陜西房地產(chǎn)市場2017年運行分析及2018年預(yù)判

【摘要】陜西房地產(chǎn)市場在2017年呈現(xiàn)穩(wěn)定較快發(fā)展，通過對房地產(chǎn)市場的分析研究，預(yù)計2018年陜西房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較為健康合理的發(fā)展態(tài)勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 生產(chǎn)總值 商品房價格 城鎮(zhèn)化

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)定在稍熱區(qū)間

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情較高

一般可以用房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資是否存在泡沫，比重在10%以內(nèi)屬合理范圍，10%-15%泡沫預(yù)警，15%以上判定泡沫顯現(xiàn)。近十年（2008年-2017年）來，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重保持在10%-14%，可以判斷不存在嚴重的房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。

（二）商品房開發(fā)相關(guān)指標增速以回升為主

2017年，生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、本年實際到位資金分別增長8%、13.3%、6%、26.5%，較2016年高0.4、高3.6、低1.4、高17.4個百分點。宏觀經(jīng)濟回暖時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比生產(chǎn)總值回升幅度大。

二、房地產(chǎn)銷售市場由溫涼轉(zhuǎn)為趨熱

（一）商品房屋銷售由低位上揚

商品房屋銷售面積、商品房屋銷售額增速由2016年的10%左右反彈至2017年的19.2%和49.1%；商品房待售面積增速由2016年的29.7%大幅下降至5%。2017年末，全省住房累計可售面積3312.9萬平方米，增速下降18.39%，較2016年末減少746.39萬平方米，去化周期11個月，屬住建部劃定的正常區(qū)間。

（二）主導(dǎo)全省房市走向的西安市去庫存壓力下調(diào)

西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省總量的70%左右，基本決定著全省房市的變動趨勢。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，西安樓市庫存消化需要10個月，庫存壓力明顯小于2016年23.37月的水平。

（三）商品房均價波動式上漲

通過陜西商品房銷售金額除以商品房銷售面積計算得出商品房平均價格，2017年商品房均價漲至6700元/平米，較2016年上漲23.8%。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房市影響突出

2017年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴厲而密集的政策調(diào)控，突出特點是地方紛紛以城市為單元進行區(qū)別化調(diào)控，陜西省級層面出臺的政策主要包括《陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》、《陜西省房產(chǎn)稅實施細則》等。西安市更是出臺了《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于進一步吸引人才放寬我市部分戶籍準入條件的意見》等一系列政策措施，凸顯了房地產(chǎn)政策堅持的“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調(diào)。從以西安市為代表的各項政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的實際情況來看，主要對土地和商品房的價格及供求具有較強影響。

（一）土地市場更加規(guī)范和透明

西安于2017年執(zhí)行嚴格的土地招拍掛，正式啟動土地二級市場等政策。據(jù)鳳凰房產(chǎn)西安站統(tǒng)計，西安土地成交面積1207.32萬平米，浐灞、城東、經(jīng)開、高陵、臨潼等地均為主力成交區(qū)。

（二）地價和房價及其漲幅相對平穩(wěn)

2017年，西安土地資源局交易數(shù)據(jù)顯示僅有9塊地出現(xiàn)溢價，溢價地塊占交易總量的4.5%。西安市適合剛需剛改置業(yè)群體如海倫灣、太奧·青年家等高層房源的價格穩(wěn)定在8000-9000元/平方米。

（三）十市一區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)迥異

我省十市一區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特征，第一類供需均積極。西安、渭南、楊凌三市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積增長相對較高、待售面積負增長或增速較低，房地產(chǎn)市場供需雙方熱情較高。第二類供給高增長與庫存高增長并存。寶雞、漢中、榆林三市房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房待售面積增速均呈較快增長。說明房地產(chǎn)商投資熱情比較高，但消化庫存壓力較大。第三類需求較旺盛。銅川、延安、咸陽三市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈較慢增長，商品房待售面積增速均小于銷售面積增速，表明商品房去庫存壓力小、銷售情況較好。第四類供需均低迷。商洛商品房待售面積增速高達105%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長5%，是全省最為典型的房地產(chǎn)市場整體疲弱的代表。

四、對于我省房地產(chǎn)市場未來走勢展望

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資與整體經(jīng)濟共同健步前行

據(jù)近十年房地產(chǎn)開發(fā)市場主要指標與生產(chǎn)總值增速變化情況，大致可以劃分為三個階段。

2008年-2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長27.1%，較生產(chǎn)總值年均增速高13.4個點；商品房施工面積和新開工面積年均分別增長24.6%和18.8%；本年實際到位資金年均增長27.7%，各項指標增速均處于較高水平。階段性特征：宏觀經(jīng)濟形勢好時，房地產(chǎn)開發(fā)投資與生產(chǎn)總值皆保持較高增長，并發(fā)揮良好的促進經(jīng)濟增長作用。房屋施工面積、新開工面積等指標先于房地產(chǎn)開發(fā)投資一年（即2013年）出現(xiàn)減速，預(yù)示著后期房地產(chǎn)開發(fā)市場的疲弱。

2014年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資和生產(chǎn)總值增速同步降至個位數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長5.5%，較生產(chǎn)總值年均增速低3.3個點；商品房施工面積年均增速降至9.7%，新開工面積年均增速降至-1.4%；本年實際到位資金年均增長4.2%，各項指標增速均降至歷史低位。階段性特征：宏觀經(jīng)濟形勢放緩時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首度低于生產(chǎn)總值。同時，房屋施工面積、新開工面積、本年實際到位資金等指標減速，加劇房地產(chǎn)投資增速放緩態(tài)勢。

