一線城市十年租房變遷

張程

過(guò)去十多年，中國(guó)一線城市的租房?jī)r(jià)格隨著房?jī)r(jià)的快速上漲也水漲船高。在2007年—2016年的十年間，北京、上海、深圳、廣州等四大一線城市的商品房銷售價(jià)格平均漲幅達(dá)到2倍，其中深圳以221.33%的漲幅領(lǐng)跑四大一線城市。與此同時(shí)，中國(guó)一線城市的租房?jī)r(jià)格也亦步亦趨、隨之上漲，但是由于兩個(gè)市場(chǎng)截然不同的商品屬性，租房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)的漲幅。

中國(guó)租房市場(chǎng)的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是：出租房的整體居住環(huán)境和質(zhì)量在不斷提升。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房供應(yīng)的增多，過(guò)去十年，一線城市的租住房質(zhì)量有了很大提升。棚戶區(qū)、城中村、群租房等居住環(huán)境較差的房源逐步退出市場(chǎng)，取而代之的是符合現(xiàn)代建筑規(guī)范的公寓房。不過(guò)雖然租房市場(chǎng)的整體質(zhì)量在不斷提升，但是由于買房和租房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)截然不同的商品屬性，中國(guó)人在買房和租房的問(wèn)題上更傾向于買。

房?jī)r(jià)十年三漲

中國(guó)租房市場(chǎng)的整體價(jià)格呈現(xiàn)出了跟隨房?jī)r(jià)上漲而上漲的趨勢(shì)。從時(shí)間上看，比房?jī)r(jià)的上漲時(shí)間稍顯滯后。這是中國(guó)租房市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的一個(gè)特點(diǎn)，基本上在房?jī)r(jià)上漲接近尾聲之后，房租才開(kāi)始上漲。

過(guò)去十年時(shí)間里，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)總體而言經(jīng)歷了三輪上漲。在2008年之前的三到四年時(shí)間里，一線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了第一輪大漲，至2007年高潮時(shí)，一線城市的房?jī)r(jià)基本上都已經(jīng)翻了一番。2008年，由于受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的衰退，一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯下滑，其中深圳當(dāng)年的商品房銷售均價(jià)下滑接近10%，在四個(gè)一線城市中跌幅最大。中國(guó)房?jī)r(jià)的第一輪上漲也在這場(chǎng)國(guó)際金融危機(jī)的大背景下結(jié)束。

但是隨著中國(guó)政府挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)措施的陸續(xù)出臺(tái)，中國(guó)房?jī)r(jià)的冰點(diǎn)期很快就過(guò)去了。到了2009年下半年，一線城市的房?jī)r(jià)就開(kāi)始復(fù)蘇了，并出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)。其中上海當(dāng)年的商品房銷售均價(jià)同比上漲達(dá)到驚人的57%，遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。不過(guò)很快，這一輪房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭就被政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策壓制下來(lái)。

2010年—2011年，中國(guó)政府密集出臺(tái)了多項(xiàng)限制房?jī)r(jià)瘋狂上漲的政策。2010年4月國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，次年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。受到這些限制性政策的影響，一線城市的房?jī)r(jià)迅速降溫。

與此同時(shí)，各地方政府也積極響應(yīng)中央政府的號(hào)召，分別出臺(tái)了區(qū)域性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中以北京在2011年初出臺(tái)的“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”尤為著名，提出“外地人購(gòu)房需提供5年納稅證明”被稱為最強(qiáng)限購(gòu)政策，而這也使得戶籍和房產(chǎn)進(jìn)一步綁定。

政府出手之后各地的房?jī)r(jià)得到了明顯的遏制，其中北京2011年的商品房銷售均價(jià)同比出現(xiàn)了下滑。其他一線城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

到2013年政府的調(diào)控政策逐漸趨于中性平穩(wěn)，這也使得一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的反彈，例如當(dāng)年深圳的商品房銷售均價(jià)同比上漲了25%，其他城市也出現(xiàn)了不同程度的上漲。

第二輪房?jī)r(jià)的上漲潮隨著政府調(diào)控政策的松緊而出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)，從2009年一直持續(xù)到2015年上半年。這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)從一開(kāi)始的暴漲，到后來(lái)進(jìn)入一個(gè)有漲有跌的相對(duì)平穩(wěn)期。總體而言，房?jī)r(jià)上了一個(gè)新臺(tái)階后在2015年上半年進(jìn)入冰點(diǎn)期。

