王 菲

一、研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)乎民生和我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于城市土地有限，人口增加過快，房子剛需增加，加之一些投資炒房客的影響，大中型城市房價居高不下，影響了人民大眾的根本利益和社會穩(wěn)定，引起了政府的高度重視，中央加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房價過快上漲的勢頭被遏制。這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些不利的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務危機。本文結(jié)合當前實際對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及改進建議進行了論述，希望對提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平有所幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

第一，對資金的需求量很大，特別是在當前土地價格居高不下的形勢下，獲得土地的資金基本上需要占整個項目總投入的30%以上。第二，資金的回收期限長，房地產(chǎn)企業(yè)從初始投入到銷售全部回款預計在2年以上。第三，資金回款的不確定性因素較多，這些不確定性因素會帶來一些風險。因房地產(chǎn)企業(yè)資金回款期限長加之國家的各項調(diào)控政策也會給房地產(chǎn)的銷售帶來一些不良影響，一旦銷售價格和成交量降低，房地產(chǎn)企業(yè)應對不及時可能會出現(xiàn)資金短缺陷入財務危機。所以加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應對財務風險就顯得尤為重要。

三、當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預算的實際執(zhí)行率較低

目前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)對預算執(zhí)行效率不高，主要表現(xiàn)在資金的實際情況偏離預算，還可能與預算出入較大，參考價值不大。這樣不真實的資金預算對企業(yè)的決策帶來了不利影響，致使資金使用效率不高，在出現(xiàn)較大偏差的時候可能會危及到企業(yè)的資金鏈，影響企業(yè)運營。究其原因主要是房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理體系中比較薄弱，沒有結(jié)合實際編制預算，對預算變化也沒有進行科學合理的調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資渠道單一

當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款和股權(quán)融資等三種渠道。因房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)屬于中小型企業(yè)，大中型上市企業(yè)很少能夠獲得股權(quán)融資，所以股權(quán)融資一般流于形勢，對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有研究意義。在一些房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少的情況下，只能從銀行獲得貸款來補充流動資金，為項目建設(shè)提供資金支持，除銀行融資外，還可以通過不太合法的途徑獲得一些融資，但是民間融資較貴，風險也高，所以單一性的資金來源也是制約房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的瓶頸。

（三）資金運行結(jié)構(gòu)不完善

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多，各個企業(yè)之間的競爭加大，一些企業(yè)在高利潤和投機心理作用下沒有過多的考慮自身的實際而去開發(fā)較多的樓盤。囤積大量的資金用于不同的項目投資，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會對開發(fā)的項目進行充分的規(guī)劃，出現(xiàn)資金短缺可行性較小。但是市場是不斷變化的，很難預測到將來會怎么樣，若房地產(chǎn)企業(yè)不能實現(xiàn)預測銷售目標就會造成資金短缺無法歸還銀行到期貸款，可能會被陷入資金短缺的境地。

（四）資金運營風險管理能力較低

風險是無時不在的，因房地產(chǎn)企業(yè)風險較高所以收益相當可觀。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取措施來降低風險。建立資金風險防控系統(tǒng)不是易事，影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的效果。因房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流通性低，投資期限較長，所以在市場環(huán)境下資金運營風險是存在的，如果房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層不去評估投資風險進而采取盲目的擴張行為，很可能造成資金短缺，給企業(yè)帶來致命的打擊。

四、改進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）加強對項目投資的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)項目具有投資風險大、收益高的特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之道應是在控制風險的同時重視投資利潤率。所以在實際中房地產(chǎn)企業(yè)不應因市場一時利好就盲目的投資擴張，而應當理性思考了來規(guī)避風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展新的投資項目之前應當綜合考慮方方面面的因素進行可行性研究分析，利弊對比，做出最壞的打算，多留后路，以便能夠做好風險應對，以確保投資項目的可行性、可行性和前瞻性。

（二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

目前很多的中小企業(yè)以銀行融資為主要的融資方式，股權(quán)融資僅僅對一些大型和上市的房地產(chǎn)企業(yè)所運用。銀行借款占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主流。雖然我們近些年來不斷擴寬企業(yè)的融資渠道，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投資加大，較小的融資量無法滿足其資金需求。筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還可以擴寬，如可以為較好信譽的房地產(chǎn)企業(yè)提供支持進入證券市場，可以通過發(fā)行債券進行融資來完成投資項目建設(shè)減輕資金壓力。此外，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式，提高自己使用效率也非常重要。

（三）加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金運營預算管理體系的完善

房地產(chǎn)企業(yè)良好、穩(wěn)定的發(fā)展需要借助預算這個管理工具。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“魚和熊掌”兼得的效果，就需要重視預算管理工作，加強資金管理管理?？茖W、合理的去做好資金預算編制工作，充分發(fā)揮資金預算這個管理工具，在實際工作中嚴格執(zhí)行資金預算，全面掌握企業(yè)的資金收入和支出情況，為合理統(tǒng)籌安排資金創(chuàng)造條件。企業(yè)還應當做好融資預算，在企業(yè)承受能力之內(nèi)的融資便于解決企業(yè)資金的需求，利于擴大投資規(guī)模，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。

（四）加強資金風險管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的風險，所以在經(jīng)營管理過程中難免會遇到這樣那樣的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應當用于面對問題和風險，應當在經(jīng)營中提前預防和識別風險，弄清風險形成的原因采取相應的對策加以控制風險，對風險進行登記劃分并建立風險預警機制，以免風險給企業(yè)帶來較大的損失。主要應對風險的對策包括：1.建立資金風險預警機制。制定的企業(yè)經(jīng)營管理指標要以企業(yè)的實際經(jīng)濟情況出發(fā)，企業(yè)要善于識別異常的財務指標并及時的采取措施加以解決，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。2.加強企業(yè)的資金管理意識。對于企業(yè)來說資金是血液，資金管理是一項系統(tǒng)的工作，不僅僅是財務部門自己的事情，需要企業(yè)管理層和各個部門的支持和配合，對資金的認識，這樣就需要企業(yè)要重視對資金管理的宣傳工作，加強資金管理的意識，做好自己收支預算，提高資金使用效率。3.加強對工程結(jié)算的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應當分期支付工程款并留存一定比例的保證金。

五、結(jié)論

總之，資金對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，房產(chǎn)企業(yè)屬于高風險高收益的行業(yè)，搞好資金管理工作意義重大。當前，房地產(chǎn)企業(yè)應當結(jié)合自身實際建立健全資金管控體系，提高資金使用效率，確保資金運營穩(wěn)定，可以有效的應對各種風險，只要資金充足就可以在激烈的市場競爭中利于不敗之地。

參考文獻：

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