鄧郁松，邵 挺

(國務(wù)院發(fā)展研究中心 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所， 北京 100010)

一、住房市場(chǎng)發(fā)展階段已發(fā)生重大變化

1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房持續(xù)大規(guī)模建設(shè)，我國城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善，“十二五”末城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)已超過1.0套，住房市場(chǎng)發(fā)展階段出現(xiàn)重大變化。

一是城鎮(zhèn)住房戶均套數(shù)超過1.0套，總體已基本解決住房短缺問題。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房新開工面積、竣工面積等數(shù)據(jù)推算，2010年底我國城鎮(zhèn)家庭戶*我國戶口管理中，把以“具有血緣婚姻或收養(yǎng)關(guān)系”立戶的稱為家庭戶，而把以“無血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶的，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶。的戶均住房套數(shù)為0.98套，2015年底提高到1.10套。按全部常住城鎮(zhèn)人口測(cè)算，2015年底全國城鎮(zhèn)戶均住房也達(dá)到了1.03套。由于城鎮(zhèn)家庭戶均住房超過1.0套，我國已總體解決住房短缺問題。

二是住房新開工面積峰值出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。2010年以來，全國房地產(chǎn)投資增速、房屋新開工面積等主要指標(biāo)的峰值相繼到來。房地產(chǎn)投資增幅在2010年達(dá)到峰值(33.16%)，2017年降至7%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住房新開工面積在2011年達(dá)到峰值(14.7億平方米)，2017年回落到12.8億平方米。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程看，戶均住房達(dá)到1.0套左右時(shí)均會(huì)出現(xiàn)住房新開工的峰值。我國住房新開工面積峰值出現(xiàn)的時(shí)期與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房新開工峰值出現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)特征基本一致。

三是住房市場(chǎng)區(qū)域性分化特征凸顯。北京、深圳等一線城市由于新建商品住房長期供給不足、人口持續(xù)較快流入增大住房需求，住房供需矛盾較為突出，住房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市；而前期新開工規(guī)模過大、原有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)衰退、人口流入緩慢甚至凈流出的城市，價(jià)格漲幅明顯低于一線城市漲幅，有的城市還面臨住房庫存規(guī)模過高、去化壓力較大的問題。

二、2020—2050年城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要影響因素

從中長期看，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)階段變化和結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)以及金融、土地等住房相關(guān)政策的調(diào)整將是影響2020—2050年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要因素。

(一)高質(zhì)量發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快對(duì)住房供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生重大影響

我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)和消費(fèi)引領(lǐng)特征更加明顯。2017年服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重為51.6%、消費(fèi)占GDP的比重是53.6%。參照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變情況，預(yù)計(jì)2020、2035和2050年我國服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提高到53.7%、63%和70%左右，消費(fèi)占GDP的比重將分別提高到56.2%、65.5%和75%左右。

高質(zhì)量發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將持續(xù)到2050年前后，這意味著調(diào)整過程中勞動(dòng)力、土地等要素資源的再配置過程也將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。勞動(dòng)力和土地等要素資源的再配置將直接影響到住房供應(yīng)和需求的變化。隨著工業(yè)比重回落、服務(wù)業(yè)比重上升，原有的一些工業(yè)用地需要盤活，在符合規(guī)劃條件下部分工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為居住用地，成為新增居住用地特別是租賃住房用地的來源之一。勞動(dòng)力從工業(yè)部門向服務(wù)業(yè)部門的轉(zhuǎn)移不僅是勞動(dòng)力在城市內(nèi)部重新進(jìn)行職業(yè)選擇，也會(huì)有相當(dāng)一部分會(huì)在城市間重新進(jìn)行選擇，這將對(duì)中長期的住房需求產(chǎn)生較大影響。高質(zhì)量發(fā)展階段還是居民收入水平持續(xù)提升的過程，對(duì)居住品質(zhì)的要求也顯著提高。因此，要重視高質(zhì)量發(fā)展階段的結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的重要影響。

(二)城鎮(zhèn)人口總量和結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)住房需求產(chǎn)生較大影響

2020—2050年，我國人口總量和結(jié)構(gòu)都將發(fā)生重大變化(表1)，并將對(duì)住房需求產(chǎn)生較大影響。

一是城鎮(zhèn)化率繼續(xù)穩(wěn)步提升，但2035年后城鎮(zhèn)人口數(shù)量將可能出現(xiàn)回落。據(jù)相關(guān)部門預(yù)測(cè)，我國人口數(shù)量將在2030 年前后達(dá)到峰值，峰值數(shù)量預(yù)計(jì)為14.23億人。其中，2020、2035和2050年的人口數(shù)量預(yù)計(jì)將分別達(dá)到13.97億人、13.68億人和12.70億人。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)城鎮(zhèn)化推進(jìn)情況，預(yù)計(jì)2020、2035年和2050年我國城鎮(zhèn)化率將相繼達(dá)到60%、75%和80%，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口將分別達(dá)到8.38億人、10.26億人和10.16億人。

