馬睿

摘 要：隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項目的施工規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)工程項目的施工難度也不斷提升，這些都在很大程度上擴大了投資額度。作為投資數(shù)量大、施工過程復(fù)雜的基礎(chǔ)性工程，實施房地產(chǎn)工程項目的管理、控制房地產(chǎn)工程項目的造價是工程管理和工程造價共同指向的目標。因此，在房地產(chǎn)工程項目實施階段，應(yīng)該全面加強工程造價管理和控制，綜合性優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的造價管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目；實施階段；工程造價；有效控制

中圖分類號：F127；TU723.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）20-0161-02

房地產(chǎn)項目是建筑行業(yè)中的主流項目，具有投資額度高、施工周期長、造價控制復(fù)雜等多方面的特點。尤其是在房地產(chǎn)工程項目的實施階段，它自身的造價控制與管理容易受到多方面因素的影響。為有效優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的造價控制水平，加強房地產(chǎn)工程項目的造價管理能力，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)工程項目實施階段的工程造價影響因素，采取科學有效的控制措施，全方位提升工程造價的整體管理水平，科學有效提升房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價影響因素分析

房地產(chǎn)工程項目的實施階段，并不是單純指施工階段。房地產(chǎn)工程項目的造價管理與控制，也不單純指施工階段，而是指從房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計階段到其竣工階段等全過程。房地產(chǎn)工程項目投資額度非常高，少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億數(shù)百億?？茖W做好房地產(chǎn)工程項目的造價管理與控制，不僅能夠減少不必要的資金消耗，同時還能夠在很大程度上提升建設(shè)單位的經(jīng)濟效益。當前，房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的影響因素是比較多元化的，具體包括如下方面。

（一）政府政策對工程造價的影響

房地產(chǎn)工程項目施工周期長，對于土地的需求比較大，若地價比較高，則房地產(chǎn)工程項目的成本也會有所增長。因此，房地產(chǎn)工程項目在項目立項開始之初一直到項目竣工驗收結(jié)束都要受到政府的監(jiān)督以及管理，同時還需要支付相應(yīng)的費用，這些對于工程項目的造價都會有一定的影響。如在建設(shè)安全管理方面，建設(shè)單位為獲得政府部門的審批，需要通知施工單位嚴格落實政府關(guān)于安全施工的標準和流程。施工單位在落實安全標準的過程中，需要投入一定的設(shè)備、資金和人力等，這本身就是一筆巨大的開支。同時，監(jiān)督部門對于建筑項目的用地要做規(guī)劃，規(guī)定某塊地皮的建設(shè)密度，這樣對于用地的使用費用都會產(chǎn)生一定的影響?？傊?，房地產(chǎn)工程項目在實施階段，受政府部門的監(jiān)管和管理等影響比較大，這在一定程度上容易增加房地產(chǎn)工程項目的造價和投入。

（二）外部環(huán)境對工程造價的影響

房地產(chǎn)工程項目在實施階段的造價管理是非常關(guān)鍵的，但它的造價管理與控制也容易受到外部環(huán)境的影響。外部環(huán)境是一個廣義性的概念，既包括房地產(chǎn)工程項目實施過程中受遭受的社會環(huán)境，也包括房地產(chǎn)工程項目實施區(qū)域的自然環(huán)境。一方面，社會環(huán)境對工程造價的影響。房地產(chǎn)工程項目是比較大型的工程項目，它施工周期長，對于施工機械設(shè)備、施工人員、施工材料等需求量比較大。一旦施工人員的成本有所增加，或施工材料的費用有所改變，就可能會影響房地產(chǎn)工程項目的整體造價控制水平。比如，混凝土價格上漲，就容易增加工程項目的整體成本。另一方面，自然環(huán)境對于房地產(chǎn)工程項目的造價影響也比較大。房地產(chǎn)工程項目基本都是室外進行的大型項目，受天氣狀況、水文條件、地質(zhì)情況等影響比較大。若房地產(chǎn)工程項目的施工區(qū)域為軟土地基，在項目施工前還需要投入一定的成本進行軟土地基的處理和夯實。再比如，房地產(chǎn)工程項目施工階段若遭遇惡劣天氣狀況，就可能需要停工等待，這便會對工程工期產(chǎn)生一定的影響，進而增加工程造價。

