點(diǎn)300米到500米的范圍之內(nèi)，重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)住宅的開發(fā)設(shè)計(jì)，并加強(qiáng)附近的配套設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)功能的多樣化[5]。

3.2地鐵上蓋物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)

地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)在地鐵建設(shè)中占據(jù)著重要的地位。在進(jìn)行地鐵施工設(shè)計(jì)時，要同時進(jìn)行地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)，保障其設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃，滿足城市發(fā)展要求。地鐵上蓋物業(yè)較為特殊，其設(shè)計(jì)難度更大，要求更高。地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)要符合城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)與城市地鐵交通的協(xié)調(diào)一致。在具體的建筑設(shè)計(jì)中，要遵循以下原則：（1）對地鐵上蓋物業(yè)所處的環(huán)境狀況與空間條件進(jìn)行充分的考慮，優(yōu)化建筑外形，實(shí)現(xiàn)與環(huán)境的有機(jī)融合。（2）要兼顧建筑設(shè)計(jì)的開放性與私密性，實(shí)現(xiàn)不同功能區(qū)之間的良好過渡。（3）選擇科學(xué)合理的建筑結(jié)構(gòu)形式，增強(qiáng)地鐵上蓋物業(yè)與地下空間的協(xié)調(diào)性。（4）塑造獨(dú)特完整的建筑造型，彰顯地鐵上蓋物業(yè)的良好形象。（5）落實(shí)環(huán)保理念和低碳理念[6]。

3、結(jié)語

綜上所述，常見的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式主要有地下空間綜合開發(fā)、站臺上蓋物業(yè)開發(fā)模式以及以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)，要注重規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，確保地鐵上蓋物業(yè)對地鐵沿線商業(yè)價值的有效開發(fā)。

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