農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款行為響應(yīng)研究
——基于江蘇省宿遷市泗洪縣的試點

葛云杰 羅曼徐 陳乾坤 周月書

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，江蘇 南京 210095）

近年來，我國對“三農(nóng)”問題日益重視。但“三農(nóng)”問題仍然面臨資金匱乏、農(nóng)戶由于缺乏有效抵押品而導(dǎo)致金融機構(gòu)支農(nóng)力度普遍不足等問題。由此，引入包括農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款在內(nèi)的“兩權(quán)”抵押貸款對解決“三農(nóng)”問題有積極作用。

一、引言

為解決農(nóng)民抵押物缺失問題，達到盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道的目的，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》、人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》等政策與指導(dǎo)意見對金融機構(gòu)、試點地區(qū)和相關(guān)部門推進落實“兩權(quán)”抵押貸款試點明確了政策要求，展現(xiàn)了國家對包括農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款在內(nèi)的“兩權(quán)”抵押貸款推行的重視與鼓勵。

農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押的試點具體實施較晚，盡管有自身局限，但是它依舊對于進一步緩解農(nóng)民有效抵押物不足的現(xiàn)狀發(fā)揮著積極作用。隨著當(dāng)下政策支持力度不斷加大和試點的推進，研究農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的行為響應(yīng)問題更具有政策含義與理論價值，這對于更深入了解政策實施現(xiàn)狀，為相關(guān)政策更快推進、試點進一步發(fā)展有借鑒與參考意義。

目前，國內(nèi)在央行和銀監(jiān)會倡導(dǎo)農(nóng)村金融創(chuàng)新的背景下，多地通過本地金融機構(gòu)進行了農(nóng)房抵押貸款嘗試，浙江、四川、福建、陜西、江西、江蘇等省份都開始試點。雖然既有成果對農(nóng)戶財產(chǎn)權(quán)的抵押貸款進行了多方面研究，但除極少數(shù)研究（何格、張紹陽、陳明紅，2016；黃惠春，李靜，2013）注重農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿或機構(gòu)供給意愿外，絕大部分研究更多集中在如何完善農(nóng)地金融市場與法律政策層面，對農(nóng)戶財產(chǎn)權(quán)的抵押貸款實施障礙發(fā)表解決觀點（胡建，2015；劉守英，2014；王直民、孫淑萍，2012；萬廣軍，楊遂全，2011；林樂芬，王軍，2011）。

總結(jié)現(xiàn)狀，現(xiàn)有研究基本停留在貸款的政策可行性和潛在行為意愿上，少數(shù)研究對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施成果與約束實施條件進行了探索，缺失基于農(nóng)戶視角分析農(nóng)戶對政策的響應(yīng)與限制農(nóng)戶響應(yīng)約束條件的研究，而農(nóng)戶作為住房財產(chǎn)權(quán)的主體，其行為響應(yīng)與主觀約束是制約農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款推行的重要因素，對其進行深入調(diào)查研究非常必要。

基于上述論述的研究意義與研究必要性，結(jié)合江蘇試點的地理人文與經(jīng)濟特征等多方面因素，本研究選用江蘇省內(nèi)蘇北（泗洪縣）已有試點作為研究樣本。擬在己有研究基礎(chǔ)上，以農(nóng)戶為視角，探索影響農(nóng)戶響應(yīng)住房財產(chǎn)權(quán)抵押主要因素與制約條件，進而為制定和改進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的相關(guān)政策提供依據(jù)。

二、研究方案

本研究以產(chǎn)權(quán)理論、農(nóng)戶行為理論與有效融資理論等經(jīng)典理論為依據(jù)建立農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款行為響應(yīng)與約束條件的理論框架，以文獻分析法、問卷調(diào)查法以及描述統(tǒng)計法為研究方法，以問卷調(diào)查和訪談的方式實地調(diào)查江蘇省內(nèi)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點并分析其行為響應(yīng)特征，實證檢驗影響響應(yīng)程度的約束條件，為進一步完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押政策提出對策建議。

三、樣本區(qū)概況、調(diào)查方法

（一）樣本區(qū)概況

本研究的調(diào)查地為江蘇省北部泗洪縣。該地為欠發(fā)達地區(qū)，總?cè)丝?08萬，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為61億元，農(nóng)民的經(jīng)營類型多樣，種植農(nóng)村人均可支配收入13625元，金融機構(gòu)數(shù)約有11個。該地實施農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款時間較早（自2011年）；擔(dān)保和信用要求較低，享受抵押貸款利率優(yōu)勢；期限靈活，可以為一至三年，對農(nóng)戶抵押物有放寬作用。目前已累計發(fā)放14.2億元，月為2.79億元。

