倪陽 劉譯

摘 要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是多年來熱議的話題，萬科作為我國房地產(chǎn)標桿性的企業(yè)，因此研究房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對其影響具有代表性意義。本文以萬科為例，探討了2014年～2017年間我國房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對于萬科財務(wù)狀況的影響，并提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 萬科

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）03（a）-090-02

改革開放后我國房地產(chǎn)市場逐漸起步，1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的頒布標志著房地產(chǎn)市場的正式開啟。隨之應(yīng)對亞洲金融危機所帶來的沖擊，國務(wù)院出臺了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場的改革由此開始迅速開展，房地產(chǎn)市場開始了蓬勃的發(fā)展。2003年，中央政府在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確的指出：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，局部性的投資過熱現(xiàn)象開始出現(xiàn)。為了保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，中央政府開始相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控舉措。至此，我國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策登上歷史舞臺。

1 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變遷

2014年～2017年我國的房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了 化解房地產(chǎn)庫存階段和短期調(diào)控和建立長效機制相結(jié)合階段，相對應(yīng)政府所出臺的調(diào)控政策亦分為兩個階段。

1.1 化解房地產(chǎn)庫存階段（2014年～2016年）

十八大后，我國經(jīng)濟總體面臨較大下行壓力，進入經(jīng)濟新常態(tài)。房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“總量放緩、區(qū)域分化”的格局，具體表現(xiàn)為主要一二線城市高房價和三四線城市高庫存的狀況同時并存。針對這一形勢，宏觀調(diào)控政策的主要目標開始聚焦在去庫存之上，房地產(chǎn)政策由之前的緊縮開始向?qū)捤纱碳まD(zhuǎn)變。

2014年6月，大部分原先限購的城市開始取消限購政策。9月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，通知要求：購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，利率下限調(diào)整為基準利率的0.7倍；對于擁有1套住房并還清貸款，購買改善性住房的家庭，適用首套房貸款政策。2015年3月，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，要求：二手房營業(yè)稅免征限期由5年縮短為2年；二套房商業(yè)貸款最低首付比例降至40%；公積金貸款首套房首付比例降至20%。2016年2月，國稅總局、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定：首套房（144平方米以上的）契稅由3%降至1.5%；二套房（不包括北上廣深）90平米以下的，契稅由3%降至1%，90平米以上的，由3%降至2%；購買2年以上房屋交易（不包括北上廣深）免征營業(yè)稅。同時，在2014年11月～2016年2月間，央行7次下調(diào)存貸款基準利率，多次下調(diào)存款準備金率、公積金貸款利率和中長期貸款利率，并且五年以上長貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，達到歷史最低水平。

1.2 短期調(diào)控和建立長效機制相結(jié)合階段（2016年～2017年）

伴隨著經(jīng)濟基本面回穩(wěn)，以及2015年～2016年的房地產(chǎn)刺激政策所引起的一二線城市房價新一輪暴漲，刺激房地產(chǎn)市場以謀求穩(wěn)增長的任務(wù)階段性完成。與此同時，由高房價引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的可能逐漸開始凸顯。2016年7月中央政治局開始強調(diào)要“抑制資產(chǎn)價格泡沫”、10月開始強調(diào)要進行“防風(fēng)險”。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)調(diào)控政策開始從穩(wěn)增長向防風(fēng)險和促改革進行轉(zhuǎn)變。由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次開始從寬松刺激刺激轉(zhuǎn)向緊縮。

2016年8月底，央行重啟14天逆回購，隨后又重啟28天逆回購，并加大MLF操作力度。9月底，19個熱點城市在不到一個月的時間內(nèi)開始陸續(xù)推出了各項限貸限購的調(diào)控政策以遏制房價過快上漲。12月，中央召開經(jīng)濟工作會議，強調(diào)要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出要建立“長效機制”，習(xí)近平總書記提出了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”。2017年1月，央行宣布對22家金融機構(gòu)開展MLF操作共2455億元，6年內(nèi)首次上調(diào)政策利率。4月，住建部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求：對消化周期在36個月以上的地區(qū)，停止供地；18～16個月的，減少供地。5月，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，提出要建立購租并舉住房制度。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對萬科財務(wù)影響

2.1 償債能力影響

本文選取流動比率、速動比率這兩個反映短期償債能力的指標，資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權(quán)比率這兩個反映長期償債能力的指標來討論宏觀調(diào)控政策對于償債能力的影響。根據(jù)2014年～2017年間的萬科A的年報和半年報的財務(wù)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)萬科的速動比率始終維持在0.4左右，低于一般認為的0.65的房地產(chǎn)公司的合理水平，這說明以萬科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力始終處于一個較低水平。同時，可以看到其流動比率在寬松刺激政策下基本處于1.3左右的水平，當國家政策趨緊時，則逐漸下降到1.2左右，說明緊縮的國家調(diào)控政策會對萬科的短期償債能力產(chǎn)生負面影響。而在長期償債能力方面，我們發(fā)現(xiàn)從2016年下半年開始，萬科的資產(chǎn)負債率和平均產(chǎn)權(quán)比率都出現(xiàn)了一定的上升，這表明在趨緊的調(diào)控政策下，萬科的長期償債能力進一步下降，財務(wù)風(fēng)險進一步上升。