2016年～2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反彈至11.5%，再度高于生產(chǎn)總值增速3.7個點。商品房施工面積、新開工面積年均增長6.7%、3.9%。本年實際到位資金年均增速回升至17.5%。階段性特征：宏觀經(jīng)濟回暖時，房地產(chǎn)開發(fā)投資較生產(chǎn)總值回升幅度大，但房屋施工面積、新開工面積等指標提速尚未穩(wěn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增速與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關(guān)，預(yù)計2018年全省經(jīng)濟增速與2017年相近，只要房地產(chǎn)相關(guān)政策不出現(xiàn)大幅調(diào)整變動，那么房地產(chǎn)開發(fā)市場將相對溫熱。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮助推經(jīng)濟增長的效用

選取1994年～2017年房地產(chǎn)業(yè)增加值和生產(chǎn)總值兩項指標，通過最小二乘法對房地產(chǎn)業(yè)增加值變化對經(jīng)濟總量的影響進行曲線擬合。設(shè)生產(chǎn)總值為Y，房地產(chǎn)業(yè)增加值為X，二者之間變化關(guān)系如下：

Y=27.45X+778.1

（R2=0.98）

結(jié)果表明，我省房地產(chǎn)業(yè)增加值與生產(chǎn)總值存在長期穩(wěn)定的高度線性正相關(guān)關(guān)系。預(yù)計2018年全省房地產(chǎn)業(yè)增加值將增加110億元左右，在房地產(chǎn)相關(guān)政策不出現(xiàn)大幅調(diào)整的前提下，相應(yīng)的生產(chǎn)總值規(guī)模擴大3000億元左右。

（三）新型城鎮(zhèn)化驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大

選取2000年～2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資和城鎮(zhèn)化率兩項指標，運用最小二乘法對城鎮(zhèn)化率變化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響進行曲線擬合。設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)投資為Y，城鎮(zhèn)化率為X，二者之間變化關(guān)系如下：

Y=0.007X+0.348

（R2=0.966）

結(jié)果表明，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資和城鎮(zhèn)化率存在長期穩(wěn)定線性正相關(guān)關(guān)系。2017年我省城鎮(zhèn)化率為56.8%，據(jù)《陜西省人口發(fā)展規(guī)劃（2016～2030年）》預(yù)計，2020年全省常住人口城鎮(zhèn)化率將達到60%，由此推算2018年全省城鎮(zhèn)化率提高1.5個百分點、達到58.5%左右，以房地產(chǎn)相關(guān)政策不出現(xiàn)大幅調(diào)整為前提，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資達到3500億元左右。

總的來看，2018年中省地市等各級房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策應(yīng)當仍以連續(xù)性、穩(wěn)定性為主基調(diào)，各相關(guān)部門將繼續(xù)共同發(fā)力打擊各種違規(guī)行為，我省房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大起大落，再考慮到二孩政策以及居民收入生活水平的提升，剛需族、剛改族、改善族購房意愿日益強烈，陜西房地產(chǎn)市場仍會保持較快發(fā)展。

四、確保房市健康發(fā)展，百姓住有所居的對策建議

（一）著力調(diào)整優(yōu)化住房供給，提供優(yōu)質(zhì)人性化服務(wù)

一是科學(xué)合理安排土地及住房供給。充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，加強土地供應(yīng)及住房的分類管理指導(dǎo)，統(tǒng)籌安排全省住房的建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局等。加快推進老舊房屋、城中村、棚戶區(qū)的拆遷升級。二是提升房地產(chǎn)開發(fā)項目生活設(shè)施配置水平及服務(wù)質(zhì)量。加快新開發(fā)房地產(chǎn)項目周邊公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配備公立中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)、養(yǎng)老等便民服務(wù)設(shè)施和專業(yè)素養(yǎng)高的物業(yè)管理服務(wù)人員。

（二）租購并舉，著力滿足重點人群的基本住房需求

一是切實幫助進城務(wù)工人員全面融入城市生活。積極完善落實醫(yī)療、教育、就業(yè)政策，健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，為進城務(wù)工人員享有與城市居民同等的福利待遇、社會保障、權(quán)利與義務(wù)，引導(dǎo)有經(jīng)濟基礎(chǔ)的人員自愿在城市買房。二是為困難家庭提供宜居便利的保障性住房。著力培育和發(fā)展住房租賃市場，支持切實無力購買住房的貧困居民特別是非戶籍人口租房居住，對其中符合條件的困難家庭給予貨幣化租金補助。

（三）積極推進新型城鎮(zhèn)化，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

一是優(yōu)化城市功能布局和人口分布關(guān)系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互助共贏。堅持高效推進《陜西省沿黃生態(tài)城鎮(zhèn)帶規(guī)劃》、《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》等的實施，科學(xué)定位陜西各級城市功能并預(yù)計未來人口規(guī)模，使城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大和人口數(shù)量的增加相適應(yīng)。二是拓寬就業(yè)創(chuàng)業(yè)增收渠道，以滿足新生活期待為目標營造房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展環(huán)境。加大對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的扶持力度，努力營造有益于創(chuàng)業(yè)就業(yè)增收的政策環(huán)境、市場環(huán)境和社會輿論氛圍，切實提高各類居民的收入水平，形成長期穩(wěn)定的住房需求。三是科學(xué)增強城市承載力，為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠基扎實基礎(chǔ)?？茖W(xué)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集群，形成產(chǎn)城一體化的良性發(fā)展模式，為房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展贏得更廣闊的空間。

參考文獻

[1]揚中宣，楊洋洋.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響的實證分析[J].科技創(chuàng)新與生產(chǎn)力，2017，（8）.

作者簡介：田靜莉（1979-），女，漢，山西孝義，陜西省信息中心，高級經(jīng)濟師，碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。