邵萍

股市蕭條，互金亂象頻出，匯市債市皆不穩(wěn)，唯獨樓市“鶴立雞群”，昂首闊步前行。何以堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則與定位，樓市調(diào)控成為主流。

據(jù)相關(guān)媒體報道稱，截至今年上半年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。1—6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73個城市出臺調(diào)控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅摺?/p>

值得注意的是，此番調(diào)控，從調(diào)控手段來看，更加多元化，因城施策明顯；從調(diào)控城市來看，2017年調(diào)控主要集中在一二線城市，今年開始逐漸向三四線轉(zhuǎn)移，過去沒有調(diào)控的城市逐漸加碼升級。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，由政策調(diào)控的范圍大部分在一二線城市，對三四線城市的調(diào)控依舊不夠，導致在上半年三四線樓市表現(xiàn)火熱，而下半年的樓市調(diào)控將會對三四線城市進一步收緊，未來樓市距離房住不炒的目標將越來越近。

給樓市注入了一劑“強心針”

2018年上半年，樓市調(diào)控再次成為市場關(guān)注的焦點。6月份以來，西安、長沙、武漢等地調(diào)控政策的相繼出爐無疑給高溫不減的樓市注入了一劑“強心針”。

6月24日，西安發(fā)布樓市新政，通知明確：樓盤準售房源50%面向剛需家庭、購房登記在統(tǒng)一平臺進行、每次只能登記一個樓盤。通知進一步提高限購門檻，在全市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）。

6月25日，長沙市打響“反炒房攻堅戰(zhàn)”，推出4年限售、暫停企業(yè)購房新政。當前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。《通知》從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，通過多措并舉，形成政策疊加，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨之，在6月26目，杭州也宣布限制企業(yè)購房。

6月28日，武漢市房管局根據(jù)市場需求研究，逐步擴大首套房優(yōu)先選房比例。根據(jù)正式印發(fā)的《操作規(guī)程》，第一，申購者需3年內(nèi)無住房交易記錄；第二，開發(fā)商收資料時間不少于48小時；第三，首次開盤房源及順序均需公證搖號；第四，開發(fā)商及購房者違規(guī)都將受處罰。

多位專家表示，要從土地、金融、財稅、多層次住房供給體系、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面繼續(xù)綜合施策，建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

很顯然，新一輪樓市周期已然來臨。

因城施策、分類調(diào)控較為明顯

值得注意的是，上半年的調(diào)控內(nèi)容已經(jīng)不僅僅局限于簡單地限購、限售、限價、限貸，其因城施策和分類調(diào)控特征較為明顯，手段也更加多元化。

在搖號政策方面，繼南京比如在限購政策上，今年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》（下稱通知），其中針對非云南省戶籍人士購房出臺了相關(guān)限購政策。從區(qū)域上來看，《通知》明確，在昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi)l套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區(qū)域內(nèi)無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購l套新建商品住房。

在限價政策上，威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進一步加強市區(qū)商品房銷售管理的通知》，通知要求，開發(fā)企業(yè)須在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)，面向社會一次性公開全部房源及售價，一房一價，3個月內(nèi)不得漲價；昆明要求新房預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整，且在12個月內(nèi)合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。

在限貸方面，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全國二套房貸款平均利率為5.91%。長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，從全國房貸平均利率水平來看，南京地區(qū)房貸利率處于較高水平。

在搖號政策上，繼去年上海、長沙、成都等城市率先出臺新房銷售搖號政策后，2018年3月起，武漢、西安、杭州、福州和青島高新區(qū)等地也相繼加入搖號隊列。

囿于“人才引進”二三線城市調(diào)控效果一般

在此輪調(diào)控的影響下，房價開始趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，總體來看，6月份，一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。

從國家統(tǒng)計局于2018年6月份發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況可見，6月70大中城市超過一半以上的城市房價環(huán)比漲幅超1%。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

不過，具體來看，北上深等熱點城市樓市調(diào)控效果比較明顯，而一些二三線城市，依舊上漲明顯，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市多達37個。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟南、?？跐q幅更是超過3%，分別環(huán)比上漲3 2%、3.3%、3.6%、3.9%。此外，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市商品房銷售面積占比超過六成。四川南充、貴州遵義等三四線城市連續(xù)多月房價同比漲幅超過10%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，二三四線城市房價的上漲，一是源于“人才引進”策略的實施，比如西安、長沙等地二三線城市大力推行“人才引進”策略，使人才落戶門檻降低，導致了短期涌人大量人口，剛需群體擴大，房價必然會出現(xiàn)階段性上漲；二是政策對于三四線城市的調(diào)控政策依舊相對寬松，由此便承接了房地產(chǎn)投資投機性需求的溢出，從而導致價格上漲。

“棚改”將被一刀切？三四線城市急了

只是，當“棚改貨幣化”全部退出后，三四線城市的房價或許就沒那么“傲嬌”了！

7月12日，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財政部召開工作會議談到棚改時表示，將因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對棚改專項貸款不予支持。

暫且不論棚改貨幣是否將會“一刀切”，從過往的數(shù)據(jù)可以看到，棚改貨幣化安置中所誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，對三四線城市的房價確實起到了助推作用。統(tǒng)計顯示，2016-2017年，三四線城市棚改貨幣化安置，分別拉動商品房銷售面積1.4億平和1.8億平，占銷售面積的15%和17%。整體而言，貨幣化安置過程中，僅有小部分安置的資金沒有流入房地產(chǎn)市場。

中信證券研究部指出，棚改貨幣化安置釋放了三四線城市改善型需求，PSL的抵押補充貸款溢出效應(yīng)，也間接拉動了三四線城市房價上升。

所以，有專家也表示，“近三年三四線城市的房價暴漲，主要源于棚改貨幣政策。一旦棚改貨幣政策完全退出，三四線城市房價大概率會逐步回落?！?/p>