商品房竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量面積計(jì)算與分?jǐn)偟奶接?/h1>
2018-08-10 19:10潘勇華
神州·上旬刊 2018年8期
潘勇華
摘要：自國(guó)家改革開放以來(lái)，城市的發(fā)展建設(shè)進(jìn)程在不斷的加快，房地產(chǎn)行業(yè)正如雨后春筍一般的快速發(fā)展。為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)的測(cè)繪工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理已經(jīng)成為了房地產(chǎn)主管部門的重要工作內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)面積的測(cè)算工作是房地產(chǎn)測(cè)繪工作中的主要內(nèi)容，更是備受房產(chǎn)購(gòu)買者的關(guān)注，針對(duì)現(xiàn)行的商品房竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量面積的計(jì)算與分?jǐn)偯娣e的計(jì)算，提出了相應(yīng)的解決方法和解決措施。
關(guān)鍵詞：竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量；房屋建筑面積計(jì)算；面積分?jǐn)?/p>
對(duì)商品房的測(cè)繪工作的主要任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及房屋的輔助建筑物進(jìn)行的測(cè)量調(diào)查研究和繪圖工作；對(duì)于商品房的產(chǎn)權(quán)屬性、商品房的位置、商品房的數(shù)量、商品房的質(zhì)量以及商品房的利用情況進(jìn)行全面、細(xì)致的測(cè)量、調(diào)查和制圖工作，其測(cè)量繪制成果的真實(shí)性、可靠性和準(zhǔn)確性都直接關(guān)系到每一個(gè)商品房購(gòu)買者的切身利益；對(duì)商品房的測(cè)量與計(jì)算工作是對(duì)建筑工程驗(yàn)收工作開展中的一項(xiàng)重要的技術(shù)參考。
1.商品房竣工測(cè)繪的主要內(nèi)容
對(duì)于商品房的竣工測(cè)繪內(nèi)容主要包括：對(duì)商品房的房產(chǎn)信息進(jìn)行平面測(cè)繪、對(duì)商品房進(jìn)行檢查研究、對(duì)商品房的測(cè)量要素進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商品房進(jìn)行測(cè)繪、對(duì)商品房的面積進(jìn)行計(jì)算；對(duì)商品房建筑的公用面積進(jìn)行分?jǐn)偤陀?jì)算，公用面積就是指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人所共有或是共同使用的建筑面積。
2.商品房面積計(jì)算存在的問(wèn)題研究
2.1商品房中不同層高面積的計(jì)算問(wèn)題
在對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)際測(cè)算工作中，我們會(huì)經(jīng)常性遇到很多的別墅和高層建筑的特殊性建筑，尤其是雙坡形屋頂設(shè)計(jì)，對(duì)于這樣的屋頂建設(shè)面積的測(cè)算，通常是對(duì)該層的高度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的核對(duì)，如果凈高高度超過(guò)了2.1米，那么就要對(duì)所有的面積進(jìn)行計(jì)算，然而，這樣的測(cè)算方式是不正確的，對(duì)于遮掩的坡形房頂面積的測(cè)算應(yīng)該是計(jì)算高度超過(guò)2.1米的部分面積進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于1.2米與2.1米之間的部門，只需要測(cè)算一般的面積即可，高度小于1.2米的部分，則不需要對(duì)其進(jìn)行面積的計(jì)算。
2.2在商品房的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層的上限沒(méi)有規(guī)定
在商品房的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于測(cè)算的下限的地板面積的規(guī)定匯中沒(méi)有對(duì)上限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，沒(méi)有對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層的上限進(jìn)行規(guī)定，在具體的測(cè)量計(jì)算工作中，我們經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的測(cè)算問(wèn)題，尤其是對(duì)那些超高樓層的測(cè)算工作，如果將其的測(cè)算面積按照一層一層的層高來(lái)計(jì)算的話，是不符合實(shí)際情況的。我國(guó)的一些地區(qū)對(duì)于超高樓層有著相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)于這些超高樓層的建筑面積進(jìn)行加倍計(jì)算，但是在國(guó)家的相關(guān)標(biāo)注和條文規(guī)定中，仍舊沒(méi)有具體的體現(xiàn)說(shuō)明，針對(duì)這樣的情況還是根據(jù)具體情況進(jìn)行規(guī)范化處理操作。
2.3對(duì)商品房的室外樓梯面積進(jìn)行測(cè)算
在對(duì)商品房進(jìn)行竣工項(xiàng)目驗(yàn)收測(cè)算中，如果遇到了室外樓梯永久性封頂?shù)那闆r，就要對(duì)建筑物的自然投影面進(jìn)行折半計(jì)算；當(dāng)商品房的頂層室外樓梯不是永久性封頂時(shí)，室外樓梯沒(méi)有遮雨棚或是沒(méi)有被完全的覆蓋，這時(shí)就不需要對(duì)上部樓梯的面積進(jìn)行計(jì)算，但是對(duì)于下部樓梯要作為永久性遮蓋，要對(duì)下層的樓梯面積進(jìn)行計(jì)算。
