文/許惠斌

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目全生命周期的成本管控是從前期的決策階段到設(shè)計(jì)階段，再從施工階段到最終的竣工結(jié)算階段，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始末，高端住宅精裝修項(xiàng)目的成本控制也是如此。然而，高端住宅精裝修項(xiàng)目成本遠(yuǎn)高于普通住宅精裝修項(xiàng)目成本，這使其精裝修項(xiàng)目成本相對(duì)建安總體成本的占比大幅提高，約占項(xiàng)目建安總體成本的40%-60%。由此可見，高端住宅精裝修項(xiàng)目成本對(duì)項(xiàng)目整體成本的影響較大，而高端住宅精裝修項(xiàng)目成本控制也正是整體項(xiàng)目成本控制中較為重要的組成部分。

一、高端住宅精裝修項(xiàng)目重要性

隨著政策的變化，精裝修住宅市場(chǎng)日趨成熟，高端住宅精裝修項(xiàng)目作為精裝修住宅項(xiàng)目的一個(gè)分支在上海不斷涌現(xiàn)。此類項(xiàng)目有著地段環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，其開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)也水漲船高，因而受到越來越多客戶群體的關(guān)注。

（一）項(xiàng)目定義

精裝修住宅又稱“成品房”，住宅精裝修項(xiàng)目是在住宅主體結(jié)構(gòu)與二次結(jié)構(gòu)完成后，在毛坯房初裝的基礎(chǔ)上，完成地面、墻面、頂面的面層及包括室內(nèi)門扇、隔斷、衛(wèi)生潔具、龍頭、五金配件、廚電設(shè)備、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能及安防系統(tǒng)等在內(nèi)的造型施工。住宅精裝修的裝修程度原則上沒有上限，需要根據(jù)相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不同配置。高端住宅精裝修項(xiàng)目在普通住宅精裝修的基礎(chǔ)上，增加了部分附加值，包括地段稀缺、環(huán)境舒適、裝修豪華、風(fēng)格獨(dú)特、配置高檔等要求，從而提升該項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值。

（二）項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)

精裝修住宅在國外已經(jīng)趨于成熟，在國內(nèi)正處于高速發(fā)展的階段。原有的交房模式中多以毛坯房或初裝房作為交付標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致客戶還需要將買到的房屋進(jìn)行精裝修。然而家裝市場(chǎng)存在的問題較多，主要包括擅改主體結(jié)構(gòu)、施工用電安全、環(huán)境污染影響、隱蔽工程驗(yàn)收困難等，從而導(dǎo)致家裝市場(chǎng)良莠不齊。因此，政府出臺(tái)了相關(guān)政策和實(shí)施細(xì)則，在全國推行住宅精裝修，同時(shí)帶動(dòng)了住宅精裝修項(xiàng)目在國內(nèi)的進(jìn)一步推廣與發(fā)展，逐步形成了“住宅產(chǎn)業(yè)化、成品化”的概念。

隨著中國經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，人民生活條件不斷提高，地段資源掌控型客戶和住宅改善類客戶越來越多，此類客戶群體的購房需求已不僅限于普通住宅精裝修項(xiàng)目，而是越來越偏向于具備地段環(huán)境等優(yōu)勢(shì)的高端住宅精裝修項(xiàng)目。因此，高端住宅精裝修項(xiàng)目受到越來越多客戶的青睞。

二、高端住宅精裝修項(xiàng)目前期階段成本控制

高端住宅精裝修項(xiàng)目前期的產(chǎn)品定位與檔次選擇直接決定了該項(xiàng)目的精裝修總體成本，而前期階段也基本能夠確定其精裝修項(xiàng)目總成本的70%。因此，該階段項(xiàng)目成本的控制是成本控制體系中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，將對(duì)項(xiàng)目整體成本有著較為深遠(yuǎn)的影響。

（一）項(xiàng)目定位決策階段

房地產(chǎn)價(jià)格受到眾多因素相互作用的影響，需要對(duì)開發(fā)地塊的周邊樓盤、交通、商業(yè)、地理位置等進(jìn)行前期調(diào)研，并根據(jù)調(diào)研結(jié)果對(duì)客戶群進(jìn)行分類。高端住宅精裝修項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要是地段資源掌控型客戶、住宅改善類客戶以及具備高端住宅購買經(jīng)驗(yàn)的二次購買客戶，需要重點(diǎn)抓住目標(biāo)客戶群的需求，從而對(duì)開發(fā)地塊進(jìn)行更有效更合理的定位。由于同城同類型的高端住宅項(xiàng)目數(shù)量本來就較少，且其針對(duì)客戶群的不同而精裝修風(fēng)格迥異，只有收集適用的同類型項(xiàng)目相關(guān)資料，才能正確選擇合適的成本標(biāo)準(zhǔn)，為公司的前期決策提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支撐。其結(jié)果將直接影響整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)，進(jìn)而影響整個(gè)高端住宅項(xiàng)目的后期銷售情況。

