劉瑜

摘 要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面營改增政策的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的風險和挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)周期較長，運營過程中存在較大的風險，因此財務內(nèi)部控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。財務內(nèi)部控制能夠良好制約商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，能夠避免進行財務管理的時候，存在不合法的情況，能夠更好地控制企業(yè)的資金，能夠更加合理的使用資金，在幫助企業(yè)提高其經(jīng)濟效益的同時，切實提高其核心競爭力。本文分析了經(jīng)濟新常態(tài)下以及營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理帶來的影響，分析現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制管理存在的問題，針對存在的問題，結(jié)合內(nèi)部控制的理論提出了有針對性的解決措施，有助于提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制的有效性，防范和化解財務風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增 商業(yè)地產(chǎn) 財務控制

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）07（c）-059-02

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈和市場環(huán)境的復雜多變，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務內(nèi)部控制變得越來越重要，同時自2016年5月1日起，我國開始全面推行“營改增”政策，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍?！盃I改增”后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目的增多，發(fā)票開具、納稅申報和繳納等方面發(fā)生較大的變化，對企業(yè)財務內(nèi)部控制提出了更高的要求。經(jīng)濟新常態(tài)和“營改增”為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來各種各樣的財務風險，運營中面臨較大的稅務風險、資金周轉(zhuǎn)安全和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風險以及成本控制風險。如果財務內(nèi)部控制管理不善，將對企業(yè)造成損失。加強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制可以在一定程度上防范企業(yè)財務風險，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)企業(yè)財務管理目標和戰(zhàn)略目標。但是現(xiàn)階段實際中許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未及時針對政策及經(jīng)濟發(fā)展形勢作出調(diào)整，財務內(nèi)部控制存在不少問題，影響財務內(nèi)部控制在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的作用。營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應對財務內(nèi)部控制有全面充足的認識，針對實際情況和相關(guān)法律法規(guī)的要求，采取有效的措施，調(diào)整財務內(nèi)部控制管理策略，將企業(yè)的財務風險降到最低，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

1 營改增背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點及風險

（1）營改增背景下會計核算更加復雜。營改增后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計核算方式及結(jié)果會有所改變，會計科目需要增加應交稅費—應交增值稅、未交增值稅二級科目，以及進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅、銷項稅額、進項稅額轉(zhuǎn)出等三級科目。同時由于增值稅屬于價外稅，因此在確認收入、成本時也會發(fā)生相應的改變，收入的金額將不包含增值稅，需要將預收賬款轉(zhuǎn)換成不含稅金額，取得的發(fā)票也需要將不含稅金額計入成本，把增值稅額單列出來，增加了計算的復雜度。

（2）營改增背景下稅務風險加大。營改增后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算明顯比營業(yè)稅要復雜很多，增值稅具有非常嚴格的管理制度，增值稅發(fā)票的取得、領(lǐng)用、抵扣、繳納稅款都有嚴格而且復雜的規(guī)定，一旦違反法規(guī)，將面臨嚴重的行政、刑事處罰，給房地產(chǎn)企業(yè)和財務人員造成損失?，F(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營改增實施過程中尚有許多不明確地方，有關(guān)工作人員如果對增值稅的相關(guān)政策理解或認識有誤，很可能會導致少計、漏記或計算錯誤，或者進項稅額抵扣不充分，或者沒有及時抵扣。甚至可能為了多抵扣進項稅而虛開、代開發(fā)票等，或者為了少繳稅而少計收入、少開增值稅發(fā)票等，有可能讓企業(yè)面臨稅務風險。

（3）營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務報表形成一定影響。對于資產(chǎn)負債表而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要由存貨、投資性商業(yè)地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)構(gòu)成。營改增政策下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)購進存貨、固定資產(chǎn)入賬價值不包含增值稅，入賬價值會有所下降，使企業(yè)的總資產(chǎn)降低。在負債總額保持不變的情況下，資產(chǎn)負債率將會上升，增加財務風險。對利潤表而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入在“營改增”政策實施后，收入將不再包含增值稅，因此營業(yè)收入將會下降?，F(xiàn)金流量表而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般以項目公司式的運作方式，在預售前需要支付大量進項稅款，會造成企業(yè)前期支付大量的資金，發(fā)生資金短缺的問題。

2 營改增背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制存在的問題

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對財務內(nèi)部控制重視不夠。經(jīng)濟新常態(tài)的深入，營改增實施后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的風險，但是部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏對財務內(nèi)部控制的全面了解和認知。企業(yè)在運營過程中只關(guān)心房產(chǎn)開發(fā)和銷售，以及企業(yè)自身的發(fā)展和運作，沒有認識到進行企業(yè)財務內(nèi)部控制對企業(yè)長期發(fā)展的重要性，忽視了對房地產(chǎn)企業(yè)進行規(guī)范的財務內(nèi)部控制。

（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制管理不健全?，F(xiàn)在，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計控制制度作用沒有得到發(fā)揮，雖然已經(jīng)進行了制度的制定，但是落實和監(jiān)督不到位，也沒有做好審核方面的工作。這些情況的存在直接導致了企業(yè)進行內(nèi)部控制的時候，管理比較的混亂，并且存在各自為政，甚至監(jiān)守自盜的情況。并且，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)企業(yè)進行會計內(nèi)部控制的時候，相關(guān)的制度不夠完善和系統(tǒng)，這也直接導致了其環(huán)節(jié)銜接有效性較差，工作的時候存在斷裂的情況，這也會給企業(yè)更好的發(fā)展造成較大的影響。

