廖金興 賴桂林 鄧桂宏

摘要：習(xí)近平總書記在黨十九大報(bào)告中提出租購(gòu)并舉的住房制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)健發(fā)展，住房需求量增大，租客的需求發(fā)生變化。傳統(tǒng)房屋租賃模式已無(wú)法滿足人們的住房居住體驗(yàn)需求，因此，居住體驗(yàn)良好的長(zhǎng)租公寓獲得市場(chǎng)的青睞。在租房市場(chǎng)需求日益變化的條件下，本文分析了長(zhǎng)租公寓近年快速發(fā)展的背景條件，嘗試探究影響長(zhǎng)租公寓發(fā)展的因素，并對(duì)長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展方向提出了可行性對(duì)策。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓、影響力、租房需求

1長(zhǎng)租公寓的發(fā)展背景

1.1傳統(tǒng)房屋租賃業(yè)問題眾多

目前房屋租賃業(yè)呈現(xiàn)的問題有房源少、住房需求量大、租客居住體驗(yàn)不佳、居住環(huán)境不理想、裝修風(fēng)格不合適等問題。公租房供給量稀少，小區(qū)出租屋價(jià)格較高，難以滿足租房群體需求，因此城中村出租屋仍是租房的主流。目前仍有大量的出租房屋聚集于未經(jīng)改造的“城中村”，通過實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，城中村出租屋普遍存在都環(huán)境簡(jiǎn)陋、空間狹小、道路擁擠、配套設(shè)施不足、安全無(wú)保障等問題。同時(shí)，以個(gè)體、家庭經(jīng)營(yíng)為主，租房者難以享受應(yīng)有租后服務(wù)，容易出現(xiàn)租賃雙方關(guān)系不平等現(xiàn)象。

1.2政策利好，前景廣闊

從最初國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》、全國(guó)人大會(huì)議審議并表決通過的《“十三五”規(guī)劃綱要》，均提出構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的住房制度，都能看到黨和政府為解決住房問題所做的努力。習(xí)近平總書記在黨十九大報(bào)告中提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。” 一系列措施和和政策體現(xiàn)了我國(guó)對(duì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的緊迫性、重要性。

1.3市場(chǎng)需求空間巨大

社科院《社會(huì)藍(lán)皮書》指出，中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，龐大的人口流動(dòng)基數(shù)，給國(guó)內(nèi)的租房市場(chǎng)帶來了巨大的機(jī)遇，且80、90后是國(guó)內(nèi)租房的主力軍。高校畢業(yè)生新增就業(yè)人口帶來新的租房需求，我國(guó)高校畢業(yè)生總數(shù)繼續(xù)增加，達(dá)740萬(wàn)人，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期在3-5年，未來應(yīng)屆生租賃市場(chǎng)需求巨大，國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供了龐大的市場(chǎng)需求。

2租房市場(chǎng)需求的變化

2.1青年人居住消費(fèi)需求發(fā)生變化

目前，80、90后成為租房主力軍。他們對(duì)生活質(zhì)量有一定追求，他們更傾向于享受生活，且具有強(qiáng)烈社交需求的。在消費(fèi)升級(jí)的背景下，傳統(tǒng)的租賃房屋難以滿足租房需求，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迅速發(fā)展。90 后的青年人普遍熱愛社交，喜歡嘗試新鮮事物，對(duì)于生活品質(zhì)有較高的要求，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)和各種生活服務(wù)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的依賴性，而且勇于追求個(gè)性。他們會(huì)選擇更良好的環(huán)境居住，包括配套和服務(wù)租房。

2.2長(zhǎng)租公寓受到租房市場(chǎng)的青睞

在傳統(tǒng)租房模式與長(zhǎng)租公寓的選擇之間，長(zhǎng)租公寓住戶普遍覺得入住長(zhǎng)租公寓雖然房費(fèi)較高，但收獲的居住體驗(yàn)效果也會(huì)更好。長(zhǎng)租公寓提供方便快捷、居住的舒適感、和睦的交流氛圍。住戶們選擇長(zhǎng)租的原因是它的設(shè)計(jì)與社區(qū)氛圍。相較于普通出租屋更注重居住體驗(yàn)方面的提升，房間配套設(shè)施比較完善，還結(jié)合不同風(fēng)格的房間設(shè)計(jì)，力求滿足不同住戶的居住需求。此外還特別注重社區(qū)文化的建設(shè)，在管家與住戶的互動(dòng)下，住戶關(guān)系如家人般，社區(qū)氛圍環(huán)境較好。除了滿足住房的剛性需求之外，還提供增值配套，包括公共健身區(qū)、公共會(huì)客區(qū)等。

3長(zhǎng)租公寓的影響力分析

3.1良好的居住體驗(yàn)提高住戶滿意度

筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓的社區(qū)文化氛圍深受住戶青睞，令其產(chǎn)生歸屬感，住戶普遍期待有更多元化的社區(qū)活動(dòng)以滿足社交需求。影響住戶滿意度的因素主要分為四方面：交流環(huán)境、經(jīng)營(yíng)管理、配套設(shè)施和創(chuàng)新氛圍。其中，交流環(huán)境和配套設(shè)施是主要的滿意因素?；趩柧碚{(diào)查結(jié)果，85%的住戶認(rèn)為社區(qū)所提供的環(huán)境氛圍、孵化器等方面的資源能提供有效幫助。

