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摘要：本文主要研究了商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上，探討了商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因，最后提出商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的控制措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個人住房貸款 風(fēng)險 防控

1商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及風(fēng)險分析

1.1利率風(fēng)險分析

首先，住房貸款利率優(yōu)惠政策壓縮利潤空間。20世紀(jì)90年代末，我國商業(yè)銀行利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，各銀行為了爭取客戶資源導(dǎo)致銀行利潤空間被擠壓。在此背景下，各大銀行考慮到自身的利益及風(fēng)險防控，紛紛取消利率優(yōu)惠制度。

其次，基差風(fēng)險及重定價風(fēng)險。我國存貸款利率由央行決定，個人住房貸款領(lǐng)域利率未完全開放，商業(yè)銀行在調(diào)整利率方面比較被動。央行經(jīng)過二十多次調(diào)整基差，基差逐步縮小。商業(yè)銀行基本上實行浮動利率，基準(zhǔn)利率的調(diào)整導(dǎo)致利率重新定價，定價時滯給銀行帶來不確定性收益風(fēng)險。

最后，選擇期權(quán)風(fēng)險。央行調(diào)整基準(zhǔn)利率導(dǎo)致商業(yè)銀行調(diào)整存貸款利率直接對貸款人有影響，一些貸款人出現(xiàn)違約行為，這必然造成銀行風(fēng)險加大，利率的改變決定貸款人行為，有些貸款人選擇提前還款、終止還款，更有甚者利率過高導(dǎo)致貸款人成本壓力過大而被動違約。

1.2信用風(fēng)險分析

首先，個人信用資源不足。個人信用資源是包括證實個人身份及從事相關(guān)消費資信等信息，商業(yè)銀行按照個人信用情況審核個人資質(zhì)，決定向其放款與否，因此具有完善的個人信用資源是銀行實施個人住房貸款的依據(jù)。銀行個人信用資源不完善，導(dǎo)致其無法對個人住房貸款用戶做完整的信用評價。

其次，風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制存在弊端。當(dāng)下商業(yè)銀行個人住房信貸的信用風(fēng)險存在諸多問題，銀行擔(dān)保機制不完善，個人貸款風(fēng)險在銀行內(nèi)部長期積累，難以轉(zhuǎn)移，風(fēng)險日積月累直接影響到正常的信貸業(yè)務(wù)，同時，我國信貸制度固化導(dǎo)致個人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展困難。

最后，法律不健全及信用制度缺乏保障。我國個人信用制度及法律規(guī)范較少，盡管國家出臺了個人消費信貸指南及存款實名制等管理辦法，但是這些規(guī)定比較分散，未能對個人信用制度建立提供較強的支撐。目前泄露個人信息行為及失信造成的懲罰措施較輕，違法成本較低導(dǎo)致弄虛作假行為泛濫。

1.3流動性風(fēng)險分析

商業(yè)銀行從個人住房貸款中獲取穩(wěn)定而豐厚的利潤。各商業(yè)銀行均感受到此業(yè)務(wù)為銀行帶來收益，為了拉攏客戶，想法設(shè)法放寬貸款條件，疏于個人資質(zhì)審核，導(dǎo)致信譽差的人反而獲得貸款機會，不僅對銀行收益增加貢獻(xiàn)不大，反而造成死賬壞賬，為流動性風(fēng)險形成埋下了隱患。

我國房地產(chǎn)市場走俏，巨大的利潤空間導(dǎo)致投機者躍躍欲試，以盈利性為目的冒險涉足多套住房，一套住房重復(fù)抵押，多度炒房導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫，一旦出現(xiàn)危機，客戶抵押的房產(chǎn)將大面積縮水，抵押物貶值。

2.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因

2.1住房貸款中的逆向選擇問題

信息不對稱是產(chǎn)生逆向選擇的根源，銀行不清楚貸款人的資信，貸款人非常清楚自身的情況，銀行確認(rèn)資信依據(jù)是按照社會平均資信情況而定。銀行防止信用風(fēng)險的最好方式是通過利率調(diào)整補償可能損失的信用，但是此舉會造成貸款人貸款成本增加，根據(jù)劣幣驅(qū)除良幣原則，一般資信好的貸款人因為難以接受利率較高的貸款條件而選擇放棄，相反，資信較差的貸款人往往成為最終貸款者。資信較差的貸款者和投機者給銀行造成較大損失，賴賬及投資失敗都可能造成較大風(fēng)險。

2.2.住房貸款中的道德風(fēng)險問題

道德風(fēng)險的發(fā)生主要是基于利益主體為了追求自身利潤最大化導(dǎo)致對他人和社會利益造成了一定的威脅的可能。道德風(fēng)險可能是由于內(nèi)部因素及從事信貸的工作人員以權(quán)謀私行為，還可能是外部環(huán)境及人為因素造成。按照道德風(fēng)險來解釋信貸工作人員，具有經(jīng)濟學(xué)經(jīng)濟人假設(shè)前提，首先信貸人員有自身的利益訴求，在信貸活動中會追求自身的利益，商業(yè)銀行在信貸領(lǐng)域某些制度缺失，信貸領(lǐng)域權(quán)責(zé)混亂，貸人員權(quán)力較大，在利益的誘導(dǎo)下與房地產(chǎn)開發(fā)商勾結(jié)辦理假按揭，銀行未嚴(yán)格審核資質(zhì)為關(guān)系人發(fā)放貸款，利用職權(quán)假公濟私，即使最終貸款覆水難收，對他們的懲罰措施也是相對有限。外部風(fēng)險的發(fā)生是基于合同訂立之后因為雙方信息對不稱造成，銀行無法隨時跟蹤貸款人、預(yù)期其經(jīng)濟條件變動，導(dǎo)致無法做到監(jiān)督，最終貸款人可能出現(xiàn)違約行為，該行為為商業(yè)銀行的利益造成危害。