（三）設(shè)計施工對工程造價的影響

在房地產(chǎn)工程項目施工前，需要設(shè)計單位按照建設(shè)單位的意圖和目標來進行項目規(guī)劃和設(shè)計，并出具設(shè)計方案。在設(shè)計過程中需要明確和體現(xiàn)建設(shè)標準、建筑規(guī)模等，只有這樣才能有效提升建筑設(shè)計的整體水平與質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項目實施階段，設(shè)計費用本身就是一筆較大的投入。若建設(shè)單位沒有注重設(shè)計成本的考量，就容易增加房地產(chǎn)工程項目的整體造價。與此同時，在設(shè)計過程中，若設(shè)計方案不夠精準，存在質(zhì)量問題，可能就涉及設(shè)計變更，工程成本增加，或者工程變更，工程量增加等。此外，在房地產(chǎn)工程項目實施階段，施工組織設(shè)計以及施工技術(shù)的應(yīng)用，都會是房地產(chǎn)工程項目造價計算的重要依據(jù)。特別是當新型技術(shù)出現(xiàn)時，施工單位應(yīng)該持審慎的態(tài)度，先對施工技術(shù)進行小范圍的實驗，待施工技術(shù)的確取得良好的效益時，再進行推廣應(yīng)用。同時，還需要做好成本核算，分析新型施工技術(shù)的投入與產(chǎn)出之間的平衡性。

二、房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制

在房地產(chǎn)工程項目實施階段，影響工程造價管理與控制的因素是比較多元化的。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益、優(yōu)化建設(shè)單位的經(jīng)營收益，以較小的資金投入獲得較大的經(jīng)濟效益，應(yīng)該全面加強房地產(chǎn)工程項目的工程造價管理和控制，實施全過程造價管理，整體把握影響造價的諸多因素，更加科學有效地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）招投標階段的造價控制

房地產(chǎn)工程項目實施階段的造價管理與控制，并不是指房地產(chǎn)工程項目的施工階段，而是涵蓋房地產(chǎn)工程項目立項、招投標、設(shè)計、施工、竣工等全過程。因此，加強房地產(chǎn)工程項目的造價控制，應(yīng)該率先做好招投標階段的造價控制。一方面，建設(shè)單位應(yīng)該科學制定招標文件，配合管理部門科學審核投標文件，保證整個招投標環(huán)節(jié)的公正與規(guī)范。部分建設(shè)單位之所以會出現(xiàn)工程造價攀升、工程造價增加等問題，一部分原因在于缺乏對招投標環(huán)節(jié)的管理和規(guī)范。負責建設(shè)單位招投標工作的相關(guān)人員可能與投標企業(yè)存在利益媾和的問題，置建設(shè)單位整體利益于不顧，盲目選擇不具備投標資格或者價格優(yōu)勢不明顯的投標企業(yè)。鑒于此，加強房地產(chǎn)工程項目的造價管理，應(yīng)該重點規(guī)范好招投標環(huán)節(jié)。另一方面，當前房地產(chǎn)工程項目的實施具有新的特點，施工單位往往需要帶資施工，通俗理解就是施工單位獲得房地產(chǎn)工程項目的施工權(quán)限后，可能需要墊資施工。因此，作為施工企業(yè)在參加投標過程中，需要明確招標文件的內(nèi)容，詳細了解和掌握施工現(xiàn)場的地理環(huán)境、地質(zhì)情況等對工程建設(shè)成本投入造成的影響，最大限度避免外部因素對工程施工工期、質(zhì)量、安全等的影響，為工程造價的控制奠定良好的基礎(chǔ)。此外，建設(shè)單位還需要重點審核施工單位的資質(zhì)、信譽、市場競爭力等因素，選擇具備價格競爭優(yōu)勢的施工企業(yè)，在保證施工質(zhì)量的同時，有效降低工程造價。

