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      合同惡意違約法律問題研究

      2018-10-20 09:29:58陳雅新徐雪靜劉若愚趙一樂
      新生代·下半月 2018年9期

      陳雅新 徐雪靜 劉若愚 趙一樂

      【摘要】:在現(xiàn)代社會(huì)中,由于某種產(chǎn)品的升值,導(dǎo)致有關(guān)產(chǎn)品合同的賣方故意違約而將產(chǎn)品以更高價(jià)格與第三方訂立合同,而這種行為嚴(yán)重?fù)p害了原合同買方的合法權(quán)益。以房屋買賣合同為例,從我國現(xiàn)階段現(xiàn)狀來看,房價(jià)日益上漲,房地產(chǎn)行業(yè)利潤直線上升,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商或房主為了獲得更大利益,從而對(duì)房屋進(jìn)行一房二賣或一房多賣,惡意損害了原賣主的利益,本文旨在研究對(duì)一房二賣的賣主的獲利剝奪問題,避免一房二賣現(xiàn)象的發(fā)生,從而保護(hù)買主利益,同時(shí)促進(jìn)相關(guān)法律完善。

      【關(guān)鍵詞】:一房二賣 惡意違約 獲利剝奪 懲罰性賠償制度

      在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,由于某種產(chǎn)品的升值,導(dǎo)致有關(guān)產(chǎn)品合同的賣方故意違約而將產(chǎn)品以更高價(jià)格與第三方訂立合同,而這種行為嚴(yán)重?fù)p害了原合同買方的合法權(quán)益。近年來,隨著房價(jià)的上漲,商品房買賣就非常容易出現(xiàn)合同惡意違約的情況,以房屋買賣合同為例,從我國現(xiàn)階段現(xiàn)狀來看,房價(jià)日益上漲,房地產(chǎn)行業(yè)利潤直線上升,導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商或房主為了獲得更大利益,從而對(duì)房屋進(jìn)行一房二賣或一房多賣,惡意損害了原賣主的利益,本文對(duì)此進(jìn)行研究分析。

      一.惡意違約

      (一)概念

      惡意違約是指合同當(dāng)事人在完全有能力履行合同義務(wù)的情況下,故意不去履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。在房產(chǎn)交易領(lǐng)域中,一房二賣是最典型的惡意違約情形之一。

      (二)研究意義

      在當(dāng)代社會(huì),房屋成為人們生活中不可或缺的一樣重要物品,各地房價(jià)也在持續(xù)大幅上漲,房地產(chǎn)行業(yè)利潤直線上升,房屋賣方為了更高的利益,選擇惡意違約,與第三人訂立合同。這種做法不僅嚴(yán)重?fù)p害了原合同買方的合法權(quán)益,同時(shí)也不利于構(gòu)建法治社會(huì)。如果能夠通過立法來對(duì)惡意違約方進(jìn)行制裁,如獲利剝奪,賣方的違約將毫無意義,只會(huì)增加自己在惡意違約中的成本,由此,賣方自然會(huì)打消一房二賣的念頭。

      (三)法律責(zé)任

      《合同法》第107條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

      由于惡意違約導(dǎo)致合同解除的情形,在我國現(xiàn)行法律中,除適用《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式之外,還適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定,“先賣后抵、一房多賣導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買方可以請(qǐng)求解除合同,要求賣方返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”

      (四)違約行為的特點(diǎn)

      1.違約行為的主體是合同關(guān)系中的當(dāng)事人。即主體具有特定性,這一特點(diǎn)是由合同相對(duì)性理論決定的。根據(jù)合同相對(duì)性理論,只有合同當(dāng)事人才有權(quán)向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出履行請(qǐng)求,或承擔(dān)某種義務(wù),如果第三人實(shí)施了侵害的行為,雖然同樣發(fā)生了不履行合同的后果,但根據(jù)合同相對(duì)性理論,第三人承擔(dān)的是侵權(quán)責(zé)任而不是違約責(zé)任。

      2.從前提上看,違約行為的前提是合同關(guān)系的有效性。如果合同無效,就不存在合同義務(wù),也就不存在當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的問題。所以,只有有效的合同關(guān)系的存在,才有可能發(fā)生違約行為。

      3.從性質(zhì)上看,違約行為本質(zhì)是違反了合同義務(wù)。這些義務(wù)主要有:法律規(guī)定的義務(wù)、當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)、根據(jù)誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的其他義務(wù)。

