董忱

7月9日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范帶裝修商品房預(yù)售管理的通知》，規(guī)范精裝修市場(chǎng)。近日，記者對(duì)東部片區(qū)部分樓盤(pán)進(jìn)行了探訪發(fā)現(xiàn)，政策落地已經(jīng)近一周時(shí)間，不少開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有執(zhí)行裝修價(jià)格現(xiàn)場(chǎng)公示的要求，有樓盤(pán)依然進(jìn)行裝修價(jià)款的拆分，一平可拆出4000元，但是真正用于精裝修的僅占該價(jià)格的一半左右。

濟(jì)南東部樓盤(pán)未公布裝修明細(xì)

原本賣(mài)得很火的毛坯房樓盤(pán)，搖身一變帶裝修，就想漲價(jià)幾千元……針對(duì)近期濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的部分商品房項(xiàng)目采取“毛坯變裝修”變相漲價(jià)現(xiàn)象，7月9日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范帶裝修商品房預(yù)售管理的通知》，要求帶裝修銷(xiāo)售的商品房應(yīng)明示裝修價(jià)格，其中裝修價(jià)格構(gòu)成（含裝修主要材料、設(shè)備清單及品牌）需在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示，同時(shí)需按要求提供裝修樣板房，樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容及交房標(biāo)準(zhǔn)一致，上述通知從9日起開(kāi)始實(shí)施。

此規(guī)是七部委部署30城治理樓市亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)后，濟(jì)南最新的一次“亮劍”。

新規(guī)公布后，12日記者以購(gòu)房者的身份連續(xù)走訪了濟(jì)南東部的唐冶、雪山等片區(qū)的七家樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，七家樓盤(pán)都沒(méi)有對(duì)裝修價(jià)格進(jìn)行公示。

東部目前在售的樓盤(pán)全是精裝修，最便宜的精裝樓盤(pán)為中新錦繡天地，以15000—16000元/㎡的價(jià)格在售；旭輝銀盛泰·金域藍(lán)山項(xiàng)目以22000-23000元/㎡的價(jià)格在售；龍湖春江酈城則以16000-17000元/㎡價(jià)格在售；中新國(guó)際城雖未開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴記者即將推出的也是精裝房，價(jià)格17000元/㎡以上。

據(jù)了解，以上4家房企的樓盤(pán)最早都是以毛坯房入市，后期加推全部改為精裝修。

在濟(jì)南東部樓盤(pán)玖唐府，記者咨詢(xún)銷(xiāo)售顧問(wèn)，她告訴記者，“聽(tīng)說(shuō)建委剛剛發(fā)文，目前公司尚未接到有關(guān)樓盤(pán)裝修管理的通知，還沒(méi)開(kāi)始執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。我們都有裝修明細(xì)，比如集中采購(gòu)哪家地板，哪家木門(mén)，但沒(méi)有公布裝修價(jià)格，網(wǎng)簽時(shí)房?jī)r(jià)和精裝修價(jià)格是拆分的，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，考慮成本也沒(méi)什么大必要，只要價(jià)格能接受房子看中就可以了，因?yàn)闈?jì)南整個(gè)市場(chǎng)的形態(tài)就這樣。”

記者詢(xún)問(wèn)為什么沒(méi)有標(biāo)明裝修價(jià)格時(shí)，該顧問(wèn)回避問(wèn)題，一直在強(qiáng)調(diào)，我們的裝修是集中采購(gòu)，全部是大品牌，集中采購(gòu)的價(jià)格肯定比個(gè)人購(gòu)買(mǎi)要便宜很多，質(zhì)量也可以放心。

記者再次追問(wèn)，“拆分的價(jià)格就是裝修價(jià)格嗎？”對(duì)方表示，肯定比實(shí)際裝修價(jià)格高一些，如果不高出一部分，開(kāi)發(fā)商是虧本的。該顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)，在濟(jì)南的房產(chǎn)市場(chǎng)上，拆分價(jià)格高于裝修價(jià)格已是普遍現(xiàn)象，各家樓盤(pán)都是這樣做的。