二是城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模平穩(wěn)下降。在城鎮(zhèn)人口增加過程中，家庭小型化趨勢(shì)明顯。城鎮(zhèn)家庭戶的戶均人口數(shù)量由1998年的3.2人減少到2010年的2.85人。參照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體戶均人口規(guī)模變動(dòng)的一般規(guī)律，結(jié)合我國人口結(jié)構(gòu)變化情況，預(yù)計(jì)在2050年前家庭戶均規(guī)模仍將呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)，2020年、2035年和2050年城鎮(zhèn)家庭戶均人口將分別降至2.75人、2.5人和2.3人。

三是人口年齡結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)明顯逆轉(zhuǎn)。突出表現(xiàn)為人口老齡化加速和人口撫養(yǎng)比持續(xù)上升。初步測(cè)算，60歲及以上老年人占總?cè)丝诘谋戎卦?020年、2035年和2050年將分別達(dá)到18%、28.3%和36.6%。人口總撫養(yǎng)比*人口總撫養(yǎng)比是指人口總體中非勞動(dòng)年齡人口數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比?？倱狃B(yǎng)比可進(jìn)一步分為老年人口撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比。在2012年降至33%的最低水平，此后將逐步上升，預(yù)計(jì)2020年提高到40%、2035年上升到50%、2050年將達(dá)到65%左右。

表1 2020—2050年我國人口和家庭結(jié)構(gòu)變遷情況

注：城鎮(zhèn)家庭數(shù)量=城鎮(zhèn)人口/城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模，與統(tǒng)計(jì)局公布城鎮(zhèn)家庭戶口徑有所區(qū)別

資料來源：筆者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算

人口總量和結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)住房需求產(chǎn)生重大影響。2020年前，住房需求主要依靠城鎮(zhèn)人口增加帶動(dòng)，2010—2020年，城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)增加16 700萬人，家庭戶均規(guī)模僅減少0.1人。2020—2035年，住房需求增加將轉(zhuǎn)為人口增加、家庭小型化和住房條件改善等因素共同帶動(dòng)，期間城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)增加18 800萬人、家庭戶均規(guī)模將減少0.25人。2035—2050年，帶動(dòng)住房需求的主要因素將是家庭小型化和住房條件改善，期間城鎮(zhèn)人口將減少1 000萬人、家庭戶均規(guī)模將減少0.2人。

購房年齡人口主要集中在20～64歲，其中20～34歲以首次置業(yè)為主，35～64歲主要是二次以上購房的改善型需求。由于人口結(jié)構(gòu)變化，2020—2050年處于首次置業(yè)年齡段的人口比重總體呈下降趨勢(shì)，改善性需求在住房需求中的比重將保持旺盛。初步測(cè)算，到2035年，首次置業(yè)人口數(shù)量占全部人口的比例將下降到17%左右，改善型需求的人口數(shù)量占比將提高到45%左右。到2050年，處于改善型需求年齡段的人口占比仍將在40%以上。

(三)金融、土地等制度改革和政策調(diào)整取向?qū)?huì)對(duì)未來住房發(fā)展帶來重大影響

住房市場(chǎng)是受政策影響較大的市場(chǎng)，特別是金融、土地等政策的調(diào)整對(duì)住房市場(chǎng)的影響尤為顯著。由于“十二五”末我國住房市場(chǎng)已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)矛盾突出的新階段，“十三五”時(shí)期乃至2020—2050年住房金融、土地等制度改革和政策調(diào)整取向?qū)?huì)對(duì)住房市場(chǎng)的中長期形勢(shì)產(chǎn)生重大影響。

一是住房金融政策的不同取向?qū)?huì)對(duì)住房市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生不同后果。日本、美國、德國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程表明，在解決住房短缺問題后，住房金融政策的不同取向?qū)ψ》渴袌?chǎng)的影響截然不同[1]。在經(jīng)濟(jì)增速放緩后，低利率、低首付極易引發(fā)房價(jià)泡沫，而低利率政策轉(zhuǎn)向后，快速加息過程又成為泡沫破裂的直接原因。美國、日本、西班牙等國的房地產(chǎn)大幅波動(dòng)都與住房金融政策特別是利率的波動(dòng)直接相關(guān)。德國住房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，與其首付相對(duì)較高、利率相對(duì)穩(wěn)定帶來的住房金融條件相對(duì)穩(wěn)定有關(guān)。2020—2050年，我國經(jīng)濟(jì)和居民收入增速回落、住房市場(chǎng)供求關(guān)系平衡，在這個(gè)階段要特別注意防范因低利率政策帶來的系統(tǒng)性房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理[2]。