2.4商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算問(wèn)題
對(duì)于商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算工作具有典型的爭(zhēng)議的，對(duì)于商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算工作通常是指陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間存在著三層以上的差距才被稱之為隔層陽(yáng)臺(tái)。對(duì)于隔層陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)算時(shí)，是否將隔層陽(yáng)臺(tái)作為陽(yáng)臺(tái)上蓋進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于這種面積的計(jì)算在測(cè)算規(guī)范中是沒(méi)有明確規(guī)定的。如果隔層陽(yáng)臺(tái)有上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且陽(yáng)臺(tái)的層高在2.2米以上，這種情況下就需要對(duì)隔層陽(yáng)臺(tái)的面積進(jìn)行測(cè)算，而其他的情況則不需要計(jì)算。
2.5對(duì)于商品房中不計(jì)算建筑面積的范圍
在對(duì)商品房進(jìn)行的竣工面積的測(cè)算驗(yàn)收工作開展中，必須要遵循無(wú)可利用空間就不對(duì)建筑面積進(jìn)行計(jì)算的測(cè)算原則進(jìn)行工作的開展。如：房屋建設(shè)的主體配件，裝飾物、臺(tái)階、無(wú)柱式的雨棚等，對(duì)于建筑外表的挑臺(tái)、花園、游泳池等建筑附屬物，以及建筑物內(nèi)不得操作平臺(tái)、裝修施工的上料平臺(tái)、空調(diào)坐架等沒(méi)有實(shí)際使用意義的建筑久都不應(yīng)將測(cè)算其使用面積。
3.商品房的面積分?jǐn)倻y(cè)算
對(duì)于商品房的分?jǐn)偯娣e測(cè)算就是指商品房共有的建筑面積的分?jǐn)偤凸玫耐恋孛娣e的分?jǐn)?；?duì)商品房的面積分?jǐn)偛粌H會(huì)影響到最終的使用權(quán)，而且還直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)購(gòu)買者的個(gè)人權(quán)益。
3.1商品房共有建筑面積分?jǐn)傓k法
對(duì)于商品房的共同建設(shè)面積就是指多產(chǎn)權(quán)房屋，一些業(yè)主之間共享或是使用建筑面積中的共同面積；對(duì)于建筑共有面積分?jǐn)傇瓌t就是對(duì)房產(chǎn)共有面積的使用當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用權(quán)的協(xié)定分割，按照相關(guān)的文件、法規(guī)來(lái)執(zhí)行，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的分割文件或是協(xié)議，根據(jù)相關(guān)的面積比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.2應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e
在對(duì)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟目臻g有：電梯間、樓梯間、室外樓梯、公共走廊、共用大廳、管道井、配電房、消防通道、值班室、水泵站等專用區(qū)域和公用區(qū)域；單元于單元之間的公用墻體，各計(jì)算一半。
3.3不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e
在對(duì)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟牟糠謪^(qū)域主要有：人防工程建設(shè)的防空洞，避難場(chǎng)所，對(duì)公眾進(jìn)行開放的、綠化建設(shè)場(chǎng)所等；非機(jī)動(dòng)車的車庫(kù)以及公用的管理服務(wù)用房；這些共用用房不應(yīng)該進(jìn)行面積的分?jǐn)偂?/p>
結(jié)語(yǔ)：
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收工作是房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃工作的重要組成部分，在城市的規(guī)劃建設(shè)管理工作中，對(duì)于商品房的竣工驗(yàn)收測(cè)繪工作的認(rèn)可度以及政府相應(yīng)的行政決策的比較研究對(duì)于商品房的面積測(cè)算都具有十分重要的意義。對(duì)于商品房竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量工作的開展，測(cè)量工作人員必須要具有高度的責(zé)任感和使命感，對(duì)商品房的測(cè)算要客觀、公正進(jìn)行，要正確的理解和對(duì)待房屋面積的分配辦法，嚴(yán)格按照相應(yīng)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，為商品房的驗(yàn)收測(cè)算提供可靠且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，為城市的發(fā)展規(guī)劃建設(shè)管理提供有力的保證。
參考文獻(xiàn)：
[1]辛大永.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收建筑高度測(cè)量幾點(diǎn)問(wèn)題的探討[J].黑龍江科技信息，2010（06）.
[2]李會(huì)林.淺談珠海市城市規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量[J].城市勘測(cè)，2010（02）.