（二）數(shù)據(jù)來源與調(diào)查方法

本研究使用的數(shù)據(jù)來自組員于2017年7月在江蘇泗洪縣的實地問卷調(diào)研。在泗洪縣的東西南北方向各隨機抽樣四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：界集，孫園，上塘，雙溝抽樣調(diào)查。共發(fā)放問卷超過300份，共收回完整填寫問卷298份，有融資需求有效問卷237份。成功貸到農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款（行為響應(yīng)農(nóng)戶）為120份，未參與貸款農(nóng)戶（未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶）117份。

四、分析

（一）農(nóng)戶家庭基本情況分析

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查農(nóng)戶的家庭基本情況方面，戶主基本以男性為主（表1）。男女比例在是否產(chǎn)生行為響應(yīng)的兩部分人群中相差不大，反映出性別對行為響應(yīng)的產(chǎn)生并未有顯著影響。

表1 產(chǎn)生與未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶男女分布比例

農(nóng)戶平均年齡在45歲左右；接受調(diào)查的237名農(nóng)民年齡主要集中在40～60歲之間。受教育程度主要集中在小學(xué)、初中、高中水平。原預(yù)期文化程度越高可能會使農(nóng)戶產(chǎn)生更積極行為響應(yīng)，但跟預(yù)期不符的是，在無行為響應(yīng)的部分，有29%的農(nóng)戶為大專及以上文化程度。而在產(chǎn)生行為響應(yīng)的部分，僅有6%的農(nóng)戶為大專及以上文化程度。這說明文化程度對農(nóng)戶行為響應(yīng)影響不如預(yù)期。從家庭年總收入來看，未申請住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的家庭年總收入平均在～5萬元，申請了貸款的家庭年總收入平均在4～7萬元，明顯高于未申請貸款家庭。

表2反映出產(chǎn)生或未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶經(jīng)營類型均以純農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)為主，其中產(chǎn)生行為響應(yīng)的農(nóng)戶這一特點更為突出，純農(nóng)業(yè)的戶數(shù)和非農(nóng)業(yè)的戶數(shù)均超過未產(chǎn)生行為響應(yīng)的部分。

表2 響應(yīng)與未響應(yīng)農(nóng)戶經(jīng)營類型分布

（二）農(nóng)戶擁有房產(chǎn)情況分析

從總體上看237人中，擁有農(nóng)村住房的農(nóng)戶占總調(diào)查人數(shù)的76%，擁有商品房的農(nóng)戶為62%，農(nóng)戶擁有農(nóng)村住房比例略大于商品房數(shù)量。

將產(chǎn)生行為響應(yīng)與未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶進行劃分，產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶比未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶擁有農(nóng)村住房比例高7%，擁有商品房比例低2%。

或許由于擁有農(nóng)村住房比較容易取得農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，或者擁有農(nóng)村住房的收入較低，比較需要通過農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押獲得貸款，所以擁有農(nóng)村住房數(shù)可能對是否產(chǎn)生行為響應(yīng)產(chǎn)生影響。而擁有商品房的人收入更高，比較不缺乏融資途徑，所以較少的響應(yīng)了農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。不過兩者之間的數(shù)量差異并不十分明顯，是否有影響還待進一步考證。

產(chǎn)生行為響應(yīng)與未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶的農(nóng)村住房，其建造時期均集中在90年代至今，面積集中在300平方米以下，宅基地從100平方米左右到400平方米以上分布分散。預(yù)期價值在區(qū)間內(nèi)分布均勻。但未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶對農(nóng)村住房的預(yù)期價值估計較產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶偏低，可能是因為認為農(nóng)村住房不值錢所以沒有對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款進行響應(yīng)。產(chǎn)生行為響應(yīng)與未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶的商品房，其位置均大部分位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建造時期均較新，集中在2000年至今，面積集中在200平方米以下，宅基地面積均集中在200平方米以下，預(yù)期價值都集中在40萬以下，差異不大，對行為響應(yīng)不大。

（三）農(nóng)戶住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款現(xiàn)狀分析

1.農(nóng)戶當(dāng)前貸款情況分析。調(diào)查結(jié)果顯示，行為響應(yīng)農(nóng)戶大部分有不止一次的貸款經(jīng)歷，表現(xiàn)出行為響應(yīng)農(nóng)戶總體貸款次數(shù)顯著高于未響應(yīng)農(nóng)戶（表3）并且有更高的融資需求。這可能由于行為響應(yīng)農(nóng)戶之前貸款次數(shù)多，使得他們對銀行貸款流程有更多了解，敢于嘗試新型貸款，對貸款較為信任，所以對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押有著較好的響應(yīng)。另一方面也有可能是因為他們?nèi)谫Y需求高，所以貸款次數(shù)較多，對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押有著較好的響應(yīng)。

表3 響應(yīng)與未響應(yīng)農(nóng)戶貸款次數(shù)分布

2.農(nóng)戶對住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款了解與響應(yīng)情況分析。行為響應(yīng)農(nóng)戶均知道“住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款”這一名詞，并對年限、利率等細節(jié)熟悉明了，而在未行為響應(yīng)農(nóng)戶中，有37.61%的農(nóng)戶知道“住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款”這一名詞，但未曾申請過或沒有過多關(guān)注而基本對利率年限等細節(jié)不了解；62.39%的農(nóng)戶沒有聽過“住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款”這一名詞，對相關(guān)政策細節(jié)更一無所知?？梢钥闯觯瑢φ呤欠窳私庖彩羌s束行為響應(yīng)的重要因素。

