房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略

朱強(qiáng)

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的商機(jī)。但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，由于對(duì)經(jīng)濟(jì)管理缺乏認(rèn)識(shí)以及管理機(jī)制不夠完善等問(wèn)題，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此需要管理人員制定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，提升我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，不僅關(guān)乎人們的生活水平，而且與社會(huì)穩(wěn)定也有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，需要制定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，樹(shù)立綜合管理的意識(shí)，培養(yǎng)員工的整體素質(zhì)，在提升整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)效率的同時(shí)，推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)管理的重要性

（一）有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)所從事的經(jīng)濟(jì)管理工作，主要就是企業(yè)的管理者對(duì)一切與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理。在此過(guò)程中，管理者不僅要有效地制定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理規(guī)劃，同時(shí)還要按照基礎(chǔ)綱要穩(wěn)固執(zhí)行，并合理調(diào)配各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的效益預(yù)期。同時(shí)其他部門也需要配合經(jīng)濟(jì)管理的各項(xiàng)工作，提升經(jīng)濟(jì)管理的積極性。因此，想要提升企業(yè)的管理效率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的社會(huì)效益預(yù)期，就要做好企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作。

（二）有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理和控制，能夠有效提升企業(yè)的資源利用效率并提升其生產(chǎn)實(shí)力，從而有效挖掘企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展?jié)撡|(zhì)，提升房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新實(shí)力。再加上經(jīng)濟(jì)管理工作本身就是一項(xiàng)科學(xué)化的管理系統(tǒng)，能夠優(yōu)化資金資源和人力資源的配置，提升企業(yè)員工積極性的同時(shí)還能優(yōu)化其素質(zhì)結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力[1]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠具體。當(dāng)前，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)供需均衡，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列措施以滿足人們的價(jià)格需求。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)體制不夠健全，相關(guān)部門在制定政策的時(shí)候沒(méi)有從房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，整體規(guī)劃思路不明朗，經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)也不確切，將直接妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。其次，出臺(tái)的政策缺乏連續(xù)性和系統(tǒng)性。近年來(lái)，相關(guān)部門雖然針對(duì)房?jī)r(jià)虛高的情況做出一定調(diào)整，但是從整體上看調(diào)整力度并不明顯，而且房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，反而出現(xiàn)了愈漲愈烈的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)缺乏穩(wěn)定性，容易造成社會(huì)的恐慌。最后，政策調(diào)控手段過(guò)于單一。調(diào)控手段的單一，造成了我國(guó)大量人力和土地資源的浪費(fèi)，再加上房?jī)r(jià)策略和稅收政策之間存在矛盾，很多年輕人寧可租房也不愿意買房，無(wú)法吸引年輕群體的目光。

（二）經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制存在問(wèn)題

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理都過(guò)于形式化。經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然已經(jīng)取得了良好的發(fā)展成果，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度不斷增強(qiáng)，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列有效措施幫助推動(dòng)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。但是很多企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定和政策，使得管理過(guò)于形式化。再加上一些政策的制定沒(méi)有利于我房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，規(guī)定和實(shí)施之間存在嚴(yán)重矛盾，使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的分歧和矛盾。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策的制定，采取的是上行下效的原則，這就使得中央政府和地方政府之間存在意見(jiàn)矛盾，推出了各自的政策條例，容易使房地產(chǎn)企業(yè)陷入錯(cuò)亂，甚至打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的有序性。其次，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)存在過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。但是房地產(chǎn)也同時(shí)也具有不穩(wěn)定的特點(diǎn)，容易受經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)或金融危機(jī)的影響，一旦過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，也會(huì)使其他衍生產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)，違背經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律。

（三）法律體系不夠完善

當(dāng)前，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要原因就是法律法規(guī)不健全的問(wèn)題。想要保障房地產(chǎn)行業(yè)的有序運(yùn)行，就需要完善并落實(shí)各項(xiàng)法律法規(guī)。但是很多法律條文在制定的過(guò)程中沒(méi)有按照我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來(lái)進(jìn)行，忽視了從開(kāi)發(fā)、交易到后期管理的全過(guò)程，使得法律體系和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度不相符，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)該遵循的問(wèn)題