但是到2015年下半年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力加大，政府改革提速，尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)力，提出了消化房地產(chǎn)庫(kù)存的明確目標(biāo)，使得沉寂了數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)了大爆發(fā)，進(jìn)入第三輪上漲階段。

從2015年下半年開(kāi)始，四個(gè)一線城市中，除了廣州之外，其他三大城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了巨幅上漲，其中深圳當(dāng)年的商品房銷售均價(jià)上漲達(dá)到37%，領(lǐng)跑全國(guó)；北京和上海的增長(zhǎng)幅度分別為20%和25%。但是很快政府再次出手限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。與前次不同的是，此次的限制性政策是“因城施策”，即熱點(diǎn)城市根據(jù)本地房市發(fā)展的實(shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策。隨著各地方調(diào)控政策的出臺(tái)、限購(gòu)限貸的全面升級(jí)，到2016年下半年各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭基本得到遏制，漲勢(shì)到2017年下半年基本接近尾聲。

租金水漲船高

在過(guò)去十年三輪的房?jī)r(jià)上漲潮中，房租也呈現(xiàn)出水漲船高的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)/租金比在每一輪房?jī)r(jià)暴漲時(shí)都會(huì)被推高，但是在經(jīng)過(guò)一個(gè)傳導(dǎo)期之后，房?jī)r(jià)的漲幅也會(huì)逐漸反映到房租上，從而降低房?jī)r(jià)/租金比。但是總體而言，房租的漲幅要遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)。

以北京市為例，在房?jī)r(jià)上漲最瘋狂的2009年，北京市當(dāng)年的租房類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)只有102.2，同比上年僅增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)，但是在房?jī)r(jià)得到遏制后的2010年和2011年，租房類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別為110和109.5，兩年累計(jì)上漲了20個(gè)百分點(diǎn)。

租金的上漲與房?jī)r(jià)的上漲存在明顯的區(qū)別，由于市場(chǎng)供求關(guān)系和租賃合同的制約，往往滯后于房?jī)r(jià)的上漲，且上漲的幅度相對(duì)房?jī)r(jià)而言比較緩和。從北京的租房類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，過(guò)去十年房租價(jià)格始終處在正增長(zhǎng)階段，波動(dòng)幅度不超過(guò)8個(gè)百分點(diǎn)。其他一線城市也基本呈現(xiàn)出這一特征?？梢?jiàn)租房市場(chǎng)的市場(chǎng)需求彈性相對(duì)較小，因此價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定。

同時(shí)，從北京的房?jī)r(jià)和房租兩者的上漲幅度來(lái)看，總體而言房?jī)r(jià)的漲幅要遠(yuǎn)大于房租的漲幅。2007年—2016年，北京的房?jī)r(jià)累積上漲了138%，而租金上漲幅度以租房類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算僅有51%，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)。由于購(gòu)房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)二者完全不同的商品屬性，這一反差在短時(shí)間內(nèi)還將保持。

租房市場(chǎng)行情漸變

租房還是買房，對(duì)于這一問(wèn)題，在過(guò)去十年曾經(jīng)產(chǎn)生了無(wú)數(shù)場(chǎng)的爭(zhēng)論，尤其是每一輪房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，迷茫的年輕人在“望樓興嘆”之余，總會(huì)有此一問(wèn)。這個(gè)問(wèn)題也成為了中國(guó)年輕人在規(guī)劃未來(lái)生活方式時(shí)一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

在2016年一線城市房?jī)r(jià)暴漲之時(shí)，網(wǎng)絡(luò)上再次流行起來(lái)關(guān)于買房和租房問(wèn)題的討論。其中某網(wǎng)絡(luò)論壇上的一個(gè)事例或許說(shuō)明了一些問(wèn)題。