二是新房供應(yīng)政策的不同取向也會(huì)帶來市場(chǎng)運(yùn)行的較大差異。從全球比較看，倫敦、舊金山等城市受規(guī)劃、土地等政策的影響，新建住房供應(yīng)十分有限，由此顯著推高了這些城市的房價(jià)。而休斯頓等城市在土地、規(guī)劃等方面則實(shí)行相對(duì)寬松的政策，新房供應(yīng)較為充足，這一類型的城市房價(jià)水平相對(duì)較低[3]。由于我國住房市場(chǎng)已進(jìn)入“總量平衡、區(qū)域矛盾突出”的新階段，未來新房供應(yīng)既要警惕繼續(xù)人為刺激房地產(chǎn)投資和住房新開工面積保持在較高水平帶來的全局性供給過剩風(fēng)險(xiǎn)，也要注意應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)不足的矛盾，要增加商品房供應(yīng)，防范化解供給不足帶來的房價(jià)高企問題。

三、2020—2050年我國城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷

(一)從住房新建規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向居住品質(zhì)提升

由于城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.0套，城鎮(zhèn)住房新開工面積峰值已經(jīng)出現(xiàn)，我國住房市場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)張的階段已經(jīng)結(jié)束，住房施工面積峰值也將在“十三五”期間出現(xiàn)，此后開始正?；芈?。伴隨居民收入水平的持續(xù)提高，2020—2050年住房市場(chǎng)的主要矛盾是住房質(zhì)量、居住環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面難以滿足居民的居住要求，發(fā)展重點(diǎn)將從解決數(shù)量不足問題轉(zhuǎn)向提升整體居住品質(zhì)等方面，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設(shè)模式。

(二)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將持續(xù)上升但建筑業(yè)增加值占比將回落

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在一國房地產(chǎn)市場(chǎng)新開工量等實(shí)物建設(shè)指標(biāo)達(dá)到峰值后，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)趨勢(shì)性回落。在這個(gè)回落過程中，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為主的建筑業(yè)的增加值占GDP的比重會(huì)相應(yīng)降低。同時(shí)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的交易、咨詢、金融等附加值高的服務(wù)類項(xiàng)目增加值將持續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將有所上升。

2010—2017年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重從5.7%提高到6.5%、建筑業(yè)增加值占GDP的比重從6.6%增加到6.7%。參照OECD經(jīng)濟(jì)體一般發(fā)展規(guī)律，預(yù)計(jì)2020年、2035年和2050年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提高到6.8%、9.0%和9.6%，建筑業(yè)增加值占比將分別回落至6.6%、6.0%和5.5%。

(三)未來新增住房供應(yīng)和需求將主要向城市群集中

從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體城市發(fā)展歷程看，大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)效率更高，吸納的人口數(shù)量、產(chǎn)生的GDP都持續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年我國京津冀、長三角、珠三角這三個(gè)具有較大影響力的城市群，以2.8%的國土面積集聚了18%的人口，創(chuàng)造了36%的國內(nèi)生產(chǎn)總值。參照城市化的一般規(guī)律，基于我國城市化的現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)計(jì)2020—2050年我國以城市群為主體帶動(dòng)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域發(fā)展格局加快形成。

2020年預(yù)計(jì)將全部完成全國19個(gè)城市群的規(guī)劃編制工作，2035年城市群內(nèi)部的大中小城市功能布局進(jìn)一步優(yōu)化、協(xié)同發(fā)展效應(yīng)充分顯現(xiàn)。在繼續(xù)提升三大城市群發(fā)展水平的同時(shí)，在中西部如成渝、中原、長江中游、哈長等資源環(huán)境承載力較強(qiáng)的地區(qū)，培育發(fā)展若干個(gè)城市群，促進(jìn)人口經(jīng)濟(jì)均衡分布。初步測(cè)算，到2050年19個(gè)城市群將集聚全國80%以上的城鎮(zhèn)人口、占用全國65%左右的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。隨著城鎮(zhèn)人口進(jìn)一步向城市群集中，未來我國城鎮(zhèn)新增住房的供應(yīng)和需求也將主要集中在19個(gè)城市群。

(四)存量住房市場(chǎng)的重要性將顯著提高

隨著住房新開工面積達(dá)到峰值后穩(wěn)中有落、戶均套數(shù)超過1.0套，我國城鎮(zhèn)住房需求將越來越依賴存量住房市場(chǎng)來解決。這符合發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展的一般性規(guī)律：人均GDP接近1萬美元、戶均住房套數(shù)超過1，由建設(shè)開發(fā)主導(dǎo)的住房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和成熟，以房屋流通和住房資產(chǎn)管理為主要特征的存量住房市場(chǎng)將逐步開始占據(jù)主導(dǎo)地位。事實(shí)上，目前北京等一線城市存量住房的交易量已顯著超過新房交易量，并且二手房交易量超過新房交易量的城市在不斷增多。

