房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化問(wèn)題淺談

田曉蕾

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的高速，各地的房地產(chǎn)行業(yè)也都得到了高速的發(fā)展。行業(yè)的發(fā)展對(duì)于管理的要求也越來(lái)越高，財(cái)務(wù)管理更是企業(yè)管理的重點(diǎn)，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重大的影響。但是不同于產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，財(cái)務(wù)管理運(yùn)行還是存在著許多的問(wèn)題，跟不上整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。有鑒于此，本文分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的一些問(wèn)題，并給出了一些優(yōu)化對(duì)策，希望能夠有助于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)行機(jī)制 優(yōu)化

房地產(chǎn)行業(yè)目前來(lái)說(shuō)是我國(guó)的支柱行業(yè)，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，與人們的生活緊密的聯(lián)系在一起。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)更是得到了爆發(fā)式的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了突出的貢獻(xiàn)。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是有著很多的不足，特別是在財(cái)務(wù)管理方面 ，更是存在著各式各樣的問(wèn)題，已經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了制約，不利于該行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有著非常大的比重，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定更是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本，得到了國(guó)家的高度重視，更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了優(yōu)化管理，在土地儲(chǔ)備以及保障房建設(shè)方面都投入了大量的資源，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范與優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)還不夠穩(wěn)定，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)存在著潛在的威脅。因此，國(guó)家正在逐步的通過(guò)新的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行引導(dǎo)影響，希望能夠優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。有些措施，比如增加土地征收和安置的成本，改變建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的宣傳費(fèi)廣告費(fèi)等，都直接的與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的管理緊密相關(guān)，影響著房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的改革，對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了新的要求。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理特性

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理主要負(fù)責(zé)企業(yè)資金的使用和稅收的策劃，這是財(cái)務(wù)管理的兩個(gè)主要方面。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都有大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)品性質(zhì)也比較特殊，整個(gè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期都要在一年以上，企業(yè)也都需要向相關(guān)的部門(mén)申請(qǐng)才能取得建設(shè)資質(zhì)以及許可證，其銷(xiāo)售時(shí)間還會(huì)受到專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是經(jīng)由招標(biāo)獲得的土地，這就需要必須有大量的資金作為保障。以上的這些都是需要房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行管理，有效的整合企業(yè)的資金，確保企業(yè)的資金使用的時(shí)候還要保證企業(yè)的正常運(yùn)行。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅都是在收取預(yù)收款的時(shí)候就要繳納的，因此財(cái)務(wù)管理部門(mén)就需要做好相關(guān)的籌劃工作，估算金額，認(rèn)真的核算總體的成本，在合理的范圍內(nèi)減少所需繳納的稅額，增加企業(yè)收益。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門(mén)主要是管理和公司資金使用有關(guān)系的活動(dòng)，一般會(huì)涉及到的有以下幾部分。

（一）公司的財(cái)務(wù)管理工作

主要包括公司的各種財(cái)務(wù)的收支計(jì)劃、資金使用申請(qǐng)的審核、售樓款的收取以及對(duì)一些應(yīng)收款項(xiàng)的催收清理等。還有一些就是日常的資金使用，比如工作費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、稅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)以及銀行票據(jù)的結(jié)算等，都在財(cái)務(wù)管理的工作范圍內(nèi)。

（二）公司會(huì)計(jì)的審核

其工作內(nèi)容有，對(duì)公司的年度會(huì)計(jì)報(bào)表、季度會(huì)計(jì)報(bào)表、月份會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行核算；按照會(huì)計(jì)制度安排會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)明細(xì)賬進(jìn)行記賬、結(jié)賬以及對(duì)賬。

（三）對(duì)公司進(jìn)行成本核算和管理

通過(guò)對(duì)工程的合同、預(yù)算、設(shè)備以及材料等資料進(jìn)行審核，對(duì)成本的指出進(jìn)行核算，為成本控制提供依據(jù)。

（四）對(duì)公司經(jīng)濟(jì)進(jìn)行核算

通過(guò)會(huì)計(jì)核算資料，對(duì)公司資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行活動(dòng)分析后，判斷公司的財(cái)務(wù)以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，為公司的管理提供資料支持。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行中的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理工作不夠主動(dòng)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是，大多數(shù)的行業(yè)還處在現(xiàn)代化的初級(jí)階段。房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展很快，可是其財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)還是運(yùn)用傳統(tǒng)的管理模式，對(duì)于工作內(nèi)容不夠主動(dòng)，基本上都是通過(guò)控制的方式進(jìn)行的，很少在預(yù)算或者是調(diào)控這方面有所關(guān)注，不利于財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)的企業(yè)管理需要可以通過(guò)核算、分析、控制以及預(yù)測(cè)等方式，結(jié)合公司的發(fā)展情況，完成公司的財(cái)務(wù)管理工作，這樣才能夠更有效的降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，減少可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的損失。這些都是我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)所欠缺的。