      4.從后果上看,違約行為是對(duì)合同債權(quán)的侵害。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán),是一種請(qǐng)求權(quán),是對(duì)人權(quán),它涉及的通常是當(dāng)事人雙方的利益,債權(quán)需要他人的協(xié)力合作,方能實(shí)現(xiàn)債權(quán)的內(nèi)容,而違約行為則導(dǎo)致債權(quán)人的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)或無法完全實(shí)現(xiàn)。

      二.我國關(guān)于惡意違約獲利剝奪問題的立法現(xiàn)狀

      (一)一般惡意違約行為法律責(zé)任現(xiàn)狀

      在我國法律明文規(guī)定中,幾乎沒有對(duì)違約用“惡意”加以特定,而是簡單的統(tǒng)稱為“違約行為”。針對(duì)違約行為,我國法律作了如下規(guī)定:

      1.根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第136條規(guī)定:“民事法律行為自成立時(shí)生效,但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對(duì)方同意,不得擅自變更或者解除民事法律行為?!?/p>

      2.根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第179條:“承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有……(九)支付違約金……”。

      3.根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。

      4.根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。

      根據(jù)以上法律規(guī)定,可以看出我國法律并不支持遵守合同的一方當(dāng)事人從中獲利,且對(duì)于違約方并未有懲罰性賠償或者獲利剝奪。

      (二)懲罰性違約救濟(jì)制度的適用

      對(duì)于懲罰性損害賠償制度,又稱為示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償,各國學(xué)者們看法不一?!杜=蚍纱筠o典》,“懲罰性損害賠償”的解釋是:有時(shí)是指判定的損害賠償金,它不僅是對(duì)原告人的補(bǔ)償,同時(shí)也是對(duì)故意加害人的懲罰。國內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為,當(dāng)受害人因加害人暴力、惡意、欺詐或?yàn)E用權(quán)力等行為而加劇其情感上、心理上的傷痕時(shí),可以適用懲罰性賠償來撫慰被害人心理上、情感上的創(chuàng)傷,達(dá)到懲罰加害人的不法行為的目的,同時(shí)嚇阻其他人為同一行為。

      我國法律目前明文規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)墓灿腥?,但這三處條件都較為嚴(yán)格,在現(xiàn)實(shí)生活中運(yùn)用較少。

      三.國外對(duì)于惡意違約的救濟(jì)制度

      (一)英美法系國家的違約救濟(jì)制度

      懲罰性賠償起源于英國并被廣泛使用,當(dāng)時(shí)主要適用于侵權(quán)、欺詐和不當(dāng)闡述,其他包括毆打、錯(cuò)誤拘禁等,但是完全排除了懲罰性賠償在合同領(lǐng)域中的適用。這些侵權(quán)行為的惡劣性、殘暴性、任意性,都是適用懲罰性損害賠償金時(shí)需要思量的因素。在合同領(lǐng)域中,被告人如果在侵權(quán)行為發(fā)生之前就已經(jīng)預(yù)估到自己將獲得的利益大于侵權(quán)所要承擔(dān)的賠償時(shí),單一的損害賠償并不能減少該類事件的發(fā)生,反而會(huì)助長事件發(fā)生,所以,有必要對(duì)侵害人進(jìn)行懲罰性賠償。

      懲罰性賠償適用于美國的合同領(lǐng)域始于20世紀(jì)初。1984年,懲罰性賠償從保險(xiǎn)合同領(lǐng)域擴(kuò)展到了一般商業(yè)合同領(lǐng)域,在20世紀(jì)初廣泛用于雇傭、銀行和商業(yè)銷售合同案件。從美國司法實(shí)踐看,之所以給予原告懲罰性賠償司法救濟(jì)是由于被告針對(duì)原告實(shí)施了不法的應(yīng)受譴責(zé)的行為,如果被告在本質(zhì)上的行為是惡意的,就不能因?yàn)楸桓娴男袨橹粯?gòu)成違約而不構(gòu)成侵權(quán)而免除適用懲罰性賠償,至于被告實(shí)施行為的主觀狀態(tài)各州要求并不一致。

      (二)大陸法系國家的違約救濟(jì)制度

      在大陸法系中,采用過錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則為一般歸責(zé)原則。《法國民法典》第1147條規(guī)定:“如果債務(wù)人不能證明其不履行債務(wù)是由于有不能歸咎于其本人的外來原因時(shí),即使其本人沒有任何惡意,如有必要,均因債務(wù)人對(duì)債務(wù)不履行或遲延履行而對(duì)債權(quán)人支付損害賠償?!钡?134條規(guī)定:“債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人消除由違約而產(chǎn)生的后果?!狈▏鴮W(xué)者更注重實(shí)際履行來消除違約產(chǎn)生的后果是基本態(tài)度?!兜聡穹ǖ洹返?76條規(guī)定:“債務(wù)人應(yīng)對(duì)其故意或者過失負(fù)責(zé)法律另有規(guī)定除外。在交易中沒有盡到必要注意的,為過失行為。債務(wù)人對(duì)應(yīng)對(duì)其故意行為負(fù)責(zé)任,不得事先免除?!钡聡鴮W(xué)者認(rèn)為對(duì)于惡意違約的當(dāng)事人,要對(duì)其故意行為承擔(dān)責(zé)任

