棚改高層住宅電梯管理隱患與對策研究

鄺振燕

【摘 要】 棚改高層住宅和純商業(yè)性高層住宅的物業(yè)管理，電梯配置，維修資金收集質(zhì)量以及居住者整體素質(zhì)存在很大差異，由于對棚改電梯很多管理制度不夠全面，而在現(xiàn)實生活的中又存在很多不協(xié)調(diào)的社會因素，其中最值得關(guān)注的是安全隱患。導(dǎo)致出現(xiàn)了很多的問題。本文筆者針對棚改高層住宅電梯做出了初步分析，并根據(jù)理解提出了相應(yīng)的解決辦法與對策。

【關(guān)鍵詞】 電梯 維修基金管理 電梯安全

引言

經(jīng)濟體制的改變，房地產(chǎn)在我國進入了一個比較特殊的發(fā)展時期.它與成熟的房地產(chǎn)國家相比，有著很多不同的地方。與我國高層住宅相比，我國有兩種不同的住宅，分別是單純的商業(yè)化住宅和政府補貼住宅。除開房屋自身的質(zhì)量問題，商業(yè)住宅和政府補貼的住宅兩者間就有差異：一是物業(yè)管理質(zhì)量不同。大多數(shù)高層住宅物業(yè)管理不完善，有的物業(yè)只收取基本的物業(yè)衛(wèi)生費用，造成了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量跟不上，業(yè)主不滿的情況。二是住宅電梯的配置不同。商業(yè)性質(zhì)住宅要求電梯有品牌和質(zhì)量保證.而棚改住宅就對電梯的品牌要求不是很高，從中節(jié)約了成本。目前，大部分棚改房電梯必須要更新，伴隨著會出現(xiàn)一系列問題（管理、安全、使用、維護），這些問題我們必須迫切的解決。

一、棚改電梯存在的問題

1.1 我國棚改電梯存在建設(shè)硬件方面的問題

我們將從電梯的使用時間和維護電梯成本兩個方面著重討論。政府還沒有相關(guān)文件對電梯的使用壽命提出強制廢品要求，棚改高層住宅都是采用國產(chǎn)電梯，國產(chǎn)電梯使用時間在15 年左右。此外，一些外界因素也會影響電梯的使用壽命，如：使用頻率多和少、使用環(huán)境好于壞、氣候環(huán)境和局部電網(wǎng)等等，我國的樓房壽命在70年，我們用一棟房屋在舉例子，電梯在70年間需要更換4—5次以上。按如今電梯報價來衡量，大概一部電梯的價格在40萬元左右，一棟住宅按照兩臺電梯計算，則就需要80萬。在整個70年期間，電梯的維修資金也需要300元左右。另外，電梯的高能消耗，使用成本會大大的提高。這筆支出從哪里來？ 現(xiàn)有棚改更換者收取的維修保養(yǎng)費足夠？答案肯定是否定的。按照全國大部分地區(qū)的政策，對住戶收取的維修費用大概是每平方米9元錢左右（只針對棚改），一棟房屋我們按照平均100套，每套平均70個平方，一共收取維修費用則是63000元左右。即便沒有任何的其他支出費用。收取的費用也只占總支出的2-4%左右，收支不平衡，如果更換則需要每戶均攤維修費用3-6萬元左右。在現(xiàn)實生活中，房屋交易頻繁，戶主經(jīng)常更換，相關(guān)法律制度不完善，這筆費用很難收取的。支出的資金數(shù)量是非常大，若考慮物權(quán)法的新規(guī)定，土地使用權(quán)具有可續(xù)期性，這筆支出的資金則會翻倍。這么大的資金缺口如何化解。

1.2 管理環(huán)境中棚改高層電梯建設(shè)存在的問題

高層建筑不可避免地配有電梯，那么最重要的是電梯使用環(huán)境建設(shè)和電梯的管理，房地產(chǎn)國家注重后期的物業(yè)管理，而我國的房地產(chǎn)業(yè)則是注重建設(shè)和施工。如今我國很多的棚改高層電梯管理模式，是采用承包管理的模式.這種管理模式約束能力極差.就引起了短期經(jīng)濟行為的弊端凸顯出來。然而，電梯的隱患是政府關(guān)心的更大的問題。

首先，大部分地區(qū)的電梯更新費用賬號空轉(zhuǎn)后果不堪設(shè)想，其次大部分物業(yè)管理收取的費用沒有正規(guī)的程序，沒有收據(jù)，隨意性大，資金的收入流入了承包者的錢袋中，這樣就引起了各種各樣的問題。再次是物業(yè)管理的電梯司乘人員走私，開“夫妻店”，“關(guān)系店”從中獲利，只關(guān)注經(jīng)濟效益，素質(zhì)偏低，態(tài)度不好，引起了住戶嚴重不滿，怒聲極大，以往很多家媒體在這方面做了報道。最后棚改高層電梯住宅的一些特征（不方便、不暢通）已經(jīng)使得成為社會群體中最難以接受的住宅之一。

二、對策建議

第一、及時建立統(tǒng)一，開放、透明和清晰的電梯維修資金管理賬戶。電梯的日常維護管理和設(shè)立電梯專用維修資金賬戶必須制度化。借鑒一些做得比較好的省、市做法。如：南京房屋管理局要求開發(fā)商在施工時建立一個特殊的電梯更換帳戶：廣州市房管局規(guī)定。專項維修資金必須由開發(fā)商和住戶共同承擔，電梯更新費用由維修基金支付。 但是，資金缺口也必須由業(yè)主補充（可行性，具體實施步驟，需要探索的相關(guān)法律作為依據(jù)）。

第二、作為一個重要的公共服務(wù)設(shè)施，必須得清除承包制度，不得作為謀取個人利益的個人工具。 應(yīng)及時遏制將現(xiàn)有高層大棚升級為承包商的趨勢，否則.后患無窮。

第三、物業(yè)公司收取電梯管理的費用人員和司乘人員合理分工。培養(yǎng)司乘人員和維護人員服務(wù)意識，并且沒有權(quán)利隨意收費。

第四、電梯的日常維護和管理必須制度化。 需要強調(diào)的是，費用和許可證制度應(yīng)當立足當?shù)?，并明確收費標準。對某些特定的收費要明確出來，如：搬家，裝修等等。還有一些共同的問題，例如底層和高層住戶是否需要為電梯支付制定不同的標準。

第五、各級政府和有關(guān)管理部門要及時發(fā)現(xiàn)問題，制定相關(guān)規(guī)章制度，避免人為沖突，避免發(fā)生安全事故。棚改后社區(qū)要注重 “硬件工程” 和建設(shè)“軟環(huán)境”兩個方面。

【參考文獻】

[1] 黨玉偉.淺談超高層建筑的電梯設(shè)計[J].山東工業(yè)技術(shù). 2016（03）

[2] 劉宏偉.基于多因素的曳引式乘客電梯安全指數(shù)研究[J].湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)報. 2015（04）