[3]吳一杰.規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量成果資料的探討[J].城市勘測(cè)，2010（02）.
[4]楊本廷，黃勇.規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測(cè)量的幾點(diǎn)體會(huì)[J].城市勘測(cè)，2010（03）.
[5]李秀峰.珠海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量技術(shù)應(yīng)用[J].科技資訊，2013（11）.
[6]劉永祥.建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量面積計(jì)算與分?jǐn)俒J].測(cè)繪與空間地理信息，2013（07）.
潘勇華
摘要：自國(guó)家改革開放以來(lái)，城市的發(fā)展建設(shè)進(jìn)程在不斷的加快，房地產(chǎn)行業(yè)正如雨后春筍一般的快速發(fā)展。為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)的測(cè)繪工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理已經(jīng)成為了房地產(chǎn)主管部門的重要工作內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)面積的測(cè)算工作是房地產(chǎn)測(cè)繪工作中的主要內(nèi)容，更是備受房產(chǎn)購(gòu)買者的關(guān)注，針對(duì)現(xiàn)行的商品房竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量面積的計(jì)算與分?jǐn)偯娣e的計(jì)算，提出了相應(yīng)的解決方法和解決措施。
關(guān)鍵詞：竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量；房屋建筑面積計(jì)算；面積分?jǐn)?/p>
對(duì)商品房的測(cè)繪工作的主要任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及房屋的輔助建筑物進(jìn)行的測(cè)量調(diào)查研究和繪圖工作；對(duì)于商品房的產(chǎn)權(quán)屬性、商品房的位置、商品房的數(shù)量、商品房的質(zhì)量以及商品房的利用情況進(jìn)行全面、細(xì)致的測(cè)量、調(diào)查和制圖工作，其測(cè)量繪制成果的真實(shí)性、可靠性和準(zhǔn)確性都直接關(guān)系到每一個(gè)商品房購(gòu)買者的切身利益；對(duì)商品房的測(cè)量與計(jì)算工作是對(duì)建筑工程驗(yàn)收工作開展中的一項(xiàng)重要的技術(shù)參考。
1.商品房竣工測(cè)繪的主要內(nèi)容
對(duì)于商品房的竣工測(cè)繪內(nèi)容主要包括：對(duì)商品房的房產(chǎn)信息進(jìn)行平面測(cè)繪、對(duì)商品房進(jìn)行檢查研究、對(duì)商品房的測(cè)量要素進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商品房進(jìn)行測(cè)繪、對(duì)商品房的面積進(jìn)行計(jì)算；對(duì)商品房建筑的公用面積進(jìn)行分?jǐn)偤陀?jì)算，公用面積就是指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人所共有或是共同使用的建筑面積。
2.商品房面積計(jì)算存在的問(wèn)題研究
2.1商品房中不同層高面積的計(jì)算問(wèn)題
在對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)際測(cè)算工作中，我們會(huì)經(jīng)常性遇到很多的別墅和高層建筑的特殊性建筑，尤其是雙坡形屋頂設(shè)計(jì)，對(duì)于這樣的屋頂建設(shè)面積的測(cè)算，通常是對(duì)該層的高度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的核對(duì)，如果凈高高度超過(guò)了2.1米，那么就要對(duì)所有的面積進(jìn)行計(jì)算，然而，這樣的測(cè)算方式是不正確的，對(duì)于遮掩的坡形房頂面積的測(cè)算應(yīng)該是計(jì)算高度超過(guò)2.1米的部分面積進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于1.2米與2.1米之間的部門，只需要測(cè)算一般的面積即可，高度小于1.2米的部分，則不需要對(duì)其進(jìn)行面積的計(jì)算。
2.2在商品房的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層的上限沒(méi)有規(guī)定
在商品房的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于測(cè)算的下限的地板面積的規(guī)定匯中沒(méi)有對(duì)上限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，沒(méi)有對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層的上限進(jìn)行規(guī)定，在具體的測(cè)量計(jì)算工作中，我們經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的測(cè)算問(wèn)題，尤其是對(duì)那些超高樓層的測(cè)算工作，如果將其的測(cè)算面積按照一層一層的層高來(lái)計(jì)算的話，是不符合實(shí)際情況的。我國(guó)的一些地區(qū)對(duì)于超高樓層有著相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)于這些超高樓層的建筑面積進(jìn)行加倍計(jì)算，但是在國(guó)家的相關(guān)標(biāo)注和條文規(guī)定中，仍舊沒(méi)有具體的體現(xiàn)說(shuō)明，針對(duì)這樣的情況還是根據(jù)具體情況進(jìn)行規(guī)范化處理操作。
2.3對(duì)商品房的室外樓梯面積進(jìn)行測(cè)算
