田 露

一、我國酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2013“八項規(guī)定”出臺后，全國范圍內(nèi)星級酒店凈利潤連年持續(xù)虧損，雖然全年營收額守住了兩千億元的大關(guān)，但顯而易見的是，這是一次整個行業(yè)的寒冬期，如何利用輕資產(chǎn)運營模式殺出重圍、占有市場、輸出品牌，成為了酒店業(yè)亟待思考的問題。

一直以來，傳統(tǒng)模式資金占用量大、回收期長的問題困擾著酒店企業(yè)，作為典型的重資產(chǎn)類投資，一家300間客房規(guī)模的五星酒店，需要約為3～4億元人民幣的物業(yè)投資規(guī)模，投資回收期在7～10年，長期占用大量資金。相反，具有投入小、產(chǎn)出大和品牌價值高等特點的輕資產(chǎn)經(jīng)營，以最小投入獲得最大產(chǎn)出為目標(biāo)，可以幫助企業(yè)在獲得收益的基礎(chǔ)上加速擴張。因此，眾多世界知名酒店集團進行經(jīng)營轉(zhuǎn)型時，都開始采用輕資產(chǎn)盈利模式，售后回租這一運行模式更是被廣泛應(yīng)用。售后回租是指酒店企業(yè)將現(xiàn)有物業(yè)類重資產(chǎn)出售給其他企業(yè)，出售后再次簽訂租賃合同將其租回，重新掌握使用權(quán)。為了穩(wěn)定經(jīng)營，這類合同期間通?？梢赃_到20～30年甚至更長。對酒店業(yè)來說，售后回租既是一種酒店輕資產(chǎn)經(jīng)營方式，也是一種酒店的非傳統(tǒng)融資方式，酒店既可以避免物業(yè)類重資產(chǎn)拖累盈利，也可以以靈活的方式獲得較大規(guī)模的短期融資，收回使用權(quán)，因此，越來越多的本土酒店企業(yè)開始選擇售后回租輕資產(chǎn)運營模式。

二、華天酒店經(jīng)營概況

湖南華天大酒店股份有限公司是是一家現(xiàn)代化旅游服務(wù)企業(yè)，1996年實現(xiàn)成功上市。目前，公司托管總資產(chǎn)逾80億元，是我國中西部地區(qū)最大的本土酒店品牌。酒店業(yè)是華天酒店集團的主要業(yè)務(wù)收入來源，但受大環(huán)境等方面影響，華天酒店業(yè)績長期不景氣，華天酒店也一直在進行轉(zhuǎn)型的嘗試，包括向養(yǎng)老業(yè)務(wù)的探索，這一切都需要有大量的現(xiàn)金流作為支撐。2013年，華天收購北京浩博基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，總花費約6億，仍虧損4331.59萬元，建好的房子也因多種因素沒有對外進行銷售。

在各方面的重重壓力下，華天酒店強化發(fā)展思路，率先進入“售后回租”輕資產(chǎn)的運營模式，引起業(yè)界廣泛關(guān)注。與從前不同，此次售后回租資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的客房所有權(quán)發(fā)生了變化，售后租回業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益作遞延處理，而資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)收益則一次性計入當(dāng)期損益，可見，這種對酒店資產(chǎn)本身進行買賣的輕資產(chǎn)運營方式，是一項全新的發(fā)展模式。

三、華天酒店售后回租運營績效分析

(一)財務(wù)指標(biāo)分析

1.經(jīng)營成果分析

雖然根據(jù)年報顯示，實行售后回租后的2013年，發(fā)生虧損8473.84萬元是不可否認(rèn)的事實，但我們同時可以注意到，華天酒店EVA值在2012年的斷崖下跌后，于2013年有了顯著增長，這是公司推行售后回租輕資產(chǎn)運營模式產(chǎn)生正面財務(wù)效應(yīng)有力佐證。