3.2開放的社區(qū)氛圍增加住戶的粘性

長(zhǎng)租公寓住戶在社區(qū)環(huán)境下交友活動(dòng)較積極，大多數(shù)愿意結(jié)交更多的朋友且愿意保持較頻繁的聯(lián)系。獨(dú)特的包容、活力、時(shí)尚社區(qū)氛圍拉近了人與人之間的關(guān)系，相互了解，促進(jìn)學(xué)習(xí)，同時(shí)有助于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生了解新興行業(yè)，促進(jìn)就業(yè)方式的轉(zhuǎn)變。問卷調(diào)查顯示，83%的住戶找到志趣相投的朋友，超過50%交友數(shù)量不少于3個(gè)。在交友頻率上，81%的住戶交友均有保持交流，41%的住戶交友頻率較高。誠(chéng)然，長(zhǎng)租公寓注重社區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造像家一樣的氛圍。

3.3龐大的市場(chǎng)需求推動(dòng)行業(yè)發(fā)展

市場(chǎng)需求催生市場(chǎng)供給。歷經(jīng)從高端公寓到面向大眾消費(fèi)群體的公寓發(fā)展歷程，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷發(fā)展，企業(yè)的定位與產(chǎn)品逐漸走向細(xì)化與升級(jí)。隨著市場(chǎng)需求的逐漸擴(kuò)大與青年群體租住需求的變化，各個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌紛紛適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展升級(jí)自身，打造適應(yīng)以青年人為主市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品，行業(yè)以此為動(dòng)力升級(jí)發(fā)展。

3.4企業(yè)的社會(huì)責(zé)任牽引社會(huì)進(jìn)步

對(duì)企業(yè)而言，不斷創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品在使企業(yè)獲得市場(chǎng)份額的的同時(shí)，更加肩負(fù)引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)取向、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。區(qū)別于傳統(tǒng)租房鄰里交流有限、住戶思想價(jià)值觀不同的限制，長(zhǎng)租公寓將有想法有創(chuàng)意的年輕人聚集在一起，發(fā)揮“1+1>2”的效果，讓年輕群體在社區(qū)化公寓中享有交流與共同進(jìn)步的機(jī)會(huì)。

3.5積極的創(chuàng)新意愿驅(qū)動(dòng)社會(huì)創(chuàng)新

住戶參與社會(huì)創(chuàng)新的意愿較高，提供了較為濃郁的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，利于激發(fā)住戶的創(chuàng)新能力，讓更多住戶真正參與到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中去，以此增加全社會(huì)的創(chuàng)新成果，使得社會(huì)創(chuàng)新的氛圍蔓延到社區(qū)外的環(huán)境中，最后在大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的社會(huì)氛圍下推動(dòng)社區(qū)的不斷創(chuàng)新升級(jí)，形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的良性循環(huán)，充分說明長(zhǎng)租公寓作為創(chuàng)新平臺(tái)對(duì)提高住戶社會(huì)創(chuàng)新意識(shí)作用較突出。

4結(jié)論與建議

4.1打造長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力

提高競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該以需求為導(dǎo)向，力求為住戶與潛在住戶提供更貼合他們實(shí)際需要的社區(qū)裝修風(fēng)格、內(nèi)部設(shè)計(jì)、個(gè)性化硬件設(shè)施。例如建設(shè)公共健身、娛樂、書房等，為社區(qū)內(nèi)租客提供開放學(xué)習(xí)交流的場(chǎng)所，從而吸引潛在的創(chuàng)新租客。在信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的時(shí)代，配備專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，打造以租客需求為中心的人性化管理，利用信息系統(tǒng)管理租客，使信息反饋更加快捷，以提高住戶的居住體驗(yàn)。

4.2培養(yǎng)租客社區(qū)文化認(rèn)同感

長(zhǎng)租公寓中租客選擇長(zhǎng)租公寓而非傳統(tǒng)房屋出租房的一個(gè)重要原因是長(zhǎng)租公寓具有良好的社區(qū)文化氛圍，社區(qū)中租客作為構(gòu)成整體社區(qū)的多個(gè)個(gè)體，彼此間交流密切，有共同的社區(qū)文化認(rèn)同，因此對(duì)公寓形成一種像家一樣的歸屬感，很好的滿足了他們的強(qiáng)烈的社交需求。這是長(zhǎng)租公寓帶給其他房屋租賃產(chǎn)品一個(gè)很好的啟示，注重培養(yǎng)租客的社區(qū)文化認(rèn)同感有助于使公寓成為一個(gè)整體，使單個(gè)的租戶成為一個(gè)密不可分的群體，共同致力于建設(shè)社區(qū)文化。

4.3構(gòu)建完善的社區(qū)公共交流平臺(tái)

通過在公共空間舉行多種多樣的社區(qū)活動(dòng)，租戶在社區(qū)中進(jìn)行日常交流，進(jìn)行信息共享，公寓產(chǎn)品在居住功能之外衍生出社區(qū)交流功能，形成“社區(qū)設(shè)施共享+住戶信息交流+住戶技能共享交流”的一體化平臺(tái)。共享交流平臺(tái)的建立為租客間進(jìn)行信息共享、資源共享提供場(chǎng)所，為租客自我才能展示與技能相互學(xué)習(xí)的作用，租客的思維在交流中得以迸發(fā)。

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