在旭輝銀盛泰·金域藍(lán)山，記者看到該樓盤(pán)公布了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，比如墻面、地面、屋頂、廚房、衛(wèi)生間使用的瓷磚和潔具品牌等內(nèi)容，但是沒(méi)有標(biāo)明具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)為什么不公示單價(jià)時(shí)，一置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“您是想要零售價(jià)還是批發(fā)價(jià)格呢？?jī)r(jià)格我們接觸不到，后期也不會(huì)有。”

這位置業(yè)顧問(wèn)還告訴記者，網(wǎng)簽時(shí)毛坯的價(jià)格和精裝修的價(jià)格是拆分開(kāi)的?！斑@4000塊錢(qián)并不是真正的精裝修價(jià)格，拆分只是為了方便網(wǎng)簽，也就是以18000元/㎡的價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，但是這對(duì)業(yè)主也沒(méi)啥影響，因?yàn)榉靠羁們r(jià)不變?！?/p>

當(dāng)記者問(wèn)到4000元是不是精裝修的價(jià)格時(shí)，她表示：“4000元的裝修得裝修成什么樣啊？這個(gè)肯定不是裝修的價(jià)格，只是公司規(guī)定的拆分款?！痹撝脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，她估算裝修成本大約每平方米2000元左右。該樓盤(pán)最小戶(hù)型為99平，總房款去除精裝修的20萬(wàn)元，購(gòu)房者還要多交20萬(wàn)。這20萬(wàn)元，顯然是開(kāi)發(fā)商通過(guò)把毛坯房變成精裝房的行為，實(shí)現(xiàn)了樓盤(pán)的變相漲價(jià)。

在濟(jì)南東部龍湖春江酈城的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)售樓處也沒(méi)有對(duì)裝修明細(xì)和交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，置業(yè)顧問(wèn)表示沒(méi)有接到任何關(guān)于精裝修政策的通知。他告訴記者：“春江酈城是第一次做精裝推房源，帶有交付標(biāo)準(zhǔn)的合同模版暫時(shí)還沒(méi)給我們看。目前精裝修使用的瓷磚是東鵬或星輝的瓷磚，地板是圣象的地板或同等品牌，抽油煙機(jī)是老板的或同等品牌，太陽(yáng)能桑樂(lè)或同等品牌，但是具體的價(jià)格并沒(méi)有?！?/p>

記者問(wèn)，“同等品牌是什么意思。”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“不清楚沒(méi)研究過(guò)?！?/p>

什么樣的品牌算是同等品牌，又由誰(shuí)來(lái)鑒定是否是同等品牌，目前并沒(méi)有明確規(guī)定，那么這里面肯定也會(huì)存在一些解釋不清的問(wèn)題。

“從政策出臺(tái)，到最終傳達(dá)到我們樓盤(pán)，是需要一段時(shí)間的，所以領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)在并沒(méi)有要求我們進(jìn)行公示，至于具體公示什么內(nèi)容，公示什么信息，我們還不清楚。”位于雪山片區(qū)的中新國(guó)際城銷(xiāo)售顧問(wèn)說(shuō)。

在濟(jì)南新東站片區(qū)內(nèi)的一個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)展示了多個(gè)“陽(yáng)光公示”展板，記者也并未找到有關(guān)房源裝修情況的公示，當(dāng)記者問(wèn)是否有相關(guān)裝修構(gòu)成時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)出示了一份房源精裝項(xiàng)目信息表，里面只是展示了所售精裝房源包含的精裝項(xiàng)目?jī)?nèi)容。“這個(gè)一般是簽合同的時(shí)候附在后面的，我們不在現(xiàn)場(chǎng)公示?！?/p>

記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只要涉及到送精裝修的房子，開(kāi)發(fā)商對(duì)外聲稱(chēng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)幾乎都不會(huì)低于3000元/平方米，有的豪宅項(xiàng)目甚至上萬(wàn)元。有過(guò)十幾年裝修經(jīng)驗(yàn)的資深工程師稱(chēng)裝修公司對(duì)外報(bào)的“底價(jià)”，一般有40%的水分，如果開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一批量裝修，那么裝修的成本至少還要再打一兩成的折扣；并且很多材料工程批發(fā)價(jià)，至少是市面價(jià)的五折以下，可見(jiàn)利潤(rùn)可觀。

