李明敬

2018年上半年，限售、限購(gòu)等樓市調(diào)控次數(shù)逼近200次，可以說(shuō)調(diào)控風(fēng)暴席卷了大半個(gè)中國(guó)。限售、限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是控制房子的流動(dòng)性，避免房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。然而，卻有出現(xiàn)越限越漲的趨勢(shì)。這也從另一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)樓市的狂熱追捧并沒(méi)有停止。這個(gè)時(shí)候，人們也許需要一支“冷靜劑”。

從上篇文章《撥開(kāi)樓市調(diào)控背后的迷霧》一文中還是可以看出，風(fēng)險(xiǎn)依然是相伴而行的，買(mǎi)房一定要量力而行。近兩年，樓市行情和政策都出現(xiàn)了分化的情況。一二線城市與三四線城市的房子該如何購(gòu)買(mǎi)？剛需族又該如何選擇住房呢？

一線城市：至少有50%的漲幅

近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在公開(kāi)演講時(shí)表示，愛(ài)情會(huì)失之交臂，永遠(yuǎn)不會(huì)再來(lái)。而在過(guò)去的20年中任何時(shí)點(diǎn)，都可以買(mǎi)入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益?，F(xiàn)在買(mǎi)的房耐心拿6年，也會(huì)有翻倍的收益。

而且他認(rèn)為以住房收入比的指標(biāo)衡量而得出“房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂”的結(jié)論是荒唐的。不考慮人口遷徙、人戶(hù)分離等因素，為達(dá)到政績(jī)指標(biāo)而直接得出“城鎮(zhèn)居民自有住房率已超過(guò)了100%，人均住房面積達(dá)46.8平方米”的輝煌數(shù)據(jù)是可疑的。他表示，隨著人口總量的增長(zhǎng)，人口的遷徙，新生兒的出生，未來(lái)十年每年商品房需求量為1000-1500萬(wàn)套，所以戶(hù)均住宅已經(jīng)飽和且人民生活水平足夠的看法與常識(shí)相悖，他還對(duì)萬(wàn)科董秘“未來(lái)10年，中國(guó)需要172億平方米的住宅”的說(shuō)法表示贊同?！?/p>

“中國(guó)商業(yè)貸款是28多萬(wàn)億，住房公積金大概是10萬(wàn)億元左右，金融不動(dòng)產(chǎn)是120萬(wàn)億元，金融的杠桿和按揭杠桿是53%、54%，還是比較溫和的”，鐘偉認(rèn)為僅在北京、上海出現(xiàn)了輕微的置業(yè)平均年齡延后現(xiàn)象，并不能武斷地說(shuō)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂了。假定年收入增長(zhǎng)8%的前提下，動(dòng)態(tài)計(jì)算的結(jié)果顯示北上深一線的房?jī)r(jià)至少有50%的漲幅。

就算是一二線城市仍有上漲空間，尤其是一線城市，但是相對(duì)于4萬(wàn)、5萬(wàn)乃至10多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，相信大多數(shù)民眾還是無(wú)力承擔(dān)的。這只能是有錢(qián)人的游戲。

不過(guò)，也有人會(huì)選擇把三四線的房子置換成大城市的，主要是想趁著三四線房?jī)r(jià)較高的時(shí)候換，否則可能以后更置換不起。還有以一些是父母想要讓孩子在大城市享受更好的教育，這些都無(wú)可厚非。

三四線房子：很有可能跌回去

鐘偉認(rèn)為，“未來(lái)三年中國(guó)三四五線城市低于1.4萬(wàn)/平米的房屋會(huì)消失”，開(kāi)發(fā)商逐利而行，在住宅供應(yīng)6800元/平方米的情況之下，1.4萬(wàn)元—1.5萬(wàn)元/平方米會(huì)成為主流?！盃敔斈棠獭⑼夤馄?、父母有房，孩子以后會(huì)有七套房。”鐘偉就此說(shuō)法提出批判。該說(shuō)法誤用時(shí)間尺度，假定房?jī)r(jià)復(fù)合增長(zhǎng)4%的情況下，20年間的樓市變動(dòng)是呈現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)的，20年后的房?jī)r(jià)乃至社會(huì)制度均不可同日而語(yǔ)。高價(jià)房、一二線城市房望塵莫及，民眾仍可以轉(zhuǎn)向中低價(jià)房、三四五線城市暢銷(xiāo)房。

在實(shí)證中也不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著供應(yīng)量、人均收入的巨大增長(zhǎng)，過(guò)去20年間商品和服務(wù)上漲幅度大多高于10倍。習(xí)慣使用新房?jī)r(jià)格而不采用特征房?jī)r(jià)指數(shù)、以租售比、租金月供比為簡(jiǎn)單衡量指標(biāo)等錯(cuò)誤行為，流傳得極其廣泛。但計(jì)劃趕不上變化，樓市更是一樣，誰(shuí)想到樓市企穩(wěn)之時(shí)，六七個(gè)城市出臺(tái)公證搖號(hào)購(gòu)房。

在2017年，二線和東部一三線城市已經(jīng)大規(guī)模降低落戶(hù)門(mén)檻，購(gòu)房需求就增加十幾萬(wàn)。人進(jìn)來(lái)容易，但房子卻沒(méi)辦法快速增加，從土地出讓預(yù)售，最決也要6個(gè)月。事實(shí)上二線城市的很多人在上一波去庫(kù)存中，順帶賣(mài)了很多的房子，但補(bǔ)庫(kù)存滯后。我們以西安為例，3月份僅僅上市4000套，而西安3月的四天就新增1.7萬(wàn)人口。

