周煥超

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)想要始終保持自身優(yōu)勢(shì)，就應(yīng)該不斷加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)的管理和建設(shè)，認(rèn)識(shí)到當(dāng)前在財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中存在的誤區(qū)，并積極采取有效的方法判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。本文主要研究當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出有效的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；價(jià)值創(chuàng)造

一、研究背景

城市化進(jìn)程的逐漸加快，尤其是地鐵的建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造產(chǎn)生了重要影響，可以改變沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件，促進(jìn)附近房地產(chǎn)的增值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的主要因素，選擇合理的創(chuàng)造條件，為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造中存在的現(xiàn)象概覽

1.價(jià)值創(chuàng)造意識(shí)淡薄

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都是由施工隊(duì)領(lǐng)頭人擔(dān)任的，受教育程度較低，自身素質(zhì)結(jié)構(gòu)也不嚴(yán)謹(jǐn)，嚴(yán)重缺乏財(cái)務(wù)管理和價(jià)值創(chuàng)造的意識(shí)。甚至認(rèn)為財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容就是簡(jiǎn)單的記賬和原始數(shù)據(jù)核算等難以滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)需求，也無(wú)法總結(jié)出有效的決策依據(jù)和信息。即使一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中效率依然較低，遇到財(cái)務(wù)問(wèn)題就想要利用關(guān)系解決，無(wú)法正視企業(yè)自身存在的缺陷，價(jià)值創(chuàng)造的效益也相對(duì)較低。

2.財(cái)務(wù)人員的能力不足

財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)結(jié)構(gòu)參差不齊是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造效率低的最主要原因。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員的過(guò)程中，一味重視其銷售能力，忽視了對(duì)專業(yè)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn)，也沒(méi)有為其提供與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)理論和稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，使得很多財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中得過(guò)且過(guò)，對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，難以為管理者提供科學(xué)合理的決策依據(jù)。除此之外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員自身的責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，盲目跟從管理者的意見(jiàn)，對(duì)財(cái)務(wù)的測(cè)算和房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)等工作也是一邊學(xué)習(xí)一邊摸索，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，很容易為后期的投資決策帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)的過(guò)程控制力度不足

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的管理相對(duì)薄弱。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在日常使用資金的過(guò)程中，都沒(méi)有建立完善的規(guī)劃流程，只要管理者簽字即可，因此具有較大的隨意性。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤在受到預(yù)付資金之后在沒(méi)有走規(guī)定程序的情況下就急于投資，盲目置辦新的樓盤和場(chǎng)地，為企業(yè)的資金使用帶來(lái)嚴(yán)重的隱患。因此很多企業(yè)由于盲目開(kāi)發(fā)擴(kuò)建，最后都陷入了資金周轉(zhuǎn)困難的境地，然后不斷增加融資成本，向銀行貸款最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一半就無(wú)疾而終的情況時(shí)有發(fā)生。

其次，對(duì)資金的預(yù)算管理缺乏全程監(jiān)控過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前，并沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，使得成本的控制不夠精細(xì)和明確，等到結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)預(yù)算方案和成本控制結(jié)果存在較大差異，使企業(yè)的預(yù)算工作陷入惡性循環(huán)，從而是管理者的決策有失偏頗，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

最后，忽視了對(duì)合同的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，為了能夠有效提升財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的成果，就需要對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行有效監(jiān)管。但是實(shí)際的情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了短期的經(jīng)濟(jì)效益，盲目追趕項(xiàng)目進(jìn)度，在簽訂合同的過(guò)程中往往缺少財(cái)務(wù)部門的控制，財(cái)務(wù)監(jiān)管常常被置于被動(dòng)監(jiān)督合同簽訂的境地，無(wú)法從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)安全隱患。再加上財(cái)務(wù)人員對(duì)合同監(jiān)督工作不夠重視，沒(méi)有建立詳細(xì)的合同明細(xì)，嚴(yán)重?fù)p害了合同方的利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的方法分析

1.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資一般都具有復(fù)雜性和計(jì)劃性等特點(diǎn)，只有有效強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管，全程跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)度，才能有效促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，從而提升價(jià)值創(chuàng)造的結(jié)果?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)的管理者需要加強(qiáng)自身的意識(shí)建設(shè)，確立財(cái)務(wù)管理的思想觀念，認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和跟進(jìn)過(guò)程中的重要地位。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還應(yīng)該不斷增加財(cái)務(wù)人員在企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中的話語(yǔ)權(quán)，使其他部門的人員能夠積極配合財(cái)務(wù)工作，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的結(jié)果。

2.加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所需要的成本包括造價(jià)成本、土地成本、管理成本、投資成本以及銷售成本等。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本控制的重點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)的控制。具體方法為在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，應(yīng)該建立一套行之有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，選擇合理的投標(biāo)企業(yè)，并有效控制預(yù)算成本，防止暗箱操作情況的發(fā)生。其次是要選擇一個(gè)質(zhì)量上乘、信譽(yù)較高的施工團(tuán)隊(duì)，從而有效保證項(xiàng)目工程的施工建設(shè)質(zhì)量，防止偷工減料以及停工棄工現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外，財(cái)務(wù)管理人員還需要對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)各方簽訂的合同進(jìn)行有效監(jiān)管，保證合同中的惡條款和項(xiàng)目能夠符合各方的利益，防止其中出現(xiàn)糾紛造成耽誤項(xiàng)目的施工進(jìn)度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效創(chuàng)造財(cái)務(wù)價(jià)值。

3.提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平

當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中也應(yīng)該不斷吸收先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理型人才，使其具備與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相符合的素質(zhì)結(jié)構(gòu)。因此，按照我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員首先應(yīng)該具備完善的會(huì)計(jì)信息處理能力，保證能夠從事日常的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效提升財(cái)務(wù)人員的準(zhǔn)入門檻，盡量選擇一些具備財(cái)務(wù)專業(yè)能力以及先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)的人才，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，也不應(yīng)該局限于財(cái)務(wù)素質(zhì)的提升，還應(yīng)該使其具備專業(yè)的信息分析和房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè)的能力，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值的提升。除了專業(yè)素質(zhì)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)，并建立有效的賞罰機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性，使其能夠嚴(yán)格要求自己，約束自己的行為，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效推進(jìn)。

4.確立完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資高、風(fēng)險(xiǎn)高以及投資周期性長(zhǎng)的特性，因此需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，及時(shí)督促其他部門對(duì)配合財(cái)務(wù)管理的工作，及時(shí)上交經(jīng)濟(jì)信息，從而有效預(yù)防各類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)自身在建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中也需要建立一套相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理體系。首先是投資的決策體系，要求企業(yè)的管理者要建立完善的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模以及資本的構(gòu)成進(jìn)行分類和規(guī)劃；其次是預(yù)算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)情況，制定出合理的預(yù)算金額，并有效控制成本。最后是效益評(píng)價(jià)體系，主要是對(duì)上述兩個(gè)體系進(jìn)行集中分析并預(yù)測(cè)，為管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。

5.加大對(duì)財(cái)務(wù)決策可行性的研究力度

財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)待審核的項(xiàng)目進(jìn)行集中預(yù)測(cè)，并制定出可行性分析報(bào)告，向上級(jí)部門匯報(bào)工作，其中的內(nèi)容應(yīng)該包括企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)以及項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)等，并全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效信息，預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程種可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并制訂出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和方案，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性和科學(xué)性。

四、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，存在一些問(wèn)題，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)價(jià)值的創(chuàng)造效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該盡量增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制，提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平，在全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造質(zhì)量的同時(shí)，推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。

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