市民為新政出臺(tái)叫好

王先生準(zhǔn)備結(jié)婚，從去年開(kāi)始加快選房步伐，“去年看過(guò)的幾個(gè)樓盤(pán)都是毛坯房，今年突然發(fā)現(xiàn)毛坯房不見(jiàn)了，全變成了精裝房，去年的毛坯房?jī)r(jià)格14000元/㎡左右，今年的精裝房都漲成了18000元/㎡?！蓖跸壬f(shuō)，“我曾經(jīng)找裝修公司算過(guò)裝修這筆賬，高檔的裝修算下來(lái)每平大約2000多元，可是開(kāi)發(fā)商近每平4000元賣(mài)給我們，這難道不是變相漲價(jià)嗎？”

市民劉先生今年4月在西客站某樓盤(pán)看中一套房子，前期價(jià)格為13000元/㎡左右，為毛坯房?？墒窃陂_(kāi)盤(pán)前，工作人員卻告訴劉先生，樓盤(pán)要改為精裝，價(jià)格漲到16000元/㎡，一平米漲價(jià)3000元?！拔蚁胭I(mǎi)111平的房子，漲價(jià)后就要多花30多萬(wàn)，預(yù)算不夠就放棄了?！眲⑾壬f(shuō)。

精裝修樓盤(pán)存在價(jià)格虛高的問(wèn)題，不少購(gòu)房者對(duì)此很有顧慮。“我想買(mǎi)一套100平的房子，按濟(jì)南大部分樓盤(pán)的精裝修報(bào)價(jià)一般是4000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，算下來(lái)相當(dāng)于花了40萬(wàn)來(lái)裝修，這已經(jīng)相當(dāng)于最高標(biāo)準(zhǔn)了，如果自己裝，就算是豪華裝修也根本用不了這么多錢(qián)?！笔忻耜惻空f(shuō)，她最近想在東部買(mǎi)套房子，但是不少樓盤(pán)的精裝修價(jià)格，讓她十分猶豫。”新規(guī)的出臺(tái)，讓我看到希望，我是舉雙手贊同整治這些變相漲價(jià)的樓盤(pán)?！?/p>

“開(kāi)發(fā)商精裝修一般都是批量采購(gòu)的，成本低于市場(chǎng)價(jià)格，因此不少精裝修房水分過(guò)高，開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛抬裝修價(jià)格，變相漲價(jià)賺取不少利潤(rùn)?！币晃欢b修的市民告訴記者。

還有一市民拿著自己測(cè)算的裝修價(jià)目表給記者展示，“這是我找裝修公司共同計(jì)算的裝修價(jià)格，木地板、廚衛(wèi)全是大品牌標(biāo)準(zhǔn)裝修，精算下來(lái)的價(jià)格每平也就2000多元，我這可是比售樓處的樣板間豪華不少啊，可開(kāi)發(fā)商按4000多一平給我們計(jì)算裝修費(fèi)用，我接受不了，還是放棄購(gòu)房等等再說(shuō)。終于盼來(lái)了整治新規(guī)，這是好事呀，就盼著開(kāi)發(fā)商能?chē)?yán)格執(zhí)行了。”

記者發(fā)現(xiàn)很多市民不僅對(duì)裝修價(jià)格不認(rèn)可，更重要的還是擔(dān)心這裝修好的房屋會(huì)不會(huì)掩蓋房屋的質(zhì)量問(wèn)題?！懊鞣繒r(shí)，多少樓盤(pán)因?yàn)閴γ媪芽p被投訴過(guò)，電視臺(tái)曝光過(guò)多少質(zhì)量不合格的樓盤(pán)，現(xiàn)在精裝修交房，貼上瓷磚壁紙的墻面也看不出裂縫了，后期一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就是個(gè)大麻煩?！?/p>