（二）項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)的選擇

常規(guī)精裝修項(xiàng)目根據(jù)其所在不同城市以及其開發(fā)樓盤的周邊情況，大致分為低、中、高三檔。根據(jù)近兩年材料價(jià)格走勢(shì)，上?，F(xiàn)有開發(fā)地塊項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)大致分為低檔1000-2500元/平方米，中檔3000-4500元/平方米，高檔6000-8000元/平方米，而高端住宅因其特有的地理位置或者獨(dú)有的風(fēng)格使其售價(jià)高昂，相應(yīng)的精裝修成本價(jià)格區(qū)段基本為6000-8000元/平方米，有個(gè)別項(xiàng)目單方成本甚至破萬或更高。在選擇高端住宅精裝成本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需要綜合公司資金狀況、回報(bào)率、主流精裝風(fēng)格、品牌檔次等因素，并對(duì)比同類型高端住宅項(xiàng)目數(shù)據(jù)，從而確定最終的成本標(biāo)準(zhǔn)作為限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，也為之后成本控制目標(biāo)提供相應(yīng)依據(jù)。在選擇同類型高端住宅項(xiàng)目對(duì)比時(shí)，盡可能挑選在售的項(xiàng)目，這樣既可以了解其標(biāo)準(zhǔn)檔次，也可以了解其項(xiàng)目銷售情況，取長(zhǎng)補(bǔ)短。由于時(shí)間跨度對(duì)高端住宅項(xiàng)目中一線品牌設(shè)備材料價(jià)格的影響較大，選擇成本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)需要考慮使用一部分品牌設(shè)備材料的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

每個(gè)項(xiàng)目在其設(shè)計(jì)階段基本都能確定該項(xiàng)目成本的60%-70%，高端住宅精裝修項(xiàng)目亦如此。因而，在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行有效控制就顯得尤為重要。將限額設(shè)計(jì)的概念貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)過程，對(duì)住宅精裝修項(xiàng)目成本控制有很大的作用。近年來，高端住宅精裝修項(xiàng)目主流的設(shè)計(jì)風(fēng)格包括法式、簡(jiǎn)法、現(xiàn)代簡(jiǎn)約等，精裝修設(shè)計(jì)師需要與同類型住宅精裝修項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，從而避免設(shè)計(jì)定位偏離市場(chǎng)，或者選擇的品牌與客戶的需求有較大偏離。應(yīng)綜合多方因素選定適合開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格，出具相應(yīng)方案并配套精裝修效果圖。

在確定高端住宅精裝修項(xiàng)目整體風(fēng)格、方案效果的同時(shí)，可以將項(xiàng)目成本根據(jù)土建、安裝或者硬裝、設(shè)備等進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化分類，為制訂成本目標(biāo)及在建設(shè)過程中進(jìn)行精細(xì)化成本管理奠定基礎(chǔ)。在此階段，相對(duì)于普通住宅，高端住宅精裝修項(xiàng)目還需要考慮智能化配置程度、工人房配置要求、相配套的小區(qū)景觀、每戶多車位需求、小區(qū)會(huì)所配備標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)安防聯(lián)動(dòng)等與之相匹配的設(shè)計(jì)元素，這些元素都會(huì)造成項(xiàng)目成本的增加。只有在設(shè)計(jì)階段考慮周全，將成本盡可能細(xì)化，才能在實(shí)施階段盡可能減少變更和成本漏項(xiàng)，保證高端住宅精裝修項(xiàng)目成本的有效控制。本文收集了上海部分高端住宅精裝修項(xiàng)目功能配置情況匯總?cè)绫?所示。

表1 高端住宅精裝修項(xiàng)目功能配置表

（四）項(xiàng)目設(shè)備材料品牌配置

在裝修設(shè)備材料價(jià)格及信息日趨透明化的今天，普通住宅精裝修項(xiàng)目的設(shè)備材料價(jià)格基本沒有差異。高端住宅精裝修項(xiàng)目的設(shè)備材料多采用一線且市場(chǎng)占有率較高、知名度較高的品牌。上海部分高端住宅精裝修項(xiàng)目，精裝品牌配置匯總?cè)绫?所示。可見高端住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)備材料品牌多選用進(jìn)口品牌，由于品牌效應(yīng)的影響，此類項(xiàng)目的設(shè)備材料價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，這導(dǎo)致此類項(xiàng)目設(shè)備材料成本在精裝修總成本中的占比高約40%-50%，其中空調(diào)、廚衛(wèi)設(shè)備最具有代表性。