現(xiàn)在按照這個(gè)速度下去，很快，又會(huì)出現(xiàn)很多大型城市。未來(lái)人口從維度上來(lái)看，用不了幾年就會(huì)比肩一線城市。

不過(guò)也可以看到，房地產(chǎn)調(diào)控正在向著三四線城市轉(zhuǎn)移，尤其是“棚改貨幣化”政策的全面退出。以往拆遷戶(hù)都是拆一補(bǔ)一，拿的是實(shí)物補(bǔ)貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶(hù)手握重金入市。大拆大建加上大補(bǔ)貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發(fā)新一輪的全民搶房潮。

統(tǒng)計(jì)顯示，2016-2017年，三四線城市棚改貨幣化安置，分別拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售面積1.4億平和1.8億平，占銷(xiāo)售面積的15%和17%。整體而言，貨幣化安置過(guò)程中，僅有小部分安置的資金沒(méi)有流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

有專(zhuān)家指出，棚改完成之日，就是三四線房?jī)r(jià)爆雷之時(shí)。棚改貸款大收縮，已經(jīng)給三四線城市警示了風(fēng)險(xiǎn)。等到棚改完成之際，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)一一釋放。屆時(shí)，基本面一塌糊涂的三四線城市，房?jī)r(jià)怎么漲的，很有可能怎么跌回去。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不會(huì)超過(guò)2020年。

當(dāng)然，能買(mǎi)大城市就優(yōu)先買(mǎi)大城市，因?yàn)榇蟪鞘袑?lái)無(wú)論是人口、產(chǎn)業(yè)，還是科技、教育等綜合聚集能力都非常強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)和增長(zhǎng)潛力自然都比小城市強(qiáng)大的多。

剛需族如何買(mǎi)房？

對(duì)于剛需族而言，現(xiàn)在該不該買(mǎi)房？什么時(shí)候買(mǎi)房？如何買(mǎi)房呢？怎一個(gè)“糾結(jié)”了得？

首先是當(dāng)前的樓市在調(diào)控政策下前景不明，不知道未來(lái)房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走；其次許多專(zhuān)家都在說(shuō)剛需買(mǎi)房要趁早，如果現(xiàn)在不趁著降價(jià)的機(jī)會(huì)趕緊買(mǎi)，后面如果調(diào)控放松了，房?jī)r(jià)再次反彈上漲，那豈不是又錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)了嗎？還有如果后面發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)腰斬，買(mǎi)了房豈不是虧了？

專(zhuān)家認(rèn)為有四類(lèi)人盡管是剛需但是現(xiàn)在可能也不適合買(mǎi)房。第一類(lèi)是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力的。當(dāng)代社會(huì)30歲以下的年輕人經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)薄弱，在一線城市之中競(jìng)爭(zhēng)力太小，而工資只能勉強(qiáng)夠生活。不高的收入將會(huì)讓房子的月供配置更多的家庭收入，會(huì)加重家庭的負(fù)擔(dān)，其他開(kāi)支也會(huì)大大的縮小，而正確的家庭配置房貸的月供不應(yīng)該高于收入的30%，但是對(duì)于多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)這真的是太難了，別說(shuō)是30%，就連50%都達(dá)不到。所以說(shuō)年輕人別急著買(mǎi)房。不要再給自己和家庭加上太多的杠桿。

第二類(lèi)是首付都是靠東拼西借的人先不要買(mǎi)房。買(mǎi)不起房首付不夠，工資跑不過(guò)房?jī)r(jià)，靠著借錢(qián)、靠著啃老買(mǎi)的房，這種方式真的好嗎？第三類(lèi)是手中有點(diǎn)錢(qián)想做投資。但是君莫見(jiàn)現(xiàn)在形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，如果選擇買(mǎi)房投資，那你就要做好面對(duì)五年限售和后年房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備。而且現(xiàn)在政策嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)上漲，再加上房貸利率提高上漲，購(gòu)房成本已經(jīng)大大提高了。第四類(lèi)是剛步入社會(huì)的人，初入社會(huì)的年輕人沒(méi)有多少社會(huì)能力，無(wú)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒(méi)有穩(wěn)定的工作的心，而跳槽和轉(zhuǎn)行是他們的代名詞。俗話(huà)說(shuō)的好“跳槽窮半年，轉(zhuǎn)行窮三年”，你有半年的積蓄夠你揮霍嗎？有三年的積蓄給你轉(zhuǎn)行嗎？如果你沒(méi)有雄厚的家庭背景，那么腳踏實(shí)地掙錢(qián)才是最重要的。

所以，如果不是特別著急，還是建議可以再觀望一段時(shí)間。

如果非要買(mǎi)房，該如何選擇城市、如何選擇地理位置呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果中國(guó)的城鎮(zhèn)化沒(méi)有結(jié)束，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有消亡。如何來(lái)判斷一個(gè)城市的房地產(chǎn)是否還有潛力呢？可以從四個(gè)方面來(lái)看：第一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是向上還是向下的發(fā)展階段，如果是上升階段，那么房?jī)r(jià)就是普漲的。目前我們處于下行階段，所以房?jī)r(jià)在一二線城市、三四線城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)；第二是看這個(gè)城市的預(yù)期人口流入還是流出，我們可以看到目前東北地區(qū)的預(yù)期人口是流出的，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)下降，而有活力、吸引人的地區(qū)房?jī)r(jià)是上升趨勢(shì)；第三是城市的公共服務(wù)體系是否便利，教育、醫(yī)療等服務(wù)體系是否健全，交通是否便利；第四則是政策的影響，包括房產(chǎn)稅的出臺(tái)等政策?？傊?，從人的角度來(lái)說(shuō)，便利性是影響房?jī)r(jià)的重要因素。