3.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的控制措施

3.1利率風(fēng)險的控制措施

3.1.1逐步實現(xiàn)個人住房貸款利率市場化

商業(yè)銀行的利率由央行根據(jù)當(dāng)前國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢決定，要控制個人住房貸款市場，首先控制利率變動規(guī)律。目前各商業(yè)銀行實施差別化信貸政策，政府引導(dǎo)與規(guī)范，不直接干預(yù)商業(yè)銀行個人住房貸款利率實施。為了推進(jìn)利率面向市場深化改革，降低利率是首要方式。

3.1.2推動住房金融政策、信貸政策和利率政策的協(xié)同持續(xù)發(fā)展

個人住房貸款利率風(fēng)險問題涉及利率政策，同時也是融資及信貸政策的關(guān)注點。利率升降直接影響到我國金融與信貸，因此要繁榮房地產(chǎn)市場，需要降低住房貸款利率，減少風(fēng)險，防止市場出現(xiàn)大起大落。

3.1.3利用資本市場規(guī)避住房抵押貸款中的利率風(fēng)險

按照國際經(jīng)驗，大部分商業(yè)銀行使用固定利率抵押貸款，銀行成本隨市場的變化發(fā)生改變，但是其收益是相對穩(wěn)固的，因此利用利率衍生工具進(jìn)而實現(xiàn)套期保值是非常有意義的，可以促使固定收益保值增值。本文建議從長期和短期考慮，可以使用國際金融市場的多種利率衍生工具實現(xiàn)，如互換期權(quán)、利率期貨等，使用衍生工具主要是為了彌補因利率變化導(dǎo)致價值發(fā)生較大變動的資產(chǎn)。

3.2信用風(fēng)險的控制措施

3.2.1完善我國的個人信用制度

個人信用是商業(yè)銀行實施貸款行為的關(guān)鍵，銀行如未較好了解貸款人的資信，也就無法準(zhǔn)確判斷其貸款行為。銀行建立和完善個人信用資信是其實施個貸的前提。雖然目前已經(jīng)在致力于建立個人信用數(shù)據(jù)庫，但是起步較晚，信息不夠全面，發(fā)展欠成熟，因此急需要建議統(tǒng)一的信息標(biāo)準(zhǔn)和征信征取辦法。

3.2.2建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)你y行個人信用評估體系

個人信用評估體系的核心是以個人信用評估，目前的個人信用評估存在較多問題，指標(biāo)設(shè)定不完善，權(quán)重不合理，我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展存在較大差異，使用一套全國通用的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)不適合地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因此需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，因地制宜制定出適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的個人信用評估體系。與此同時，根據(jù)普通抵押貸款人和住房公積金貸款人，應(yīng)該建立有區(qū)別的信用評分制度，以準(zhǔn)確科學(xué)的進(jìn)行評估。

3.2.3發(fā)展住房抵押貸款二級市場以完善風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施

2005年3月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)我國的信貸資產(chǎn)證券化試點工作正式啟動，中國建設(shè)銀行成為住房抵押貸款證券化的試點單位。但目前我國尚未建立起住房抵押貸款二級市場，住房抵押貸款證券化還處于試點階段，閡此，應(yīng)盡快建立住房抵押貸款二級市場，加快住房抵押貸款證券化的進(jìn)程，盡可能地分散和轉(zhuǎn)移個人住房貸款信用風(fēng)險。

3.3流動性風(fēng)險的控制措施

3.3.1加強貸款流程規(guī)范化

流程的規(guī)范化是防控流動性風(fēng)險的重要措施之一，由于貸款流程不嚴(yán)格，或者是工作人員未嚴(yán)格按照流程操作，將款項借給關(guān)系人，審批環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致信譽較差的人獲得了貸款，加劇了資金流動性風(fēng)險，因此商業(yè)從高層管理層到信貸操作人員，嚴(yán)格按照既定的流程和規(guī)范，防范以權(quán)謀私行為。

3.3.2防范金融風(fēng)險

金融風(fēng)險看似不可控，但是實際上通過細(xì)致的工作可以將風(fēng)險降到最低，如除了審核貸款人基本資信外，需要商業(yè)銀行定期的對其資產(chǎn)進(jìn)行盤查，檢查資產(chǎn)負(fù)債的漏洞，將早期的風(fēng)險及時化解。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃達(dá).金融學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2015：112-114

作者簡介：趙?（1991—），男，陜西西安人，陜西延長石油財務(wù)有限公司。