2.比率分析

償債能力方面，雖然華天酒店營運資本一直為負，但情況在2012年其絕對值觸底后開始逐年好轉(zhuǎn)。到2015年，企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的差值進一步減小，流動負債高流動資產(chǎn)7億元，在此之后，其資產(chǎn)負債率進一步穩(wěn)定在60%左右，越來越接近50%這一理想指標(biāo)。從流動比率來看，華天酒店流動比率在2012年經(jīng)歷了一個低谷，運用了售后回租運營模式后，2013年流動比率基本與2011年持平，并在之后財年持續(xù)攀升。雖然上升幅度不大，但考慮到2014年公司新在張家界和婁底開設(shè)兩家自營高星級酒店以加快品牌輸出，投入了大量資金，待一段建設(shè)期后回收資金，流動比率將會進一步上升。綜上表明，在運用輕資產(chǎn)運營模式后，華天酒店財務(wù)穩(wěn)定性保持著好轉(zhuǎn)的趨勢，短期償債能力得到了提升。

營運能力方面，華天酒店應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率雖然有波動，但一直處于較合理的波動范圍內(nèi)，在應(yīng)用售后回租運營模式后，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也在向更穩(wěn)定的趨勢發(fā)展。

3.現(xiàn)金流分析

2013年采用售后回租經(jīng)營模式后，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出都有了大幅度增加，雖然這一業(yè)績并不能掩飾公司2013年酒店主業(yè)虧損的事實，但考慮到由于國家政策制約，高端政務(wù)接待業(yè)務(wù)量都受到了不小的沖擊，收入普遍大幅度減少，售后回租經(jīng)營模式還是在華天酒店盤活資金方面起到了相對積極的影響。

華天酒店在運用售后回租之前，大量流動資金用于建設(shè)自營酒店，在2012年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從負8.9億激增至負2.9億元，這主要歸功于購建固定資產(chǎn)支出從2011年開始五年間銳減了5.6億元，由此可見華天酒店的投資有效盤活了資產(chǎn)，若保持此種趨勢，凈額為正指日可待。

(二)非財務(wù)指標(biāo)分析

1.擴大經(jīng)營范圍改善經(jīng)營效果

華天酒店選擇的售后回租模式是華天酒店在大環(huán)境下進行戰(zhàn)略變革的體現(xiàn)，更是以酒店業(yè)為代表的整個重資產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的選擇。從最初的“酒店+地產(chǎn)”到今天的“自營+托管”，華天酒店經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，拓寬了自身收入來源，加速了品牌價值的輸出，是行業(yè)發(fā)展的集中體現(xiàn)。

2013年，華天酒店業(yè)供應(yīng)鏈上下游的眾多周邊產(chǎn)業(yè)都開始了多元化轉(zhuǎn)型，由于協(xié)同效應(yīng)，這些周邊產(chǎn)業(yè)與核心酒店業(yè)相輔相成、互為依托，提升了酒店的盈利能力。

2.拓寬融資渠道優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

華天酒店在應(yīng)用售后回租運營模式融資之前，渠道相對單一，只能通過銀行借款和股權(quán)融資來籌集資金。但股票發(fā)行成本較高，發(fā)行有諸多限制，不能及時滿足公司對現(xiàn)金的需求；銀行借款也存在機密信息泄露的問題，且銀行借款手續(xù)繁雜，審批費時，使得這一融資渠道融資成本相對高昂。

選擇輕資產(chǎn)運營售后回租的模式，使得華天酒店的融資速度大大加快，保護了其企業(yè)機密信息的安全性，華天酒店只需掌握資產(chǎn)的公允價值或重置成本，以此作為售后回租的交易價格，就可以尋找到合適的交易對象，提高資金的流動性和利用率。原本作為非流動資產(chǎn)的酒店客房變成了流動資產(chǎn)，流動資金的產(chǎn)生降低了資產(chǎn)負債率，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定，增強了企業(yè)的流動性，為企業(yè)融資渠道的選擇提供了新思路。