表2 高端住宅精裝修項(xiàng)目品牌配置表

三、高端住宅精裝修項(xiàng)目招標(biāo)、施工階段成本控制

高端住宅精裝修項(xiàng)目在招標(biāo)階段開始前，需要明確該項(xiàng)目目標(biāo)成本，并根據(jù)圖紙進(jìn)一步細(xì)化，保證在實(shí)施過程中對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化控制。

（一）項(xiàng)目施工招標(biāo)

1.完善招標(biāo)圖紙。高端住宅精裝修項(xiàng)目招標(biāo)圖紙的深度往往不同于常規(guī)土建招標(biāo)圖紙，圖紙的精度要求比結(jié)構(gòu)圖紙要求更高。對(duì)裝飾部分做法有缺失的部分應(yīng)盡早補(bǔ)充完整，以免發(fā)生成本漏項(xiàng)的情況。各專業(yè)各系統(tǒng)圖紙有沖突的部位需盡早與設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通修改。

2.招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件需要明確投標(biāo)人資格、投標(biāo)要求、投標(biāo)文件編制要求、合同范本及專用條款、評(píng)標(biāo)辦法等內(nèi)容。相對(duì)于普通住宅精裝修項(xiàng)目，高端住宅項(xiàng)目中的設(shè)備材料因品牌型號(hào)產(chǎn)地的不同，價(jià)格會(huì)相差數(shù)倍甚至十余倍之多，即使同品牌不同型號(hào)設(shè)備材料價(jià)格也可能天差地別，這要求在招標(biāo)文件中盡量明確部分設(shè)備材料檔次，并要求投標(biāo)人提供相應(yīng)設(shè)備材料更為詳細(xì)的品牌表和樣品。

3.工程量清單編制。工程量清單按照《2013工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）的計(jì)價(jià)原則進(jìn)行編制。工程量編制項(xiàng)目要細(xì)分，編制說明要詳盡，工程量的計(jì)算要盡可能準(zhǔn)確，防止不平衡報(bào)價(jià)。此外，因高端住宅精裝修項(xiàng)目中部分設(shè)備材料要求較高，此類項(xiàng)目特征描述的內(nèi)容表述要明確清晰，因避免漏項(xiàng)或表述不清導(dǎo)致后期重新核價(jià)。

（二）項(xiàng)目樣板房施工

在項(xiàng)目圖紙完善交底后與整體精裝修工程施工前，宜先對(duì)樣板房進(jìn)行施工。高端住宅精裝修項(xiàng)目每戶的造價(jià)相對(duì)高昂，樣板房的優(yōu)先施工不僅可以為購房客戶群提供實(shí)感，而且在樣板房的施工過程中還能提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)上的缺陷和施工方法上的疏漏，從而及時(shí)修正。待其整體效果完成后，如發(fā)現(xiàn)部分功能或外觀不盡完善，也可及時(shí)調(diào)整，避免直接大面積施工后二次返工造成成本增加，同時(shí)便于核算樣板房實(shí)際成本與成本目標(biāo)值是否發(fā)生偏離，如果發(fā)生偏離，可以及時(shí)糾偏。

（三）項(xiàng)目整體施工

施工階段的實(shí)施成本基本達(dá)到項(xiàng)目總成本的90%以上，因此，該階段項(xiàng)目成本的事中控制是整個(gè)成本控制過程中的重要環(huán)節(jié)，其結(jié)果將直接決定項(xiàng)目成本是否能有效控制在成本目標(biāo)值內(nèi)。

1.熟悉圖紙優(yōu)化方案。在設(shè)計(jì)施工圖完成后，應(yīng)盡快全面熟悉施工藍(lán)圖，并組織各專業(yè)單位將各系統(tǒng)的圖紙進(jìn)行集中會(huì)審，將圖紙中界面不清晰、不合理及矛盾位置反饋給設(shè)計(jì)師，在正式施工前盡可能完善，避免施工過程中簽證情況的發(fā)生。

在圖紙交底完成的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)投標(biāo)的施工方案進(jìn)行審核，通過選擇合理的施工方案和施工方法，避免施工過程中技術(shù)核定單的簽發(fā)。

