于 泓

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的實體經(jīng)濟(jì)類型，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展過程中，國際金融風(fēng)險以及日益發(fā)展的行業(yè)競爭，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成較大的沖擊。強(qiáng)化對房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流的管理，能夠?qū)椖抠Y金合理分配，保證資金鏈充足，為項目順利實施提供保障。

一、現(xiàn)金流全過程管理概述

所謂的房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流，指的是以某一具體項目為對象，在項目生命周期內(nèi)，貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的現(xiàn)金流入、流出的增加。從實質(zhì)上來說，房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流為投資意義中的現(xiàn)金流，而房地產(chǎn)項目全過程包括了投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段以及竣工驗收階段。

房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流入主要包括兩個方面，其一為在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中提前預(yù)售產(chǎn)生的相關(guān)收入，該部分現(xiàn)金流入屬于企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，在項目的建設(shè)階段中；其二為房地產(chǎn)企業(yè)通過融資、籌資等方式為企業(yè)引入資金，在屬性上屬于債務(wù)資金，必須綜合考慮資金成本。一般來說，在項目準(zhǔn)備階段中融資一般是通過發(fā)行股票債務(wù)或者自有資本，在建設(shè)階段中，籌資一般是通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款。

房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流主要是項目總投資，具體包括項目運營成本、建設(shè)投資成本。項目建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目不同的階段內(nèi)容也有所不同：在投資決策階段中，現(xiàn)金流出主要內(nèi)容包括項目選擇、設(shè)計、可行性分析；在前期準(zhǔn)備階段中，現(xiàn)金流出內(nèi)容主要包括取得土地的使用權(quán)、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、場地準(zhǔn)備等；在項目建設(shè)階段中，現(xiàn)金流出主要內(nèi)容包括建立費用、建設(shè)安裝工程費用；在竣工階段中，還會發(fā)生少量的管理費用、營銷費用。

二、房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流全過程管理思路

1.在房地產(chǎn)項目投資決策階段現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)項目投資決策階段對于整個項目開發(fā)具有重要的意義，可以說是房地產(chǎn)項目運營的總體規(guī)劃階段，可以通過詳細(xì)的調(diào)查研究，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，優(yōu)選出最為可行的項目方案，避免由于決策不當(dāng)導(dǎo)致的投資失敗，同時準(zhǔn)確的抓住機(jī)遇。如果在企業(yè)籌資階段中發(fā)生不當(dāng)行為，則會給企業(yè)財務(wù)帶來安全風(fēng)險，造成負(fù)債權(quán)益比例失衡、成本提升等問題。在投資過程中還可能由于盲目投資會導(dǎo)致資金浪費問題，影響企業(yè)現(xiàn)金流，境地企業(yè)資金的使用率、回報率。在投資決策階段中，所需要分析預(yù)測的指標(biāo)IRR（會計內(nèi)部收益率）、NPV（項目財務(wù)凈現(xiàn)值）、ROI（總投資回報率）等，并根據(jù)分析結(jié)果制定有效的現(xiàn)金流進(jìn)度計劃，將總計劃細(xì)化到每一個階段中。為后續(xù)階段現(xiàn)金流管理提供有效的指導(dǎo)，同時借助于詳細(xì)的計劃，能夠及時發(fā)現(xiàn)項目實施過程中可能發(fā)生的現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險，同時制定出應(yīng)對方案，保證現(xiàn)金流的有效銜接。另外，企業(yè)在該階段必須建立現(xiàn)金流管理制度，明確各部分的職能分配、信息反饋、評價指標(biāo)等，為現(xiàn)金流管理工作提供監(jiān)督與指導(dǎo)。

房地產(chǎn)企業(yè)決策階段，不僅需要考慮企業(yè)內(nèi)部管理因素，同時更需要考慮到外部環(huán)境對現(xiàn)金流管理的影響。具體來說，法律條文、國家政策變化、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)環(huán)境等外部因素，都會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作產(chǎn)生影響?；诨I資角度，基本準(zhǔn)備金率調(diào)整會影響商業(yè)銀行調(diào)整銀根，對房地產(chǎn)企業(yè)獲得商業(yè)貸款增加難度，也影響企業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，可能會給房地產(chǎn)項目增加額外的風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)該站在全局的高度，對項目現(xiàn)金流進(jìn)行總體安排，利用現(xiàn)金流量表、項目進(jìn)度計劃、現(xiàn)金流信息管理平臺等多個渠道搜集相關(guān)信息，進(jìn)行資源整合，對房地產(chǎn)項目合理性、可行性做出評價，同時對項目運營過程中現(xiàn)金流操作提出具體的流程措施，并建立行之有效的監(jiān)督機(jī)制、反饋機(jī)制。

