杜向東 甘肅電投房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

引言

這幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了政府的宏觀調(diào)控和規(guī)范化指導(dǎo)，其發(fā)展也越來(lái)越穩(wěn)健。然而，我國(guó)各地還在進(jìn)一步推進(jìn)城市化建設(shè)，特別是在一些舊城改造的拆遷方面，社會(huì)各界的聲音各不一致，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在房地開發(fā)和建設(shè)中出現(xiàn)了很多阻礙。如何處理好拆遷過(guò)程中面臨的種種問(wèn)題，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

（一）宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開政府的整體規(guī)劃和宏觀調(diào)控，政府通過(guò)控制土地開發(fā)方式和規(guī)模來(lái)控制土地供應(yīng)量，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)方向和規(guī)模。另外，政府還會(huì)頒布一系列規(guī)章制度來(lái)限定房屋設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)，如：房屋占地面積、房屋高度、房屋密度、房屋周邊綠化面積、房屋周邊公共設(shè)施規(guī)模等，這些指標(biāo)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)判斷其項(xiàng)目定位和性質(zhì)具有重大的影響。除此之外，政府還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)稅收、貸款利率等一系列方式來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)冷或者過(guò)熱等不好情況的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)不僅有如上的與政府性宏觀調(diào)控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)該關(guān)注地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策。每個(gè)城市或者地區(qū)都有相應(yīng)的發(fā)展水平，其地方政府的發(fā)展政策和方向、拆遷補(bǔ)貼政策、古建筑保護(hù)方針各有不同，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注地方相關(guān)政策，從而有效避免其在拆遷過(guò)程中面臨的問(wèn)題。

（二）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)階段，因拆遷糾紛引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目受阻的情況時(shí)有發(fā)生，很多“釘子戶”誓不拆遷的現(xiàn)象最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)施工企業(yè)和居民的矛盾。這些矛盾小則引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的施工計(jì)劃無(wú)法順利進(jìn)行，大則導(dǎo)致強(qiáng)拆強(qiáng)擋的血案，對(duì)人民生命財(cái)產(chǎn)造成了嚴(yán)重?fù)p害，對(duì)社會(huì)風(fēng)氣造成了惡劣的影響。圖表1列示的是蘭州城市更新拆遷補(bǔ)償民事糾紛案件的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，這種民事糾紛不僅阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的順利進(jìn)行，而且造成了不好的社會(huì)影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中應(yīng)當(dāng)積極面對(duì)相關(guān)的社會(huì)問(wèn)題，采取恰當(dāng)?shù)拇胧┮?guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)拆遷工作順利進(jìn)行。

（三）其他外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，其中涉及的時(shí)間跨度長(zhǎng)，涉及人員規(guī)模龐大，對(duì)企業(yè)整體把控有嚴(yán)格的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在開展拆遷事宜中，還要關(guān)注一些其他的外部風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注其特定房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的氣候環(huán)境狀況，避免因自然災(zāi)害而導(dǎo)致項(xiàng)目受阻的情況發(fā)生；房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注城市行政干預(yù)，特別是涉及到老城重點(diǎn)保護(hù)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)掌握房地產(chǎn)拆遷的優(yōu)惠政策和相關(guān)財(cái)政擔(dān)保政策，積極應(yīng)對(duì)行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，有些風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)企業(yè)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注可避風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)此采取相關(guān)措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)