（二）優(yōu)化和加強合同管理

房地產(chǎn)工程項目施工周期長，施工規(guī)模大，后期驗收和竣工結(jié)算的依據(jù)是合同。加強房地產(chǎn)工程項目造價管理，必須優(yōu)化和加強合同管理，明確合同的內(nèi)容，約定雙方的權(quán)益，更好地提升房地產(chǎn)工程項目的整體造價控制水平。一方面，在房地產(chǎn)工程項目的合同中，應(yīng)該明確建設(shè)單位、施工單位的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)該通過合同明確要求施工單位的工程質(zhì)量與安全，施工標準與規(guī)范，還必須明確施工工期以及交付日期。施工單位應(yīng)該通過合同明確自身的合法權(quán)益和施工職責。另一方面，在房地產(chǎn)工程項目合同管理中，還應(yīng)該細化合同內(nèi)容，如工程計價條款、材料費計算、變更簽證的簽署、索賠的時效性、風險出現(xiàn)時的管控等等。此外，為了提升合同的效益，為了確保合同中規(guī)定的內(nèi)容能夠真正落到實處，在房地產(chǎn)工程項目實施階段，應(yīng)該通過科學明確的制度予以確定。通過系統(tǒng)完善的制度來約束建設(shè)單位、施工單位的各自工作職責，有效提升合同的約束力。

（三）優(yōu)化施工組織設(shè)計工作

房地產(chǎn)工程項目實施過程中，科學的設(shè)計方案是前提與關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)工程項目實施階段的首個成本消耗環(huán)節(jié)。為優(yōu)化房地產(chǎn)工程項目的整體設(shè)計水平，加強工程項目的造價管理，需要科學優(yōu)化設(shè)計方案、合理規(guī)范設(shè)計投入。首先，在房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計過程中，應(yīng)該科學選擇設(shè)計單位，加強對設(shè)計單位設(shè)計人員素養(yǎng)、設(shè)計單位自身運營資質(zhì)等審核。運用成本對比法來選擇設(shè)計單位，在保證設(shè)計水平的基礎(chǔ)上，盡可能減少設(shè)計成本的投入，從源頭上來減少工程造價。其次，在設(shè)計過程中可以采用定額設(shè)計的方式。所謂定額設(shè)計，就是明確規(guī)定設(shè)計方案的總體投入，引導(dǎo)設(shè)計單位結(jié)合房地產(chǎn)工程項目的實際特點，合理分配不同環(huán)節(jié)的設(shè)計成本。再次，加強施工組織管理。房地產(chǎn)工程項目是一項復(fù)雜化的工程，為合理配置人力資源，合理應(yīng)用機械設(shè)備，充分保證施工工期，需要依托于科學完善的施工組織方案。最后，合理應(yīng)用新型施工技術(shù)。在房地產(chǎn)工程項目實施階段，新型施工技術(shù)的確能夠提升施工效率，縮減施工工期，但也容易增加技術(shù)投入，因此，有必要加強施工技術(shù)投入與產(chǎn)出的對比分析。

（四）加強施工材料的管理

在房地產(chǎn)工程項目實施階段，工程材料是物質(zhì)載體。若工程材料費用有所增加，那么房地產(chǎn)工程項目的整體施工成本也會有所提升。因此，在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，需要加強施工材料的管理。一方面，運用供貨商制度來合理采購施工材料，規(guī)避市場環(huán)境變動對材料成本的影響；另一方面，加強施工材料的入場審核與庫存管理，尤其是要規(guī)避保管不當而產(chǎn)生的人為破損。

（五）嚴格竣工結(jié)算審核

在房地產(chǎn)工程項目實施階段，加強工程造價管理與控制，應(yīng)該嚴格竣工結(jié)算審核。一方面，嚴格按照合同來進行工程量的審核，規(guī)避施工單位虛增工程量，瞞報工程量的情況。建設(shè)單位應(yīng)該按照合同來嚴格進行工程驗收，及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的質(zhì)量問題，并要求施工單位及時整改；施工單位應(yīng)該按照合同要求建設(shè)單位完成工程款項的結(jié)算。另一方面，著重提升工程項目審核人員的專業(yè)素養(yǎng)，為房地產(chǎn)工程造價管理提供科學的基礎(chǔ)。

結(jié)語

房地產(chǎn)工程項目施工規(guī)模大、施工周期長、施工成本投入高，為有效加強房地產(chǎn)工程項目實施階段的工程造價控制，需要科學分析影響工程項目造價的諸多因素，采用科學有效的工程造價控制方式，實施全過程造價管理與控制。

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