在對(duì)商品房進(jìn)行竣工項(xiàng)目驗(yàn)收測(cè)算中，如果遇到了室外樓梯永久性封頂?shù)那闆r，就要對(duì)建筑物的自然投影面進(jìn)行折半計(jì)算；當(dāng)商品房的頂層室外樓梯不是永久性封頂時(shí)，室外樓梯沒(méi)有遮雨棚或是沒(méi)有被完全的覆蓋，這時(shí)就不需要對(duì)上部樓梯的面積進(jìn)行計(jì)算，但是對(duì)于下部樓梯要作為永久性遮蓋，要對(duì)下層的樓梯面積進(jìn)行計(jì)算。
2.4商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算問(wèn)題
對(duì)于商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算工作具有典型的爭(zhēng)議的，對(duì)于商品房的隔層陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算工作通常是指陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間存在著三層以上的差距才被稱之為隔層陽(yáng)臺(tái)。對(duì)于隔層陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)算時(shí)，是否將隔層陽(yáng)臺(tái)作為陽(yáng)臺(tái)上蓋進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于這種面積的計(jì)算在測(cè)算規(guī)范中是沒(méi)有明確規(guī)定的。如果隔層陽(yáng)臺(tái)有上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且陽(yáng)臺(tái)的層高在2.2米以上，這種情況下就需要對(duì)隔層陽(yáng)臺(tái)的面積進(jìn)行測(cè)算，而其他的情況則不需要計(jì)算。
2.5對(duì)于商品房中不計(jì)算建筑面積的范圍
在對(duì)商品房進(jìn)行的竣工面積的測(cè)算驗(yàn)收工作開展中，必須要遵循無(wú)可利用空間就不對(duì)建筑面積進(jìn)行計(jì)算的測(cè)算原則進(jìn)行工作的開展。如：房屋建設(shè)的主體配件，裝飾物、臺(tái)階、無(wú)柱式的雨棚等，對(duì)于建筑外表的挑臺(tái)、花園、游泳池等建筑附屬物，以及建筑物內(nèi)不得操作平臺(tái)、裝修施工的上料平臺(tái)、空調(diào)坐架等沒(méi)有實(shí)際使用意義的建筑久都不應(yīng)將測(cè)算其使用面積。
3.商品房的面積分?jǐn)倻y(cè)算
對(duì)于商品房的分?jǐn)偯娣e測(cè)算就是指商品房共有的建筑面積的分?jǐn)偤凸玫耐恋孛娣e的分?jǐn)?；?duì)商品房的面積分?jǐn)偛粌H會(huì)影響到最終的使用權(quán)，而且還直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)購(gòu)買者的個(gè)人權(quán)益。
3.1商品房共有建筑面積分?jǐn)傓k法
對(duì)于商品房的共同建設(shè)面積就是指多產(chǎn)權(quán)房屋，一些業(yè)主之間共享或是使用建筑面積中的共同面積；對(duì)于建筑共有面積分?jǐn)傇瓌t就是對(duì)房產(chǎn)共有面積的使用當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用權(quán)的協(xié)定分割，按照相關(guān)的文件、法規(guī)來(lái)執(zhí)行，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的分割文件或是協(xié)議，根據(jù)相關(guān)的面積比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.2應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e
在對(duì)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟目臻g有：電梯間、樓梯間、室外樓梯、公共走廊、共用大廳、管道井、配電房、消防通道、值班室、水泵站等專用區(qū)域和公用區(qū)域；單元于單元之間的公用墻體，各計(jì)算一半。
3.3不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e
在對(duì)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟牟糠謪^(qū)域主要有：人防工程建設(shè)的防空洞，避難場(chǎng)所，對(duì)公眾進(jìn)行開放的、綠化建設(shè)場(chǎng)所等；非機(jī)動(dòng)車的車庫(kù)以及公用的管理服務(wù)用房；這些共用用房不應(yīng)該進(jìn)行面積的分?jǐn)偂?/p>
結(jié)語(yǔ)：
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收工作是房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃工作的重要組成部分，在城市的規(guī)劃建設(shè)管理工作中，對(duì)于商品房的竣工驗(yàn)收測(cè)繪工作的認(rèn)可度以及政府相應(yīng)的行政決策的比較研究對(duì)于商品房的面積測(cè)算都具有十分重要的意義。對(duì)于商品房竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量工作的開展，測(cè)量工作人員必須要具有高度的責(zé)任感和使命感，對(duì)商品房的測(cè)算要客觀、公正進(jìn)行，要正確的理解和對(duì)待房屋面積的分配辦法，嚴(yán)格按照相應(yīng)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，為商品房的驗(yàn)收測(cè)算提供可靠且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，為城市的發(fā)展規(guī)劃建設(shè)管理提供有力的保證。
參考文獻(xiàn)：
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