一名網(wǎng)友獻(xiàn)身說(shuō)法，講述了其收回一套出租了10年的房子的小故事。這名網(wǎng)友的孩子即將達(dá)到入學(xué)年齡，而這套租出去的房子恰好又對(duì)應(yīng)著一個(gè)非常好的小學(xué)，所以這名網(wǎng)友決定把房子收回來(lái)，以便小孩上學(xué)。但是這套房子此前已經(jīng)租給一個(gè)女孩，這個(gè)女孩連續(xù)租了8年，從畢業(yè)工作到戀愛(ài)、結(jié)婚，一直都在這個(gè)房子里度過(guò)，而且這對(duì)小夫婦現(xiàn)在正計(jì)劃生子。原本房主也不忍心向租住了8年的房客“下逐客令”，曾打算在附近再買一套房。但是由于2016年開(kāi)始北京的房?jī)r(jià)大漲，周圍的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了超出該網(wǎng)友的能力承受范圍，所以權(quán)衡再三之后，他還是要收回自己的房子。在房東要求收回房子的時(shí)候，這個(gè)女孩正在妊娠期。女孩很傷心，因?yàn)樽约阂呀?jīng)很習(xí)慣這個(gè)家，而且小區(qū)邊上就是公園，她非常喜歡。但是沒(méi)有辦法，房東執(zhí)意要收回房子，最后這個(gè)女孩不得不重新找房。

這雖然是一件看似不起眼的小事，卻折射了中國(guó)房市多方面的現(xiàn)實(shí)。一是房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的居住功能，而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來(lái)者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。中國(guó)無(wú)論是前100名的醫(yī)院還是前100名的高校，都明顯集中于大型城市。要享受優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源，就要買就近的商品房和學(xué)區(qū)房。正是由于這些捆綁的附屬品，也產(chǎn)生了一些畸形的現(xiàn)象，例如有些老舊，甚至是危房的學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)卻奇高。

二是，中國(guó)租房者不僅享受不到各種附加在房子上的公共資源，而且居住權(quán)利也得不到保障，往往房東決定收回房子、或者漲房租時(shí)，他們根本無(wú)力對(duì)抗。這為租房者的生活帶來(lái)了極大的不穩(wěn)定因素。

三是，房子本身會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的地價(jià)上漲而升值，在過(guò)去十年中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了數(shù)倍，房產(chǎn)持有者也因此搭上順風(fēng)車，獲得了巨額的財(cái)產(chǎn)性收入，顯然租房者無(wú)法享受到這一點(diǎn)。

中國(guó)人經(jīng)歷了過(guò)去十多年房市的這種發(fā)展歷程，對(duì)于租房和買房二者的選擇問(wèn)題已經(jīng)越發(fā)明晰。對(duì)于租房市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)的不同需求和定位也越發(fā)清楚。擁有自己的住房已經(jīng)成為年輕人組建家庭時(shí)的最重要追求目標(biāo)之一。在觀念改變的同時(shí)，中國(guó)一線城市租房市場(chǎng)上，除了房租上漲這一不利因素之外，可喜的變化是出租房的整體質(zhì)量有了很大提升，租房者的權(quán)利得到了越來(lái)越多的認(rèn)同。

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一線城市中的棚戶區(qū)、城中村被大量改造；同時(shí)由于安全事故頻發(fā)，政府部門對(duì)于群租房的打擊也越來(lái)越嚴(yán)厲。因此這些居住環(huán)境差的出租房逐漸退出了市場(chǎng)，取而代之的是符合現(xiàn)代建筑規(guī)范的公寓房。近年來(lái)，隨著政府大力推進(jìn)“租售并舉”的住房市場(chǎng)發(fā)展策略，資本開(kāi)始大量涌入長(zhǎng)租房領(lǐng)域，出現(xiàn)了許許多多的長(zhǎng)租房企業(yè)。他們采取統(tǒng)一的裝修和管理規(guī)范，與租戶簽訂正式的租賃合同，不僅提升了租房者的居住環(huán)境，也給租房者的合法權(quán)利帶來(lái)了切實(shí)的契約保障。

另一方面，政府也在積極推進(jìn)“租售同權(quán)”，即租房者也部分享有購(gòu)房相同的、附著在房屋之上的公共資源。例如2017年7月12日，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，該工作方案中提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念，并明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)一線城市的租房市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范，出租房的整體品質(zhì)也將有所提升；隨著政府改革政策的推進(jìn)，租房者也有望獲得部分附著在房產(chǎn)之上的公共資源。另一方面，隨著租房市場(chǎng)的規(guī)范和權(quán)利的提高，租金的水平也會(huì)出現(xiàn)一定提高。尤其是在資本大量涌入之后，會(huì)進(jìn)一步刺激租金的上漲，如何讓租房市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，需要有更多的機(jī)制保障。