華涵真

【摘 要】這幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也愈來愈火熱。其中萬科企業(yè)集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，它以多年來持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，為公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。而萬科一直堅(jiān)持堅(jiān)持要各地下屬公司在樓盤推出后當(dāng)月立即銷售60%。本文以萬科企業(yè)股份有限公司為例，結(jié)合公司2014、2015、2016近三年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和運(yùn)用沃爾評(píng)分法，對(duì)公司的企業(yè)績(jī)效進(jìn)行深入分析，得出較為科學(xué)合理的結(jié)論，并指出公司在企業(yè)績(jī)效發(fā)展中存在的不足和問題，并對(duì)公司未來的發(fā)展和改革提出個(gè)人的建議。

【關(guān)鍵詞】萬科；業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；沃爾評(píng)分法

Abstract：In recent years， with the rapid development of economy， the development of real estate industry has become more and more popular. Including vanke enterprise group is the leader of real estate industry， which results in sustained growth over the years and transparent corporate governance structure and specification， investors won wide recognition for the company. Vanke， meanwhile， has insisted that local subsidiaries sell 60 percent of their units immediately after the launch. Based on China Vanke Co.， ltd. as an example， combined with the company nearly three years 2014， 2015， 2016， the balance sheet， income statement， and using the method of wall score， to in-depth analysis of the company's business performance， more scientific and rational conclusion， and points out that companies in the deficiencies and problems existing in the development of enterprise performance， and the company's future development and reform of personal recommendations.

Keywords：Vanke； Performance evaluation； Wall scoring method

一、緒論

（一）研究背景及意義

沃爾評(píng)分法又稱為財(cái)務(wù)比率綜合評(píng)分法，是由美國(guó)學(xué)者亞歷山大·沃爾于1928年在其出版的《財(cái)務(wù)報(bào)表比率分析》和《信用晴雨表研究》兩書中首次提出，最初是用于評(píng)價(jià)企業(yè)的信用水平，經(jīng)過演化和完善，在企業(yè)的價(jià)值評(píng)估、績(jī)效評(píng)價(jià)等領(lǐng)域中已廣泛應(yīng)用。

財(cái)務(wù)績(jī)效則是企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的最好體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的“晴雨表”。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的客觀評(píng)價(jià)，可以更好的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，并從評(píng)價(jià)中找出企業(yè)存在的問題，以保障房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.國(guó)外研究現(xiàn)狀

1928年，亞歷山大·沃爾在他的兩部著作中，即《信用晴雨表研究》和《財(cái)務(wù)報(bào)表比率分析》，提出了沃爾評(píng)分法，將若干財(cái)務(wù)比率顯現(xiàn)結(jié)合得出評(píng)分排名以評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)體系。

自此，企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)自此更新，開創(chuàng)了運(yùn)用會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)績(jī)效的綜合評(píng)價(jià)的里程碑。

2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系雖然與國(guó)外相比發(fā)展時(shí)間較短，但是成果同樣巨大。改革開放前的一段時(shí)間，我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，績(jī)效考核是以產(chǎn)量多少、質(zhì)量合格與否為主，并未考慮其他因素，這與當(dāng)時(shí)的缺衣少食的國(guó)情有關(guān)，并且在那一時(shí)期同樣能成為生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)合理有序發(fā)展的推動(dòng)力。自此現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)初步建立，為后階段的發(fā)展成熟提供了有力基礎(chǔ)。企業(yè)管理有望更加科學(xué)化進(jìn)程邁進(jìn)。

（三）總結(jié)

企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效一直是企業(yè)管理人員以及企業(yè)觀察人員用來觀察評(píng)價(jià)企業(yè)是否良好發(fā)展的一個(gè)重要檢測(cè)點(diǎn)，如何在不同行業(yè)中進(jìn)行不同方法的績(jī)效考核，選擇適應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況的績(jī)效考核方式便成了會(huì)計(jì)學(xué)及財(cái)務(wù)管理學(xué)專業(yè)一直努力堅(jiān)持的研究方向。由于本論文研究的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景，本文從獲利、營(yíng)運(yùn)、償債以及發(fā)展能力這四個(gè)方面入手，利用沃爾評(píng)分法，分析2012-2016年該行業(yè)萬科集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)狀況，找出其經(jīng)營(yíng)存在的問題并提出解決對(duì)策。

二、沃爾評(píng)分法原理步驟

（一）沃爾評(píng)分法相關(guān)原理

沃爾評(píng)分法就是把若干個(gè)財(cái)務(wù)比率用線性關(guān)系結(jié)合起來，并對(duì)選中的財(cái)務(wù)比率給定其在總評(píng)價(jià)中的比重（比重總和為100），然后確定標(biāo)準(zhǔn)比率，并與實(shí)際比率相比較，評(píng)出每項(xiàng)指標(biāo)的得分，最后得出總評(píng)分。

（二）基于沃爾評(píng)分法的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)步驟

由于現(xiàn)代社會(huì)的迅速發(fā)展，與采用沃爾評(píng)分法的那一階段相比已經(jīng)產(chǎn)生巨大的分別，因此根據(jù)06年國(guó)資委發(fā)布的《中央企業(yè)綜合績(jī)效評(píng)價(jià)管理暫行辦法》，本文將上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的第一指標(biāo)確定為是獲利能力狀況，第二指標(biāo)是資產(chǎn)質(zhì)量狀況，第三指標(biāo)是償債能力狀況，第四指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況。這四個(gè)指標(biāo)分配比例為34：22：22：22，仍以100分為總評(píng)分。

