周月明

在“去杠桿”的大背景下，杭州上市房企卻紛紛選擇逆市擴(kuò)張，這讓杭州房地產(chǎn)市場受到越來越多關(guān)注。隨著廣宇集團(tuán)、宋都集團(tuán)、綠城集團(tuán)等杭州房企的半年報披露，從公布的數(shù)據(jù)來看，在過去的半年中，杭州上市房企總體還處于增長態(tài)勢，綠城中國、濱江集團(tuán)等銷售額創(chuàng)出歷史新高，利潤水平較同期也大幅增長。

然而，若樓市出現(xiàn)長期低谷，市場整體的銷售額下降進(jìn)而縮小房企的銷售空間，那些繼續(xù)擴(kuò)張的公司是否會深受影響？對此，《投資者報》記者做了一些盤點和分析。

仍處高增長態(tài)勢

從綠城集團(tuán)中報業(yè)績來看，上半年累計取得總合同銷售面積約為399萬平方米，總合同銷售金額約754億元，同比增長約26.7%，創(chuàng)歷年同期新高。銷售額的增加主要是因為項目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，綠城投資項目整體去化率約為62%，其中，新增去化率達(dá)80%。隨著業(yè)績的提升，綠城全年銷售目標(biāo)也隨之水漲船高，達(dá)到1600億元。

除綠城外，杭州本土的另一大房企濱江集團(tuán)上半年也實現(xiàn)銷售額405.5億元，同比增長81%，創(chuàng)出歷史新高。此前，董事長戚金興曾立下千億元的銷售目標(biāo)。按照濱江集團(tuán)目前的推盤進(jìn)度，特別是隨著上海濱江公園壹號等高貨值項目的入市，完成目標(biāo)也是大概率事件。

而老牌房企廣宇集團(tuán)顯然已滑出一線陣營。廣宇集團(tuán)上半年銷售金額僅18.43億元，較上年同期減少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集團(tuán)盡管實現(xiàn)了近90億元的銷售額，但從項目結(jié)構(gòu)來看，明顯呈現(xiàn)出合作開發(fā)比重上升和外地項目數(shù)量增加的特點。

近些日子，雖然傳言中杭州房價下滑了兩至三成，但從房企業(yè)績來看，還未受到較大影響。上半年，杭州大部分上市房企均實現(xiàn)了利潤的大幅增長。其中，宋都集團(tuán)的凈利潤同比增長達(dá)623.43%，廣宇集團(tuán)也實現(xiàn)了335.07%的增長率，而A股房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的平均凈利潤增幅僅為37.57%，杭州房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏均值。

值得注意的是，濱江集團(tuán)的利潤率從偏高的24.3%同比下降到12.7%，這與營業(yè)收入實現(xiàn)92.33%大幅增長的情況形成較大反差。對此，濱江集團(tuán)稱，其一，是因為項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致毛利率降低2.7個百分點，壓低營業(yè)利潤約2.6億元；其次，由于濱江開始擴(kuò)張導(dǎo)致新增借款增多，財務(wù)費(fèi)用增加2.1億元；同時，濱江合作開發(fā)項目增加，導(dǎo)致少數(shù)股東損益在凈利潤中的占比由24%大幅提升至53%，從而影響大股東濱江的利潤表現(xiàn)。

合作代建，在資金較為緊張的背景下，已成為各房企重點關(guān)注的一個領(lǐng)域。從綠城和濱江的盈利結(jié)構(gòu)來看，代建已經(jīng)成為一個重要的盈利增長點。上半年，綠城管理集團(tuán)總體管控的代建項目達(dá)250個，累計合同銷售金額約280億元人民幣。而濱江集團(tuán)的代建代銷業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入4.1億元，同比增長58.8%，在總營業(yè)收入中占比達(dá)到4.3%。廣宇上半年也新增一個3.8萬平方米的代建項目，開始介入代建領(lǐng)域。

此外，繼廣宇杭州全景醫(yī)學(xué)影像診斷中心之后，宋都集團(tuán)也開始大舉布局大健康產(chǎn)業(yè)。宋都與衢州市衢江區(qū)國資下屬企業(yè)正式簽訂協(xié)議，獲得3.6萬畝農(nóng)地，打造種植、養(yǎng)殖、加工、展銷于一體的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)。同時，還簽訂了《武漢民生眼耳鼻喉項目合作意向書》，擬介入眼耳鼻喉專科的醫(yī)療連鎖經(jīng)營領(lǐng)域，為未來開拓新的盈利增長點。

逆市擴(kuò)張負(fù)債高企

從土地儲備情況來看，在杭州的上市房企中，土地儲備最多的當(dāng)屬綠城。截至6月30日，綠城集團(tuán)共有土地儲備項目106個（包括在建及待建），總建筑面積約為3297萬平方米，權(quán)益建筑面積約為2073萬平方米；總可售面積約為2323萬平方米，權(quán)益可售面積為1438萬平方米；平均樓面地價約為5239元/平方米；一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達(dá)70%。

今年上半年，綠城新增土地19宗，總建筑面積約達(dá)440萬平方米，總土地款約為248億元，其中歸屬于綠城支付的金額約為184億元，預(yù)計新增可售金額約為745億元。

值得注意的是，從綠城拿地價格看，新增土地平均樓面地價為10111元/平方米，較去年同期的11979元/平方米有所下降。

廣宇、宋都新增土地儲備規(guī)模相對較小。廣宇新增土地4宗，計容建筑面積46.13萬平方米；宋都新增土地近21萬平方米，但主要集中在富陽、巢湖、奉化、臨安等地。

不過，在眾房企儲備土地迅速擴(kuò)張的同時，也帶來了凈利潤率增速的下滑和負(fù)債率的上升。隨著樓市調(diào)控持續(xù)，逆周期加杠桿，讓這些公司的未來也產(chǎn)生了些許隱憂。

綠城前任掌門曹舟南制定的“逆周期拿地”策略，讓綠城的土地儲備有所增加。但隨之而來的是，綠城利潤率快速下滑。綠城的利潤率從2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同樣喜好逆周期投資的濱江也從24.3%下降至12.7%。

此外，綠城中國負(fù)債率維持在80%左右。濱江集團(tuán)的負(fù)債率也持續(xù)上升，從2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。負(fù)債上升最快的當(dāng)屬宋都集團(tuán)，截至6月末，其負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了與綠城相仿的近80%，而在2016年年底，其負(fù)債率僅有約60%。

從幾個公司負(fù)債結(jié)構(gòu)看，杠桿率大幅提升顯示了房企做大做強(qiáng)的意愿。然而，這種行為明顯與行業(yè)的步調(diào)不太一致。

值得注意的是，由于逆周期擴(kuò)張導(dǎo)致的負(fù)債率走高，開發(fā)商只能以“高周轉(zhuǎn)”來破解。7月初，綠城披露的一份內(nèi)部文件要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應(yīng)收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。