高慧云

張先生在海南買了10套住宅房，經(jīng)營民宿。李先生在北京買了一套普通住宅房，空置;上海買了一套普通住宅房，出租;深圳買了一套普通住宅房，自住。王先生在南京買了一套350平米的別墅，自住。

最近聽說有可能開征房產(chǎn)稅，張先生、李先生、王先生都很疑惑自己的這些房子會不會被征收房產(chǎn)稅？

經(jīng)營用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅一直存在

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。2011年1月8日，根據(jù)國務(wù)院令第588號<國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》對其進行了修訂。而最近備受關(guān)注的房產(chǎn)稅其實在中國一直都在征收。

1986年生效的房產(chǎn)稅暫行條例第5條規(guī)定：個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。也就是說，個人住宅如果是自己住，不營業(yè)，是免征房產(chǎn)稅的。因此目前自然人購買住宅用房，不需要繳納房產(chǎn)稅。但如果將住宅用于出租、用于個人或公司經(jīng)營.則需要繳納房產(chǎn)稅。張先生利用個人住宅經(jīng)營民宿，屬于“用于經(jīng)營”，應(yīng)該征收房產(chǎn)稅;李先生將上海的住宅房出租，也應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)包括從價或從租兩種情況：

從價計征 指其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10% -3 00A后的余值，按年計算。10%-300A的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。應(yīng)納稅額的計算公式是：

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（ 1-10%或30%）×稅率（1 2%）

比如上述案例中的張先生在海南買了10套住宅房，經(jīng)營民宿，其房產(chǎn)就應(yīng)該從價計征，如果該10套房購買時的價值300萬，則張先生每年的應(yīng)納稅額=300萬×（1-30%）×1.2%=2.52萬元。

從租計征 從租計征（即房產(chǎn)出租的）是指以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。如果將房產(chǎn)出租，是要優(yōu)先采取從租計征這種方法納稅的。應(yīng)納稅額的年稅率為12%，計算公式為：

應(yīng)納稅額=當(dāng)年房產(chǎn)租金收入×12%。

但對于個人住宅出租，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[ 2008] 24號）第二條第三款規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。營改增之后，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不合增值稅。因此上述案例中的李先生在上海買了一套普通住宅房用于出租，假設(shè)其2018年租金收入為10萬元，則李先生2 018年需要繳納房產(chǎn)稅=100000元/（ 1+5%）×4% =3809.5元（當(dāng)然，李先生還須繳納增值稅和個人所得稅）。

張先生和李先生在此時可能疑惑了，原來我將住宅用于經(jīng)營或出租現(xiàn)在就應(yīng)該繳房產(chǎn)稅??？可我一直沒有交過啊。那是因為稅務(wù)局對個人的住宅房產(chǎn)進行經(jīng)營的情況還沒有摸清楚，個人又沒有主動申報，稅務(wù)局不知道。一旦知道了，稅務(wù)局自然會要求張先生和李先生繳納房產(chǎn)稅并向前追溯繳納至少3年的稅款，如果稅務(wù)局取得證據(jù)認為他們是故意逃稅不繳納稅款的，還要無限期追征。如果大家都像王先生那樣，購買住宅不出租，空置或自住，目前是不征收房產(chǎn)稅的。

上海試點住宅房產(chǎn)稅的征收情況

2011年1月28日《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》正式施行。

上海需要繳納住宅房產(chǎn)稅的情形 上海住宅房產(chǎn)稅的征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。

計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。

上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。

例如：王先生一家三口有100平方米的存量房，現(xiàn)新買了130平方米的新房，單價20000元/平方米，新購住房應(yīng)征稅面積：100+130-180=50平方米;應(yīng)繳房產(chǎn)稅額：50×20000 x70%×0.6%=4200元。

有四種減免房產(chǎn)稅的情況：（1）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;（2）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;（3）符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;（4）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅的征收情況

2011年1月28日《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》正式施行，2017年1月14日，上述文件又進行了修訂。

需要繳納房產(chǎn)稅的情形 重慶試點的區(qū)域為主城九區(qū)，在這些區(qū)域的以下房產(chǎn)需要繳納住宅房產(chǎn)稅：（1）個人擁有的獨棟商品住宅;（2）個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房;（3）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。

應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍.如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。即使將應(yīng)稅住房用于出租的，也不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

2 011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除。但在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積;納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積。

例如：重慶趙先生在2003年購買了一棟獨棟別墅，建筑面積350平方米，購買價140萬，該獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下，稅率適用0.5%，則趙先生2 018年應(yīng)納住宅房產(chǎn)稅=4000元×（350平方米-180平方米×0.5%=3400元。

中國住宅房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢

中共中央政治局2014年6月30日召開會議，審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》等方案，該方案對房地產(chǎn)稅的要求是：在2020年以前，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，由人大常委會牽頭，加強調(diào)研，立法先行，扎實推進，主要方向是將房產(chǎn)稅和土地使用稅合二為一，變成房地產(chǎn)稅。2017年12月20日，財政部長在人民日報發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財政制度》文章，明確了要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

按照中國房地產(chǎn)稅力爭在2 019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務(wù)，主要立法趨勢包括：一、對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅;二、個人住宅超過兩套、三套住房可能才會被征稅，在此基礎(chǔ)上，多占資源，多交稅。例如我住100平，你住200平，你多交稅;占好資源多交稅，例如你100平方米，我也100平方米，但你擁有的是市中心+學(xué)區(qū)房，我在郊區(qū)還挨著工廠，你多交稅。

經(jīng)過以上分析，由于房地產(chǎn)稅是地方稅，是按照每個省份的住宅面積和數(shù)量決定是否征稅的，而且由于房地產(chǎn)稅采取分步實施的策略，未來是否征收是由各省說了算。因此對于張先生、李先生和王先生來說，倒不是應(yīng)該擔(dān)心未來房地產(chǎn)稅的問題，而是要考慮自己一直沒有申報繳納稅收的風(fēng)險了。如果住宅用于自住，而且在本省內(nèi)就一套房，面積也沒有超標(biāo)，也不用擔(dān)心房產(chǎn)稅。但如果購買的是別墅，面積比較大，未來房地產(chǎn)稅如果按照房產(chǎn)評估值征收，則稅負還是比較重的，確實需要認真考慮。