在存量房占主導(dǎo)地位的新階段，居民基本住房問題的解決和改善性住房需求的滿足主要依靠存量住房市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)，提高存量住房效率對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、持續(xù)改善居住條件將發(fā)揮越來越重要的作用。同時(shí)，市場(chǎng)規(guī)模足夠大的存量住房市場(chǎng)不論對(duì)提高住房資源配置效率，還是對(duì)建立租購并舉的住房制度都具有重要意義。存量房交易量的增加，還會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、裝飾、裝修等相關(guān)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)解決就業(yè)問題也將發(fā)揮重要作用。

(五)人均住房面積繼續(xù)穩(wěn)中有升

展望未來，新建房屋的戶均面積將大體保持穩(wěn)定，住房存量將持續(xù)增加。但隨著戶均人口數(shù)量的下降，單人家庭和二人家庭的比重逐步上升，人均住房面積將繼續(xù)提升。預(yù)計(jì)到2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達(dá)到38.5平方米左右，基本達(dá)到人均一間房；到2035年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達(dá)到42.5平方米左右，高于目前英國和日本的住房面積水平，略低于目前法國、德國等國家的住房面積水平，住房成套率將接近100%，居住質(zhì)量將顯著提高；到2050年，人均住房建筑面積將保持在46平方米左右，略高于目前德國、法國的人均住房建筑面積[4]。

(六)城鎮(zhèn)住房自有率將平穩(wěn)回落

從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房自有率提高最快的階段總體在解決住房短缺階段，并在戶均住房達(dá)到1.0套左右時(shí)住房自有率開始達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)(表2)。如日本1968年戶均住房達(dá)到1.0套，當(dāng)年住房自有率為60.3%，此后住房自有率基本在60%左右波動(dòng)，到2013年其住房自有率也只有61.3%[5]。美國住房自有率在20世紀(jì)60年代末達(dá)到62%左右，但到2013年其住房自有率也只有65.3%[6]。

表2 部分發(fā)達(dá)國家住房存量結(jié)構(gòu)(按所有權(quán)劃分) %

資料來源：《國外住房發(fā)展報(bào)告2016》[6]、WIND

我國住房自有率目前在80%左右，顯著高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這主要與我國在住房制度改革中將住房以“低價(jià)”銷售給居住的職工有關(guān)。由于我國戶均住房已超過1.0套，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整過程中，居民收入差距在一定時(shí)期內(nèi)仍將存在，參照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在戶均住房超過1套后的住房自有率變化趨勢(shì)，基本可以判斷我國住房自有率將難以繼續(xù)提高，預(yù)計(jì)2020年住房自有率保持在80%左右，2035—2050年將大體保持在70%～75%的水平。

四、研究確定適應(yīng)新時(shí)代要求的住房發(fā)展目標(biāo)

十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確了未來住房制度改革和住房市場(chǎng)發(fā)展的方向?；谖覈》渴袌?chǎng)已從“總量供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議在十九大所確立的住房制度改革方向下，盡快研究提出適應(yīng)我國住房市場(chǎng)發(fā)展新階段的發(fā)展目標(biāo)。在確定新階段的發(fā)展目標(biāo)時(shí)，建議可重點(diǎn)考慮如下4個(gè)方面。

一是建立與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代化住房市場(chǎng)體系和制度體系。建立健全有利于提高住房資源配置效率、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)住有所居、推動(dòng)居住質(zhì)量穩(wěn)步提高的制度體系。優(yōu)化住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)制度。建立統(tǒng)一的住房市場(chǎng)體系，簡(jiǎn)化商品住房和保障房種類，推進(jìn)住房保障方式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)各類住房平等入市、公平競(jìng)爭(zhēng)，提高住房資源配置效率。健全住房金融體系，優(yōu)化住房投融資模式，強(qiáng)化住房金融宏觀審慎管理，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。改革住房用地供應(yīng)體系，完善用地供應(yīng)機(jī)制，建立城鄉(xiāng)一體化住房用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房用地動(dòng)態(tài)供求平衡。完善住房規(guī)劃體系，強(qiáng)化規(guī)劃的前瞻性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，提高住房規(guī)劃質(zhì)量，持續(xù)提升居住品質(zhì)和居住環(huán)境。建立和完善金融、土地等要素市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制。

二是全面改善住房質(zhì)量，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)更高水平的住有所居。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設(shè)模式。

三是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)長期發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，處理好住房市場(chǎng)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成住房政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長期國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級(jí)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

四是全面提高防范住房市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平。隨著住房供求關(guān)系進(jìn)入新的發(fā)展階段，我國住房市場(chǎng)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)顯著加大。要準(zhǔn)確把握住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型和成因，調(diào)整完善住房金融、土地等公共政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保持住房市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。