1.獲利能力狀況

獲利能力狀況是企業(yè)管理者最為關(guān)心的問題，這反映了企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力。通過對(duì)其指標(biāo)進(jìn)行分析，可以作為企業(yè)管理者制定管理決策的依據(jù)。獲利能力狀況的指標(biāo)主要包括：凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率等。

2.資產(chǎn)質(zhì)量狀況

資產(chǎn)質(zhì)量狀況是指公司運(yùn)用現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)的能力，反映上市公司利用現(xiàn)有資產(chǎn)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力。分析指標(biāo)主要有：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。

3.經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況

上市公司的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況，是指上市公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不斷擴(kuò)大上市公司規(guī)模、提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的能力。上市公司要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活下來并確定與提高自身地位，必須不斷地快速良好發(fā)展，而發(fā)展起來則需要增強(qiáng)管理的水平、增強(qiáng)銷售業(yè)務(wù)的能力等。分析指標(biāo)主要有：營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率和資本擴(kuò)張率等。

三、萬科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)行業(yè)概況

自改革開放以來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展快速發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)鋼鐵、建材等一系列行業(yè)同樣也進(jìn)入快速發(fā)展期。因此，最近幾年國(guó)家把房地產(chǎn)放在了相當(dāng)重要的位置上，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策讓房地產(chǎn)成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。政策的支持讓社會(huì)人民的諸多資金如數(shù)投資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而其他行業(yè)的發(fā)展速度與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相比則緩慢許多，這導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮。

（二）萬科企業(yè)股份有限公司概況

萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），英文名稱為：CHINA VANKE CO.，LTD. 縮寫為"YANKE ”，是王石于1984年5月創(chuàng)立，總部位于中國(guó)深圳，經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍覆蓋到珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì) 53個(gè)大中城市，是目前中國(guó)排名第一的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上。

萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，在多地成立商業(yè)管理公司，2014年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。截止目前，萬科己經(jīng)形成萬科廣場(chǎng)、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國(guó)在建、規(guī)劃18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)150萬平方米。

（三）選取的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.獲利能力分析

從表中可知，近幾年萬科的總資產(chǎn)報(bào)酬率無較大波動(dòng)，說明萬科已處于平穩(wěn)發(fā)展階段，實(shí)行緩慢而健康的發(fā)展。而凈資產(chǎn)收益率則于2014年下降一定幅度后，再次上升，2016年-2012年總體上升，處發(fā)展較好階段。

2.資產(chǎn)質(zhì)量狀況

從圖表中可知，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本維持不變，成平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，說明企業(yè)銷售能力保持不變。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則產(chǎn)生較大幅度的波動(dòng)，2012年至2016年總體上升較大幅度，說明企業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)，應(yīng)收賬款收回正在逐年增加。

3.償債能力分析

萬科公司資產(chǎn)負(fù)債率總體平穩(wěn)，無大波動(dòng)，說明該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)無加重或減輕，但這一比率比較高，然而利息保障倍數(shù)2012年與2013年平穩(wěn)，于2014年增大，且2015年發(fā)生巨大的波動(dòng)，最后在16年降為較低數(shù)值且萬科的利息保障倍數(shù)一直維持在同行業(yè)平均值的數(shù)倍，這表明于萬科支付利息與履行債務(wù)的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

4.經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況

從圖表中可看出銷售增長(zhǎng)率與資本擴(kuò)張率均在2014年發(fā)生巨大的跌幅，這說明公司的發(fā)展在2014年受到一定的沖擊，但兩個(gè)指標(biāo)又在2015年與2016年強(qiáng)勢(shì)回升，并超過未跌幅錢的數(shù)值，說明公司的發(fā)展在經(jīng)歷過危機(jī)后又走上了快速的發(fā)展。

（四）沃爾評(píng)分法綜合分析

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

從該評(píng)分結(jié)果可看出，2012年-2016年萬科地產(chǎn)總體財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)良好，總評(píng)分從2012-2016年均在95分以上。且其中償債能力與經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)能力得分均高于標(biāo)準(zhǔn)得分，表明萬科地產(chǎn)兩大能力均領(lǐng)先于行業(yè)水平，保持著良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；獲利能力與資產(chǎn)質(zhì)量狀況方面均低于標(biāo)準(zhǔn)得分，其中獲利能力與標(biāo)準(zhǔn)的分相比相差較大表明萬科利潤(rùn)較低，應(yīng)給予適當(dāng)關(guān)注。

（二）建議

對(duì)于企業(yè)來說，業(yè)績(jī)的的評(píng)價(jià)是一項(xiàng)數(shù)據(jù)繁多，需要考慮多項(xiàng)因素的系統(tǒng)性分析。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，我做出來以下幾點(diǎn)的建議，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供一點(diǎn)助力。

（1）由于財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)并不能完全客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此，在實(shí)踐應(yīng)用中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)，要適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)的使用，以非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要補(bǔ)充。

（2）由于各財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法的關(guān)注角度不同，因、而評(píng)價(jià)結(jié)果也會(huì)有所差異。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況和評(píng)價(jià)目標(biāo)，選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法。