（二）財(cái)務(wù)管理運(yùn)行系統(tǒng)不夠完善

要想企業(yè)能夠適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這就需要企業(yè)自身的協(xié)調(diào)，要求企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)能夠互相合作，互相協(xié)調(diào)，優(yōu)化整合整個(gè)企業(yè)的資源。財(cái)務(wù)管理部門(mén)也是企業(yè)的組成部分，并且是相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于企業(yè)的良性發(fā)展是非常重要的。一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中必不可少的，可以直接影響到企業(yè)的發(fā)展。說(shuō)起來(lái)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作是非常復(fù)雜的，但是我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)卻還是不夠完善，有著一定的缺陷存在，比如，有些財(cái)務(wù)部門(mén)不能很好的協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作，對(duì)于預(yù)算工作不夠重視，不能提供有效的財(cái)務(wù)信息，這些也都制約著企業(yè)的發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)管理運(yùn)行體制缺乏統(tǒng)一管理

隨著企業(yè)的擴(kuò)大、發(fā)展，有些公司會(huì)出現(xiàn)下屬的子公司，對(duì)于這些子公司，財(cái)務(wù)管理部門(mén)缺乏統(tǒng)一管理的職能，子公司和總公司的財(cái)務(wù)管理不能統(tǒng)合，存在著分隔管理的現(xiàn)象，這樣容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)管理上的差異，造成財(cái)務(wù)管理的混亂，影響公司的后續(xù)發(fā)展。

五、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題優(yōu)化

（一）提高對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)里，大部分的管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的重視不夠，基本上只是關(guān)注工程的項(xiàng)目。管理人員的輕視造成力財(cái)務(wù)管理部門(mén)的資源短缺，管理力度也就不夠，不能起到應(yīng)有的作用。長(zhǎng)期下來(lái)就會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。所以，需要改變管理人員的觀念，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，為財(cái)務(wù)管理部門(mén)增加資源分配，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，提高財(cái)務(wù)管理水平，為企業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要改變財(cái)務(wù)管理觀念

現(xiàn)代的企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)該變被動(dòng)為主動(dòng)，財(cái)務(wù)管理需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的改變，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，確定當(dāng)前的年度以及季度財(cái)務(wù)計(jì)劃。對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出新的管理要求，要求管理人員對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)時(shí)期都要做好相應(yīng)的規(guī)劃工作，要做到和各個(gè)部門(mén)多溝通，做好協(xié)調(diào)工作，主動(dòng)的去進(jìn)行財(cái)務(wù)管理相關(guān)的工作，通過(guò)主動(dòng)的工作去發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并及時(shí)的提出改進(jìn)措施，積極主動(dòng)的工作狀態(tài)有利于提高財(cái)務(wù)管理部門(mén)的工作效率，更好的發(fā)揮出預(yù)算和控制的作用。

（三）完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的機(jī)制，建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，可以有效的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)管理系統(tǒng)的完善，建立健全的評(píng)估預(yù)測(cè)系統(tǒng)，發(fā)揮每個(gè)環(huán)節(jié)的作用，各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)工作，對(duì)于上下級(jí)，子公司與總公司的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行統(tǒng)一管理，為企業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

（四）提升財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)

為了提高財(cái)務(wù)管理部門(mén)的管理水平，最直接的就是提高工作人員的綜合素質(zhì)，低水平的管理人員，缺乏高水平的專(zhuān)業(yè)技能，會(huì)影響到部門(mén)效率的發(fā)揮，妨礙企業(yè)的正常發(fā)展?？梢酝ㄟ^(guò)招聘的方式引進(jìn)高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)人才，帶動(dòng)本企業(yè)人員素質(zhì)的提高，還可以進(jìn)行相關(guān)的專(zhuān)業(yè)能力的培訓(xùn)，盡量的提高他們的管理水平，使之能夠完成本職工作。高水平的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)于企業(yè)的管理帶來(lái)的幫助是不可估量的。

經(jīng)過(guò)文中分析可以知道，財(cái)務(wù)管理對(duì)與企業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著不可替代的作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展速度很快，但是還是存在著諸多的問(wèn)題，特別是在財(cái)務(wù)管理方面，還有許多急需解決的問(wèn)題。這些都要求我們改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，變被動(dòng)為主動(dòng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的觀念，提高管理人員的專(zhuān)業(yè)水平，重視財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，建立健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的動(dòng)力支持。

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