2.2 盈利能力影響

我們選取了資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、 營業(yè)毛利率、運營利潤率、營業(yè)凈利率六個指標來討論萬科的盈利能力。我們可以看到，資產(chǎn)報酬率和總資產(chǎn)凈利潤率兩個指標在0.05～0.20之間震蕩，而凈資產(chǎn)收益率則在0～0.05之間震蕩。與此同時營業(yè)毛利率、運營利潤率與營業(yè)凈利率在2014年～2016年間都呈現(xiàn)出一定的下降態(tài)勢，在2016年下半年以后卻不降反升。由此可見，國家的宏觀調(diào)控政策對于萬科的盈利能力的影響并不顯著，決定萬科盈利能力的主要還是房地產(chǎn)市場行情。

2.3 周轉(zhuǎn)能力影響

針對萬科的周轉(zhuǎn)能力，我們選取了營業(yè)周期、 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率五個指標來考察影響。我們可以發(fā)現(xiàn)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率四個指標走勢基本相同，都在2017年上半年出現(xiàn)了明顯的下滑。其中流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率三個指標在2017年6月30日分別為0.086、0.075、0.095，皆為2014年下半年以來的最低值。與之相對應(yīng)，營業(yè)周期在2017年則表現(xiàn)為明顯的上升，達到了1915.068天，為四年來最高值。這說明國家緊縮的宏觀調(diào)控政策會對萬科的周轉(zhuǎn)能力產(chǎn)生負面影響，削弱其周轉(zhuǎn)能力，減慢其商品房銷售速度，增長其回籠資金的周期。

2.4 發(fā)展能力影響

主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利率增長率、凈資產(chǎn)增長率與總資產(chǎn)增長率是用來考察企業(yè)發(fā)展能力的指標。分析萬科這是四指標的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，其總資產(chǎn)增長率和主營業(yè)務(wù)收入增長率在緊縮的宏觀條款政策下是呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢的，尤其是主營業(yè)務(wù)收入增長率，在2016年12月31日和2017年6月30日的指標在2014年以來的四年內(nèi)連破新低。但與此同時，可以看到，萬科的凈資產(chǎn)收益率增長率和凈利潤增長率卻不減反增。這表明，一方面，緊縮的調(diào)控政策會對萬科的發(fā)展能力產(chǎn)生負面影響，會明顯的降低萬科的擴張速度和營業(yè)收入。另一方面，由于房價已經(jīng)上漲，國家的調(diào)控政策在短時間內(nèi)并不會對其盈利能力產(chǎn)生立竿見影的效果，前期房價上漲的紅利會讓其在一段時間內(nèi)的凈利潤繼續(xù)增加。

3 對策建議

在償債能力方面，我們發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控政策對于萬科的短期償債能力和長期償債能力都會產(chǎn)生負面的影響。對于短期償債能力來說，最關(guān)鍵的無疑是現(xiàn)金流，因此，以萬科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視流動資產(chǎn)的保有量?？梢钥吹剑f科的流動資產(chǎn)常年保持在90%以上，同時其持有的貨幣資金量亦不斷增加，2017年半年報中更是破千億，這說明萬科十分注重保持自己的償付能力以應(yīng)對流動性風(fēng)險。這也就是為何即使在調(diào)控政策的影響下，萬科的流動比率始終處于1.2這個合理值以上。而在長期償債能力方面，房地產(chǎn)作為高債務(wù)結(jié)構(gòu)的行業(yè)，必須擴大企業(yè)的籌資來源，降低財務(wù)杠桿，減少債務(wù)籌資以增強企業(yè)的長期償債能力。

在盈利能力方面，萬科的盈利能力對調(diào)控政策的敏感程度是有限的，更具決定性的影響是市場行情。一方面，房價在2015年開始快速上漲。另一方面國家調(diào)控后房價一直處于高位橫盤的狀態(tài)，這使得萬科的盈利能力并未在調(diào)控政策出臺后受到太大的影響。

在周轉(zhuǎn)能力方面，我們看到緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控政策對于萬科的周轉(zhuǎn)能力會有顯著的影響。這就要求萬科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)必須在熱點城市的優(yōu)質(zhì)板塊開發(fā)房地產(chǎn)項目。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，風(fēng)險較高，只有選取熱點城市的優(yōu)質(zhì)板塊才能保證企業(yè)能夠加快存貨周轉(zhuǎn)速度，盡快的回籠資金，增強周轉(zhuǎn)能力。

在發(fā)展能力方面，不難發(fā)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入增長率與總資產(chǎn)增長率對調(diào)控政策是敏感的，雖然凈利率增長率和凈資產(chǎn)增長率在房地產(chǎn)市場價格的影響下短時間內(nèi)并沒有立刻出現(xiàn)下降，但是在主營業(yè)務(wù)收入增長率和總資產(chǎn)增長率長期下降的情況下，這兩個指標的下降也只是時間問題。因此，要保證企業(yè)在緊縮政策下保證發(fā)展能力，萬科為首的房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要加大對無形資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的投入，注重經(jīng)營項目多元化，避免完全依靠重資產(chǎn)發(fā)展模式，以保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

萬科作為我國房地產(chǎn)行業(yè)標桿性的公司，國家宏觀調(diào)控政策變化對其財務(wù)狀況的影響是值得討論的，毫無疑問，對于其他房地產(chǎn)公司也是有借鑒意義的。在當下政府不斷強調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”并且長期堅持緊縮性調(diào)控政策的背景下，如何保證房地產(chǎn)企業(yè)在新時代可持續(xù)發(fā)展，是值得廣大學(xué)者研究重要的課題，對社會經(jīng)濟發(fā)展具有深遠的影響。

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