2.項目前期準(zhǔn)備階段現(xiàn)金流管理

在項目前期準(zhǔn)備階段，土地使用權(quán)為現(xiàn)金流出主要內(nèi)容，包括競拍、招投標(biāo)、轉(zhuǎn)讓等多種渠道。由于市場競爭壓力存在，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段往往會以更高的價格獲得使用權(quán)，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，甚至出現(xiàn)臨時中斷危險。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)編制的現(xiàn)金流計劃，根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法倒擠出企業(yè)能夠接受的土地最高價款，或者應(yīng)用應(yīng)急措施籌集先進(jìn)。從2016年開始，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地資金，需要向國土資源局體現(xiàn)進(jìn)行報備，不能直接從房屋預(yù)收款中抽取，這也預(yù)示著給項目現(xiàn)金流管理增加了難度。

在準(zhǔn)備階段，除了土地內(nèi)容，還應(yīng)該包括招投標(biāo)環(huán)節(jié)、審批程序、項目現(xiàn)場準(zhǔn)備、預(yù)付款與保證金等現(xiàn)金流管理。依靠現(xiàn)金流管理平臺、現(xiàn)金流橫道圖等，對項目流程進(jìn)行有序調(diào)整，設(shè)定出最合理的項目進(jìn)度計劃，滿足資金使用的需求，減少現(xiàn)金流給企業(yè)施加的壓力，有效規(guī)避風(fēng)險，避免在項目運營過程中肆意調(diào)動資金造成資金短缺問題，提高現(xiàn)金流安全性。通常來說，企業(yè)需要依靠前期資金籌集滿足項目進(jìn)展，但如果現(xiàn)金流緊張，則需要依靠商業(yè)貸款對現(xiàn)金流進(jìn)行支撐。

3.在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段現(xiàn)金流管理

在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段現(xiàn)金流出主要是項目開發(fā)建設(shè)成本，包括了建設(shè)期離析、建設(shè)投資、少部分鋪底流動資金。其中，建設(shè)資金包括了工器具購置費用、設(shè)備購置租賃費用、安裝工程費以及其他費用。建設(shè)投資是占用資金最長、最多的環(huán)節(jié)，是現(xiàn)金流管理的重點環(huán)節(jié)。在建設(shè)階段，現(xiàn)金流管理需要建立在前期準(zhǔn)備階段基礎(chǔ)上，根據(jù)決策階段現(xiàn)金流進(jìn)度安排，合理的開展現(xiàn)金流管理。其一，需要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金流預(yù)測計劃，對建設(shè)階段現(xiàn)金流進(jìn)行管理；其二，需要根據(jù)工程實際情況，對現(xiàn)金流計劃進(jìn)行有效的調(diào)整，這屬于一個動態(tài)的完善過程。在項目不斷進(jìn)行動態(tài)進(jìn)程中，對現(xiàn)金流計劃執(zhí)行進(jìn)行修正調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流管理中存在的偏差，保證項目執(zhí)行的實際管理效果。在項目建設(shè)全過程中，必須隨時對決策階段現(xiàn)金流預(yù)測與建設(shè)階段中現(xiàn)金流進(jìn)行對比，找出差異，分析差異原因，并對相關(guān)要素進(jìn)行控制，提升建設(shè)階段成本控制效果，保證企業(yè)的利潤目標(biāo)。

4.在項目竣工階段的現(xiàn)金流管理

在項目竣工后，主要包括兩個方面的工作：其一，包括了竣工后房屋銷售、資金回款效率、商業(yè)貸款償付等，這些都是竣工階段現(xiàn)金流管理的重要內(nèi)容。這一階段現(xiàn)金流出主要內(nèi)容為貸款歸還，主要現(xiàn)金流出為銷售與資金回籠；其二，盡管在項目竣工階段，項目的現(xiàn)金流管理已經(jīng)接近尾聲，但現(xiàn)金流管理還必須站好最后一班崗，這就需要對項目現(xiàn)金流管理工作進(jìn)行綜合的分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，對未來企業(yè)在開展房地產(chǎn)項目中的現(xiàn)金流管理提供依據(jù)。在該階段中，需要分析項目現(xiàn)金流管理是否完成預(yù)定的目標(biāo)，分析各個階段中現(xiàn)金流流入流出是否合理。

三、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，現(xiàn)金流管理是保證項目投資效益的關(guān)鍵。采用全過程現(xiàn)金流管理，從項目投資決策階段開始，一直到項目竣工，完善各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管理措施，降低資金風(fēng)險，保證現(xiàn)金流充足，為項目施工提供保障，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益提供保障。