“不少開(kāi)發(fā)商為了順利網(wǎng)簽，會(huì)拆分合同，網(wǎng)簽報(bào)一個(gè)價(jià)，剩余的款項(xiàng)就按照精裝修價(jià)格上報(bào)，比如每平15000元里拆出3000元，但實(shí)際上裝修成本每平根本用不了3000元，畢竟是批量裝修，肯定會(huì)有批發(fā)價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

合同里拆分為網(wǎng)簽備案價(jià)格和裝修價(jià)格兩部分，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，規(guī)避了監(jiān)管，變相抬高了價(jià)格，但是對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不清楚里面的門(mén)道，買(mǎi)房時(shí)付出的高價(jià)精裝款往往得不到相應(yīng)的裝修品質(zhì)。

專(zhuān)家認(rèn)為，“這種拆分方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，短期內(nèi)雖然可以達(dá)到超出了政府指導(dǎo)價(jià)，變相漲價(jià)的目的，但長(zhǎng)期來(lái)看漲價(jià)后無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)客戶(hù)量的減少，未來(lái)如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)低迷，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定都會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

濟(jì)南連發(fā)四文規(guī)范房屋市場(chǎng)

相比2017年的調(diào)控年，今年濟(jì)南樓市側(cè)重于市場(chǎng)秩序規(guī)范，從今年4月26日至今，包括此次規(guī)范“毛坯變精裝”銷(xiāo)售在內(nèi)已連續(xù)下發(fā)四個(gè)文件，對(duì)商品房銷(xiāo)售、綜合驗(yàn)收備案、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行規(guī)范，有力地遏制了違規(guī)銷(xiāo)售行為。

這個(gè)文件出臺(tái)得很及時(shí)，是對(duì)目前市場(chǎng)精裝修項(xiàng)目的一次正本清源，新政對(duì)立項(xiàng)流程、價(jià)格監(jiān)管等做了全面的規(guī)定。

從2017年以來(lái)，濟(jì)南土地市場(chǎng)上熱點(diǎn)區(qū)域成交價(jià)走高，今年項(xiàng)目入市后，不少企業(yè)紛紛主打精裝產(chǎn)品，此次濟(jì)南發(fā)文規(guī)范帶裝修商品房銷(xiāo)售，會(huì)不會(huì)意味著毛坯房就買(mǎi)不到了？

專(zhuān)家分析，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，毛坯房諸如不環(huán)保等局限越來(lái)越大，精裝修產(chǎn)品是行業(yè)內(nèi)大趨勢(shì)，濟(jì)南此次對(duì)行業(yè)規(guī)范會(huì)加速精裝修的普及，進(jìn)而毛坯房的市場(chǎng)空間越來(lái)越小，但是當(dāng)前受行業(yè)供給能力的限制，還難以一步到位實(shí)現(xiàn)全部精裝修。此前，根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住建領(lǐng)域新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的實(shí)施意見(jiàn)，我省到2020年會(huì)全面推行住房全裝修，淘汰毛坯房。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海認(rèn)為，具體到不同企業(yè)，要看項(xiàng)目具體針對(duì)剛需還是改善群體，不一定都去做精裝房，“蘿卜白菜各有所愛(ài)，企業(yè)根據(jù)自身定位和市場(chǎng)需求來(lái)做決定，毛坯房目前還有一定市場(chǎng)。”

雖然毛坯房還有一定市場(chǎng)，但對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，此次濟(jì)南新政加大了銷(xiāo)售壓力，不啻“雪上加霜”。“年中我們只完成全年目標(biāo)的三分之一，下半年壓力巨大啊?！币婚_(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人公開(kāi)坦言。

“政府出臺(tái)這些政策非常及時(shí)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)有重大作用，也是為了提醒和保護(hù)購(gòu)房者，至少有一個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)的參照，同時(shí)又制約一部分開(kāi)發(fā)商，遏制這樣的違規(guī)銷(xiāo)售行為。”濟(jì)南市城建委相關(guān)人士說(shuō)。