      四.對(duì)我國法律中關(guān)于惡意違約的建議

      (一)對(duì)惡意違約的當(dāng)事人進(jìn)行獲利剝奪

      合同簽訂的意義,在于當(dāng)事人雙方在信任或者不信任的狀態(tài)下,簽訂合同才能有法律保障,在履行合同期間,雙方所作出的書面承諾,都有法可依,有據(jù)可尋,使得簽訂合同的當(dāng)事人,都能規(guī)范的履行承諾和合作,從而使合作的結(jié)果完美化和合法化,對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)和諧治安起到了重要作用,是促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和建設(shè)法治社會(huì)的重要方式。當(dāng)一方當(dāng)事人惡意違約時(shí),合同就失去了原本存在的意義,同時(shí)可能會(huì)對(duì)另一方當(dāng)事人造成無法挽回的損失。在當(dāng)代社會(huì)高價(jià)房背景下,房價(jià)日益上漲,學(xué)區(qū)房更是一房難求,買賣雙方簽訂合同,其目的之一就是為了防止房子被其他人買走而作出的保證,購房者在賣方惡意違約時(shí),雙方所簽訂的合同失去了它的本來意義,買方也因此很可能無法再購買到合適的房屋。若惡意違約情況發(fā)生頻率太高,人們將對(duì)合同簽訂失去信任,也不利于構(gòu)建法治社會(huì)與和諧社會(huì),阻礙社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。所以,必須要對(duì)惡意違約的當(dāng)事人進(jìn)行制裁,以防止類似事件發(fā)生。

      在當(dāng)前情況下,依照現(xiàn)行法律,進(jìn)行損害性賠償?shù)臈l件較為苛刻,且規(guī)定的情況較少。惡意違約的當(dāng)事人主要目的是為了利益,當(dāng)法律對(duì)其實(shí)施獲利剝奪時(shí),違約方不僅需要對(duì)另一方當(dāng)事人進(jìn)行違約賠償,同時(shí)也無法獲利因違約而得到的更高利益,其違約將失去意義。

      法律存在的意義,在于追求正義,法律是趨向正義的一種工具。人類不是生而就擁有法律,而是在社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展中,慢慢創(chuàng)造出法,在此之前,人類社會(huì)的道德是天然正義。當(dāng)社會(huì)在發(fā)展時(shí),舊法跟不上社會(huì)發(fā)展的速度,就需要去完善法律,保障社會(huì)的公正。現(xiàn)代人在利益驅(qū)使下,往往會(huì)舍棄道義,甚至違背法律去追求利益,如果舊法不能解決這個(gè)問題,就需要制定新法來解決。所以,筆者認(rèn)為,對(duì)惡意違約者進(jìn)行獲利剝奪很有必要。

      (二)原合同繼續(xù)履行

      絕大多數(shù)購房者購買房屋的目的是為了自己居住,尤其在一二線城市,房屋價(jià)格日益增加,普通人購買房屋,需要省吃儉用來攢錢甚至借款貸款,而當(dāng)賣方惡意違約時(shí),他們的居住的目的無法實(shí)現(xiàn),再去尋找別的房源時(shí),購房者手中的資金可能不足以買到合適的房子,這可能會(huì)對(duì)他們的生活造成嚴(yán)重影響。我國現(xiàn)行法律規(guī)定,賣方不履行合同或履行不符合合同約定的,救濟(jì)方法之一有繼續(xù)履行。按照買方意思表示,在賣方可以繼續(xù)履行的情況下,可以要求賣方繼續(xù)履行合同,完成合同本來的目的。

      根據(jù)以上,筆者認(rèn)為,現(xiàn)階段對(duì)房屋買賣合同中惡意違約當(dāng)事人的有效方法是進(jìn)行獲利剝奪,以保障買方的合法權(quán)益,同時(shí)促進(jìn)法律的完善和社會(huì)的進(jìn)步,構(gòu)建和諧法治社會(huì)。

      【參考文獻(xiàn)】

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