和其他投資性企業(yè)一樣，房地產(chǎn)拆遷離不開企業(yè)投資，投資就會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)同樣主要存在于以下三個(gè)方面：利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和金融政策風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，國(guó)家通過(guò)對(duì)利率的調(diào)整來(lái)改變社會(huì)中資金的流向；匯率風(fēng)險(xiǎn)主要會(huì)因國(guó)際貨幣匯率波動(dòng)從而影響與外幣結(jié)算的房地產(chǎn)投資；金融政策風(fēng)險(xiǎn)主要是會(huì)通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模來(lái)影響房地產(chǎn)企業(yè)拆遷投資的。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為盈利性企業(yè)，其目標(biāo)同樣是經(jīng)濟(jì)利益最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目前，應(yīng)該對(duì)其投資經(jīng)濟(jì)效益有一個(gè)預(yù)期判斷。在項(xiàng)目可行的情況下，嚴(yán)格控制其在拆遷過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)投入，避免因拆遷耗費(fèi)過(guò)大而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，經(jīng)歷的時(shí)間跨度長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)繁多，相關(guān)施工人員冗雜，這也很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理。在制度層面上，很多房地產(chǎn)企業(yè)因未制定良好的拆遷內(nèi)部管理制度，導(dǎo)致很多環(huán)節(jié)盡管耗時(shí)多、施工人員投入量，然而卻最終未能按時(shí)完成拆遷任務(wù)的情況發(fā)生。在技術(shù)層面上，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中或因只關(guān)注拆遷進(jìn)度，或因拆遷方案不合理沒能達(dá)到良好的拆遷質(zhì)量，最終導(dǎo)致企業(yè)在后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)中遇到一系列問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中還應(yīng)著重關(guān)注內(nèi)部控制問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

（一）建立外部風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立其自身的外部風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，適時(shí)地關(guān)注企業(yè)拆遷前后可能要面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)為避免來(lái)自法律法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)緊密關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的頒布與調(diào)整，及時(shí)與有關(guān)部門進(jìn)行溝通，在募集資金、運(yùn)作機(jī)制、工作實(shí)施方面盡量滿足法律法規(guī)的要求，對(duì)有些有可能會(huì)違反規(guī)章制度的方面要及時(shí)調(diào)整或者與相關(guān)部門共同商討解決方案。對(duì)于其他外部風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門要積極地進(jìn)行識(shí)別，對(duì)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)采取措施進(jìn)行規(guī)避，以保證房地產(chǎn)企業(yè)順利進(jìn)展拆遷工作。

（二）建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷工作過(guò)程中，需要在內(nèi)部建立起風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，因?yàn)槠鋵?duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的把控只靠經(jīng)驗(yàn)判斷是不夠的。在拆遷之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該先對(duì)要進(jìn)行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)幾套可行的拆遷方案，再結(jié)合市場(chǎng)供求、價(jià)格規(guī)律等因素對(duì)拆遷方案進(jìn)行進(jìn)一步評(píng)估，最終選擇最合理的，能夠帶來(lái)最大價(jià)值的拆遷方案。房地產(chǎn)企業(yè)因利率變化、匯率變化等而引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)是需要相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行量化的，為避免之后造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，任何風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生都需要及時(shí)地采取應(yīng)對(duì)措施。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建立起內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，將拆遷整個(gè)完整過(guò)程中的金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的量化處理，轉(zhuǎn)化成企業(yè)可把控的因素。除此之外，房地產(chǎn)在拆遷過(guò)程中，要對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)建立內(nèi)控管理措施，來(lái)規(guī)范工作流程，降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化信息披露工作

信息不對(duì)稱是造成政府、企業(yè)、居民等利益相關(guān)者在房地產(chǎn)企業(yè)拆遷過(guò)程中產(chǎn)生矛盾的重要原因。在政府和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關(guān)系里，房地產(chǎn)企業(yè)要積極響應(yīng)政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策、房屋拆遷等規(guī)章制度，要在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上展開房屋拆遷工作，如果在期間遇到問(wèn)題，企業(yè)要及時(shí)有效地和政府相關(guān)部門溝通，聽取政府部門的工作意見，建立和政府部門的良好社會(huì)關(guān)系。在居民和房地產(chǎn)企業(yè)兩者的關(guān)系里，房地產(chǎn)企業(yè)要在拆遷之前做好拆遷信息的公開工作，在聽取廣泛居民意見的基礎(chǔ)上，公布拆遷方案，讓居民深刻感受到拆遷工作的利益關(guān)系。在拆遷過(guò)程中，要建立居民信息反饋制度，時(shí)刻掌握拆遷工作的實(shí)施情況，處理好企業(yè)和廣大居民的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過(guò)程中會(huì)遇到種種阻礙，這就需要其積極關(guān)注拆遷過(guò)程中可能遇到的各種內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略。房地產(chǎn)拆遷工作的順利進(jìn)行會(huì)對(duì)政府、房地產(chǎn)企業(yè)本身、城市環(huán)境、城市居民等利益相關(guān)者產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)多方面共同發(fā)展。希望本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作有所幫助。