首先，應(yīng)該堅(jiān)持土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的原則。根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家有權(quán)占有、處分、收益并使用所有土地。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中需要認(rèn)真熟讀各項(xiàng)與此相關(guān)的法律條款，了解我國(guó)的土地用途及規(guī)劃，認(rèn)識(shí)到環(huán)境保護(hù)的重要性，并嚴(yán)格執(zhí)行這些條例。其次，始終堅(jiān)持房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)等原則。這兩項(xiàng)原則也就是物業(yè)與地權(quán)等相關(guān)原則。從基礎(chǔ)條件上來(lái)看，土地可以承載房屋。但是從經(jīng)濟(jì)關(guān)系的層面來(lái)講，房屋的所有權(quán)是獲得土地利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最終對(duì)象，兩者之間存在密不可分的聯(lián)系。因此在實(shí)際的管理過(guò)程中需要分清主次[2]。

四、提升我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

（一）合理控制資金成本

想要提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效率，最重要的一項(xiàng)措施就是要合理控制各項(xiàng)資源的開(kāi)發(fā)以及對(duì)資金成本進(jìn)行有效控制。在房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益之間存在密切的聯(lián)系，處理好兩者之間的關(guān)系不僅能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的社會(huì)價(jià)值。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定并審核成功之后，需要對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，做好成本預(yù)算管理工作，該項(xiàng)工作一般會(huì)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況以及項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)制定。日常流通的資金控制較為簡(jiǎn)單，只有記錄好流水賬就可以。較難掌握的是各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出，需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定出科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，（下轉(zhuǎn)第26頁(yè)）

（上接第24頁(yè)）在有效節(jié)約成本的同時(shí)，考慮項(xiàng)目和企業(yè)實(shí)際的情況，實(shí)行必要的責(zé)任制度，從而提升經(jīng)濟(jì)管理效率。

（二）制定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，其中一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的重要性和實(shí)踐性，了解到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人類生活的必要聯(lián)系，在穩(wěn)定大局的基礎(chǔ)上通過(guò)確定行業(yè)分支以及房地產(chǎn)附加產(chǎn)業(yè)，滿足人們對(duì)于房屋和土地的需求，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。同時(shí)，由于我國(guó)目前正處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，想要解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的主要矛盾，還需要從思想和發(fā)展方向等方面入手，制定長(zhǎng)期和短期雙重發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。除此之外，還要求相關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的各類目標(biāo)進(jìn)行有效分析，為房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（三）完善有關(guān)的法律體系

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展較為緩慢，還存在地域差異，再加上法律不健全等問(wèn)題導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)一直停滯不前。因此，相關(guān)部門需要吸取教訓(xùn)，在了解我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，積累房地產(chǎn)多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，根據(jù)普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定合理并有效的法律機(jī)制，促進(jìn)法律機(jī)制的科學(xué)性。因此，應(yīng)該有效約束政府的法制行為，在充分考察實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定出科學(xué)的管理政策，防止失效政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成負(fù)面干擾。還應(yīng)該對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系進(jìn)行有效調(diào)配，不僅要完善前期的法律保障，而且還應(yīng)該將后續(xù)的管理以及附加產(chǎn)業(yè)的管理納入到法律體系的建設(shè)中，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的有序發(fā)展[3]。

（四）建立健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

想要全面發(fā)揮宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)性作用，處理好當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，不能僅僅依靠基礎(chǔ)行政命令的調(diào)控，還應(yīng)該從房地產(chǎn)改革體系的方向入手，切實(shí)解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的體制問(wèn)題。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，一切從實(shí)際出發(fā)，制定出合理、有效、科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，還要明確相關(guān)部門以及中央政府的主體責(zé)任，落實(shí)好各項(xiàng)政策和方針，提升政策實(shí)施的科學(xué)性。需要注意的是，對(duì)政策的解讀并不能千篇一律，還需要從實(shí)際出發(fā)因地制宜，從項(xiàng)目入手，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的細(xì)節(jié)內(nèi)容，防止發(fā)生負(fù)面效應(yīng)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了充分的發(fā)展。但是房地產(chǎn)在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，由于管理機(jī)制不健全以及法律體系不明朗等問(wèn)題，限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也阻礙了社會(huì)的進(jìn)步。因此，相關(guān)部門以及房地產(chǎn)企業(yè)需要制定并落實(shí)好各項(xiàng)方針政策，合理控制資金成本，制定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，完善有關(guān)的法律體系，建立健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，為人們的生活質(zhì)量提供保障。

【參考文獻(xiàn)】

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