（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制系統(tǒng)不完善。新形勢下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務內(nèi)控制度管理建設的相關(guān)經(jīng)驗，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行財務內(nèi)控系統(tǒng)的構(gòu)建時過于盲目，未按照自身的財務發(fā)展狀況制定財務內(nèi)控體系，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至直接照搬其他企業(yè)的財務內(nèi)控體系，導致企業(yè)的財務內(nèi)控體系不科學，不系統(tǒng)，且在實際財務管理過程中難以進行實際操作，并且會造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務部門難以與其他部門進行工作上的配合，難以適應不斷變化的房地產(chǎn)市場環(huán)境，嚴重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（4）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務會計人員素質(zhì)參差不齊。部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務會計人員時，沒有經(jīng)過嚴格的審核，導致入職的會計人員在實際的工作過程中缺乏對財務內(nèi)控系統(tǒng)的掌握，個別會計只會簡單記賬、制表。并且在平時經(jīng)營的時候，沒有做好會計人員道德素質(zhì)以及技能方面的培訓，這也直接導致了其工作的時候，很難做到從工作中心出發(fā)，管理理念落后和相關(guān)知識的欠缺，直接導致了企業(yè)財務內(nèi)部控制很難落實，給財務內(nèi)控水平的提高造成了較大的影響。

3 營改增背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制完善的建議

（1）強化企業(yè)財務內(nèi)部控制意識。新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的風險較高，要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷提高每一個工作人員有關(guān)財務內(nèi)控的管理意識與風險意識。企業(yè)應加強企業(yè)文化建設，培育積極向上的價值觀和社會責任感，在企業(yè)的內(nèi)部進行風險管理意識以及內(nèi)控意識的樹立，做好內(nèi)部溝通和評價工作，確保每個員工都真正的認識到做好財務內(nèi)部控制的重要性。相關(guān)的企業(yè)領(lǐng)導和管理人員都必須與時俱進，進行良好環(huán)境的創(chuàng)設，切實提高員工的風險防范意識，將其融入到薪酬體系中去，將員工的個人發(fā)展和企業(yè)的長遠發(fā)展結(jié)合在一起。

（2）建立健全財務內(nèi)部控制管理制度。“營改增”背景，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要在國家法律法規(guī)和規(guī)章制度要求下，建立適合自己企業(yè)、切實可行的財務內(nèi)控制度，操作性要強。財務內(nèi)控制度制定的時候，需要提高其針對性，必須根據(jù)企業(yè)當前發(fā)展的情況進行，有效地控制各個環(huán)節(jié)和細節(jié)，努力的降低財務風險出現(xiàn)的概率。并且制度還應該具有適應性的原則，現(xiàn)在社會時代發(fā)展的速度很快，財務內(nèi)控制度也應該跟上社會發(fā)展的步伐，及時地進行相關(guān)的補充，確保其和市場以及社會發(fā)展變化相適應。

（3）加強對企業(yè)稅務風險的內(nèi)部控制。經(jīng)濟新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型和“營改增”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應認真學習國家相關(guān)“營改增”稅收法規(guī)和政策，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的特點，從經(jīng)營管理、資金管理、財務核算、發(fā)票管理及信息管理系統(tǒng)等方面制定相關(guān)管理制度和流程，規(guī)范稅務管理。加強稅務的管理與監(jiān)督，設立專門的崗位，負責監(jiān)督與審核增值稅相關(guān)工作，以確保增值稅發(fā)票使用正確，進項稅額充分正確抵用，增值稅額計算正確，及時繳納。加強與稅務部門的及時有效溝通，通過與稅務部門保持及時聯(lián)系，及時掌握最新政策動態(tài)，切實降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅務風險和稅負。

（4）提高財務管理人員的素質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控工作涉及多個領(lǐng)域的知識和技能，其工作開展對于工作人員能力以及素質(zhì)的要求都比較高，這便要求企業(yè)必須認識到對企業(yè)財務管理人員進行專業(yè)知識培訓以及綜合素質(zhì)培訓的重要性，將其和市場發(fā)展趨勢以及政策結(jié)合在一起，讓其參加一些學術(shù)交流方面的會議，切實提高財務人員的綜合素質(zhì)。在選擇財務管理人才的時候，必須全面的考慮到其專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。企業(yè)還可以根據(jù)實際的情況和需要來進行考核制度以及獎懲制度的制定，通過考核和獎懲將其工作積極性切實提高出來，讓其愿意主動和積極的提高自身的能力和素質(zhì)，從而提高自身工作水平。

4 結(jié)語

面對日益加劇的市場競爭，加強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制管理對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的意義。通過企業(yè)財務內(nèi)控制度的建立以及體系的完善來提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控的水平，經(jīng)營中應不斷加強會計人員的道德素質(zhì)及技能水平的培訓，提高對財務內(nèi)部控制的意識，完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制工作的制度，根據(jù)實際情況對制度進行修訂和完善，加強對企業(yè)稅務風險的防范，不斷提高財務內(nèi)部控制管理工作，能夠幫助企業(yè)獲得更大的利潤空間，保證企業(yè)平穩(wěn)向前，健康持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻

[1] 任忠義.關(guān)于新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制探析[J].全國流通經(jīng)濟，2017（13）.

[2] 鄭琳莉.探討營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對策[J].財會學習，2017（5）.

[3] 石丹丹.強化經(jīng)營成本控制完善房地產(chǎn)財務管理探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016（1）.

[4] 宮玉義，徐若倩.建造合同核算存在的問題及相應的對策[J].新經(jīng)濟，2016（7）.