共有120人對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款進行了響應(yīng)，僅有1人因為住房不符合貸款要求（住房地理位置過偏）沒有獲得貸款，其他119人均獲得了貸款。這也說明貸款可獲性較好。

產(chǎn)生行為響應(yīng)的農(nóng)戶普遍對貸款可獲金額有更大期待。76.67%的農(nóng)戶對貸款流程基本滿意，其中5.8%的農(nóng)戶希望提高貸款額度；2.5%的農(nóng)戶覺得貸款程序略微復(fù)雜，希望有所簡化；14.17%的農(nóng)戶覺得貸款利率偏高，希望有所降低。

3.農(nóng)戶貸款次數(shù)情況。表4給出了受訪農(nóng)戶在2010～2017年對農(nóng)商行（正規(guī)金融機構(gòu)）抵押貸款行為響應(yīng)次數(shù)的基本情況。在全部237個有效樣本農(nóng)戶中，農(nóng)戶土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款行為響應(yīng)次數(shù)符合計數(shù)數(shù)據(jù)特征。此外，每個農(nóng)戶在2010～2017年內(nèi)，參與抵押貸款次數(shù)是隨機且獨立發(fā)生的，且這237個參與次數(shù)的樣本均值（0.6962）和樣本標準差（0.8862）較接近，從統(tǒng)計學(xué)意義上來看，可以認為基本沒有顯著性差異。因而從數(shù)據(jù)分布特征上講，這樣的數(shù)據(jù)近似泊松分布（poission distribution）。

表4 泗洪農(nóng)戶2010～2017年土地住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款行為響應(yīng)次數(shù)及分布

4.與貸款相關(guān)政策落實情況分析。從表5明顯可以看出絕大部分響應(yīng)農(nóng)戶房產(chǎn)證權(quán)一致，這說明證權(quán)一致對農(nóng)戶響應(yīng)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款有重要作用。但不可否認，證權(quán)是否一致與當(dāng)?shù)卣木唧w政策有關(guān)，比如政府給村里的老房子統(tǒng)一發(fā)過證，但是部分新房子并沒有房產(chǎn)證。自2006年以來基本未新增農(nóng)民住房確權(quán)登記，目前辦理貸款的絕大部分為2006年以前確權(quán)登記的農(nóng)房。

表5 響應(yīng)與未響應(yīng)農(nóng)戶證權(quán)是否一致情況分布

5.農(nóng)戶辦理貸款便捷程度分析。在外部情況上，我們主要調(diào)查了從農(nóng)戶家到最近發(fā)放農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)的方便程度（表 6）。

表6 響應(yīng)與未響應(yīng)農(nóng)戶前往相關(guān)金融機構(gòu)便捷程度分布

研究結(jié)果顯示，行為響應(yīng)農(nóng)戶從家到最近發(fā)放農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)的方便程度明顯高于未作出行為響應(yīng)農(nóng)戶。所以說，從農(nóng)戶家到最近發(fā)放農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)的方便程度對行為響應(yīng)情況有著重要的影響。

五、結(jié)語

就調(diào)查比例來看，有超過一半的農(nóng)戶對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押產(chǎn)生了行為響應(yīng)，體現(xiàn)出農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款政策實施較為成功，驗證了此貸款對拓寬農(nóng)民融資渠道的積極作用。

響應(yīng)貸款對收入狀況有一定要求。擁有農(nóng)村住房對申請貸款更加有利。有貸款經(jīng)歷的農(nóng)戶有更加積極行為響應(yīng)，同時證權(quán)一致和從農(nóng)戶家到最近發(fā)放農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的金融機構(gòu)的方便程度對行為響應(yīng)情況有著重要的影響未產(chǎn)生行為響應(yīng)農(nóng)戶選擇了其他融資渠道，部分原因是對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款不了解。所以政策宣傳的落實在農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押的推行上將起著重要的作用。因此金融機構(gòu)應(yīng)針對不同人群有重點的進行宣傳。

除此之外，政策應(yīng)當(dāng)配套更加完善的保障政策，提高金融機構(gòu)積極性。大部分農(nóng)戶的經(jīng)營風(fēng)險性較大，沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，信貸風(fēng)險較大。且在政策出臺的同時沒有相關(guān)的保障措施，除了有政策性任務(wù)的金融機構(gòu)，其余金融機構(gòu)對該類貸款積極性較低。應(yīng)出臺相關(guān)政策保障金融機構(gòu)（例如政策性保險，在財稅、貼息、擔(dān)保費補助等方面給予政策傾斜），完善風(fēng)險分擔(dān)機制，降低金融機構(gòu)貸款風(fēng)險。