2.減少施工過程中的設(shè)備材料變更。在整體施工開始后，應(yīng)盡可能減少設(shè)備材料變更或增加。由于高端住宅精裝修項(xiàng)目中設(shè)備材料價(jià)格較高，尤其是設(shè)備材料價(jià)格相對(duì)項(xiàng)目總成本占比較高的這些設(shè)備材料的變更，可能會(huì)導(dǎo)致整體成本的大幅度提升，最終導(dǎo)致成本失控。部分高端住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)備材料成本在項(xiàng)目總成本中的占比匯總?cè)绫?所示。通過這些項(xiàng)目的綜合數(shù)據(jù)占比數(shù)可見，這些高端住宅精裝修項(xiàng)目中品牌設(shè)備材料成本權(quán)重較大，除硬裝石材占比較高、影響較大外，空調(diào)（含新風(fēng)除濕）、廚電、櫥柜、燈具、龍頭潔具等設(shè)備的調(diào)整對(duì)總體成本的影響也比較大。因此，減少高端住宅精裝修項(xiàng)目施工過程中的設(shè)備材料變更，才能避免項(xiàng)目整體成本產(chǎn)生較大的變動(dòng)，從而對(duì)其進(jìn)行更有效的管控。

表3 高端住宅精裝修項(xiàng)目裝飾設(shè)備材料占比表

四、高端住宅精裝修項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制

（一）項(xiàng)目竣工結(jié)算

精裝修項(xiàng)目竣工后，需要根據(jù)竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單、簽證單、核價(jià)單、結(jié)算書、合同文件等資料，參考投標(biāo)清單并依照合同約定的結(jié)算計(jì)價(jià)原則進(jìn)行結(jié)算審核。高端住宅精裝修項(xiàng)目結(jié)算過程中，涉及的專業(yè)交叉面較多，這導(dǎo)致結(jié)算中的變更內(nèi)容會(huì)比普通項(xiàng)目多。部分設(shè)備材料價(jià)格相對(duì)較高，需在結(jié)算中對(duì)此類設(shè)備材料進(jìn)行重點(diǎn)審核。

（二）項(xiàng)目成本分析考核

在完成項(xiàng)目竣工結(jié)算后，項(xiàng)目成本的事后控制是成本控制體系中的反饋環(huán)節(jié)，其在事前、事中成本控制的基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析考核，可以為下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制提供經(jīng)驗(yàn)及依據(jù)。在高端住宅精裝修項(xiàng)目的成本分析考核中，可售單方價(jià)格、建面單方價(jià)格、主要設(shè)備材料單方價(jià)格、主要設(shè)備材料占比等成本指標(biāo)都是較為重要的數(shù)據(jù)參數(shù)。

五、總結(jié)

在高端住宅精裝修項(xiàng)目成本控制的前期階段，項(xiàng)目整體定位所確定的設(shè)計(jì)風(fēng)格、品牌檔次等成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目成本的高低影響最大。招標(biāo)階段需要明確設(shè)備材料所對(duì)應(yīng)的品牌、型號(hào)、樣品等并鎖定其對(duì)應(yīng)單價(jià)，避免漏項(xiàng)和描述不清而導(dǎo)致重新核價(jià)，為過程成本控制提供更準(zhǔn)確的價(jià)格依據(jù)。施工階段通過樣板房施工對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行重新核算、糾偏調(diào)整。在整體施工過程中應(yīng)及時(shí)優(yōu)化圖紙和方案，盡可能減少簽證以及項(xiàng)目成本占比較高的設(shè)備材料變更，對(duì)實(shí)施成本進(jìn)行有效管控。結(jié)算階段依照合同約定的結(jié)算計(jì)價(jià)原則進(jìn)行審核，并做好成本分析考核工作，為今后同類項(xiàng)目提供更有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。

上述內(nèi)容是利用上海部分高端住宅精裝修項(xiàng)目相關(guān)資料，綜合分析部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)而總結(jié)的項(xiàng)目各階段中成本控制要點(diǎn)。高端住宅精裝修項(xiàng)目相對(duì)其他專業(yè)工程而言，其實(shí)施過程涉及較多專業(yè)單位交叉施工，這些專業(yè)工程的專業(yè)化程度、科技含量更高。由于此類項(xiàng)目設(shè)備材料部品部件的成本相對(duì)較高，對(duì)專業(yè)人員的要求也相對(duì)較高。部分高端住宅精裝修項(xiàng)目因其先天條件的不完善以及客戶群的個(gè)性化要求，導(dǎo)致其須邊施工邊設(shè)計(jì)，因而對(duì)成本控制要求相對(duì)更高。

隨著住宅精裝修項(xiàng)目的不斷發(fā)展，高端住宅精裝修項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，受到的關(guān)注度越來越多。對(duì)高端住宅精裝修項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制，有助于控制項(xiàng)目總成本，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。