四、輕資產(chǎn)售后回租運營模式存在的制約因素及對策

(一)過度依賴業(yè)主存在穩(wěn)定性風(fēng)險

公司酒店選擇輕資產(chǎn)運營，一般會與固定的一個或幾個業(yè)主構(gòu)建合作關(guān)系，在選擇銷售的對象時會受到制約。簽購銷合同的同時，華天酒店還會與個人業(yè)主簽訂租賃合同，在這種與個人業(yè)主長期合作的情況下，華天酒店客房使用的穩(wěn)定性很大程度上取決于個人業(yè)主對合約義務(wù)的履行情況。某種意義上來講，此時“售后回租”業(yè)務(wù)屬于不完全競爭市場，公司必然形成對一個或幾個業(yè)主的依賴，同時受制于此。

因此，售后回租企業(yè)必須要謹(jǐn)慎、全面地了解合作者，做足前期調(diào)查工作。若為法人合作者，則重點調(diào)查其經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況等方面；若為個人合作者，可以調(diào)查其的信用記錄、聲譽等。

(二)核心業(yè)務(wù)能力遭到削弱

華天酒店以酒店服務(wù)業(yè)為核心業(yè)務(wù)，截至2013年，每年營業(yè)收入的占比都在85%以上，新增資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)后，其2013年營業(yè)收入所占的比例降至71.15%，公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)核心地位遭削弱。此外，華天酒店多元化程度持續(xù)加大，為實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，開始進軍旅游文藝表演的開發(fā)。多元化是一把雙刃劍，對企業(yè)來說，雖然有利于提高綜合競爭力，但是如果不結(jié)合企業(yè)實際和國情，很可能過猶不及，對公司長期發(fā)展造成損害。公司應(yīng)注意對酒店服務(wù)業(yè)核心地位的保持，在此基礎(chǔ)上進行輕資產(chǎn)運營模式的嘗試，避免業(yè)務(wù)重心的偏離。

(三)存在法律與政策風(fēng)險

目前關(guān)于融資租賃的法規(guī)僅僅在《合同法》中有提到，沒有對案例的系統(tǒng)講解，更沒有專門的融資租賃法來規(guī)范市場行為。若投機者拒絕履行義務(wù)，灰色地帶又缺少相關(guān)明確的法律可循，那么遭到侵權(quán)的一方很有可能無法維護自己的權(quán)益。周邊配套服務(wù)的缺乏限制了“售后回租”的發(fā)展，企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待，保護好自己的權(quán)益，預(yù)防侵害。

除此之外，從以往的個案來看，決定是否運用輕資產(chǎn)的模式時，本土企業(yè)必須充分聯(lián)系企業(yè)實際情況和國情，如：是否存在長期、穩(wěn)定的客戶關(guān)系，是否已經(jīng)形成了一定的品牌效應(yīng)，是否有足夠能力進行質(zhì)量控制等。

五、結(jié)語

本文以華天酒店為例，對比分析了選擇輕資產(chǎn)售后回租模式前后華天酒店的績效變化，證明了這一模式可以在保持對新建酒店的經(jīng)營控制權(quán)的基礎(chǔ)上進行品控，使輕資產(chǎn)方面的優(yōu)勢得到有效發(fā)揮。目前，華天管理層已經(jīng)大幅度調(diào)整，并繼續(xù)加大了輕資產(chǎn)模式的運作力度，對現(xiàn)有資產(chǎn)加大處置力度，進一步盤活了存量資產(chǎn)。雖然華天酒店售后回租輕資產(chǎn)運營模式剛剛起步有很多不足，但總的來說前景樂觀。公司前期已具備成功經(jīng)驗，只需在此基礎(chǔ)上對“重資本、輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式結(jié)合實際進行創(chuàng)新，合理推進輕資產(chǎn)的運作，輕資產(chǎn)模式必然會為公司帶來更加積極的品牌效應(yīng)和財務(wù)效應(yīng)。

當(dāng)下對我國酒店業(yè)來說，機遇與挑戰(zhàn)并存，我國酒店企業(yè)應(yīng)在運用輕資產(chǎn)運營模式、轉(zhuǎn)換經(jīng)營思維的基礎(chǔ)上，對輕資產(chǎn)運營模式結(jié)合企業(yè)實際情況進行本土化調(diào)整，平衡企業(yè)流動性與盈利性，向世界輸出中國品牌，全面促進我國酒店業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)注入新的活力。