武漢市保障性住房建設(shè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

史金平 張雪楠 尤瑞

摘 要：住房需求是人們的基本需求，但是城市的中低收入群體的住房需求往往不能得到滿足。為了解決這個(gè)問(wèn)題，政府推行保障性住房政策。然而保障性住房政策實(shí)施的效果沒(méi)有達(dá)到政策制定的預(yù)期。本文以武漢市為例，分析了其保障性住房建設(shè)與管理中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房需求；對(duì)策

1 引言

自2016年以來(lái)，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了新一輪的暴漲風(fēng)潮。國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的限購(gòu)、限價(jià)政策，但是房?jī)r(jià)依然在文中上漲。以武漢市為例，中心城區(qū)的平均房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)元每平方米，而遠(yuǎn)城區(qū)的房?jī)r(jià)也紛紛突破到了1萬(wàn)元每平方米。相對(duì)較高的房?jī)r(jià)使得城市的中低收入群體的住房需求得不到滿足，由此會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題的發(fā)生，不利于中國(guó)夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。為了解決這個(gè)問(wèn)題，保證城市中低收入群體的基本住房需求，各級(jí)政府都出臺(tái)一系列保障性住房的政策。保障性住房政策是政府為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“失靈”而出臺(tái)的，其目的是為了滿足城市中低收入群體的基本住房需求，是建設(shè)和諧社會(huì)、實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的必然要求。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的很多保障性住房政策在實(shí)施過(guò)程之中存在較大的問(wèn)題。

住房需求是人們的基本需求，住房需求不能滿足，人們的工作生活就會(huì)受到很大的影響。城市的中低收入群體由于個(gè)人收入的問(wèn)題往往不能獨(dú)立依靠住房市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，必須要依靠政府的福利幫助。保障性住房是解決城市中低收入群體住房需求不能有效滿足的一個(gè)有效手段，但是從實(shí)際來(lái)看，我國(guó)很多城市的保障性住房項(xiàng)目的效果不佳，存在較多的問(wèn)題。因此，本文以武漢市為例分析武漢市保障性住房發(fā)展過(guò)程存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

2 武漢市保障性住房發(fā)展概況及存在的問(wèn)題

2.1 武漢市住房保障發(fā)展概況

武漢市是中國(guó)中部的中心城市。在建設(shè)城市、發(fā)展城市的過(guò)程中，武漢一直都非常重視住房保障政策的實(shí)施和保障性住房的建設(shè)，在1988年武漢就開(kāi)始探索解決城市困難群體的住房問(wèn)題，1992年構(gòu)建了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的“漢康工程”的計(jì)劃，并在同一年成立了經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心，1993年開(kāi)始了武漢市第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房工程的建設(shè)，也是全國(guó)首批開(kāi)始經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的城市。從1994年開(kāi)始，武漢市緊跟國(guó)家的住房保障政策，頒發(fā)了多個(gè)文件對(duì)武漢的住房保障政策進(jìn)行發(fā)展和完善，解決了武漢市住房保障政策在實(shí)施中的一些問(wèn)題。在2005年，武漢市明確了保障性住房的申請(qǐng)、購(gòu)入細(xì)則，并利用互聯(lián)網(wǎng)，在網(wǎng)上進(jìn)行信息披露和利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行搖號(hào)，并在電視和網(wǎng)上直播，增強(qiáng)整個(gè)保障性住房供給的透明性。在2008年和2009年，武漢市相繼頒發(fā)了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法等，使得武漢市對(duì)城市的中低收入群體、外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)的家庭等都能有其居。

在近十年中，武漢市先后在武昌區(qū)、江岸區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)等建立起多個(gè)保障性住房小區(qū)，例如在2011年規(guī)劃建設(shè)11.7萬(wàn)套保障性住房，在整個(gè)“十二五”中規(guī)劃新建保障性住房面積1000萬(wàn)平方米，在截止到目前，武漢市的住房保障體系已經(jīng)較為完善。

2.2 武漢市保障性住房存在的問(wèn)題

2.2.1 運(yùn)作不合理

保障性住房的核心目的是為了解決城市中低收入群體的住房需求，但是在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程之中卻存在較多的不合理的地方。因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴且环N公益性服務(wù)，政府在保障性住房中往往不能取得收益，并且對(duì)一些開(kāi)發(fā)商的收益還做了限制。這就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)保障性住房的積極性不夠。其次，保障性住房的土地出讓對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是無(wú)法獲取收益的，因此，政府基本上不會(huì)把核心地段、交通優(yōu)勢(shì)明顯的地塊建設(shè)保障性住房，往往是交通不發(fā)達(dá)、工業(yè)園區(qū)等等地塊作為保障性住房的首選建設(shè)之地。

最后，保障性住房對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)是供不應(yīng)求的。因此，武漢市的保障性保障基本是也是需要排隊(duì)、抽簽等方式來(lái)進(jìn)行分配。這種分配方式在經(jīng)濟(jì)學(xué)是存在極大的浪費(fèi)現(xiàn)象的，沒(méi)有效率，又容易出現(xiàn)各種“尋租行為”，例如申請(qǐng)?jiān)旒?、分配不公等，可能?huì)把真正需要保障性住房的居民排除在外。不解決住房問(wèn)題，武漢的中低收入群體難以安心工作、幸福生活，城市的發(fā)展將會(huì)受到阻礙，甚至是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略大局也會(huì)受到影響。

2.2.2 配套措施不完善

保障性住房的建設(shè)與管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要完善的配套措施才能使得武漢市的保障性住房得以發(fā)揮最大的效率。但是，目前而且武漢市的保障性住房還存在以下配套措施的不足。

首先，保障性住房的中小學(xué)教育配套相對(duì)不足。中小學(xué)教育是居民非?？粗械囊粋€(gè)配套措施，但是目前，武漢市的很多保障性住房缺乏完善的中小學(xué)教育配套資源，或者是相對(duì)于其他的地段，保障性住房地段的中小學(xué)資源是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。其次，保障性住房缺乏完善的信息披露。很多武漢市的居民對(duì)于本區(qū)有哪些保障性住房都不是很清楚，應(yīng)該如何申請(qǐng)保障性住房也不清楚。沒(méi)有完善的信息披露形式就會(huì)造成社會(huì)對(duì)于保障性住房的監(jiān)督不力，結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)在保障性住房的申請(qǐng)、分配以及管理之中存在問(wèn)題。

2.2.3 無(wú)法有效滿足需求

保障性住房首先從量上來(lái)講是有限的，但是城市的中低收入居民的保障性住房需求確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其有限的供給。這就造成了很多居民需要排隊(duì)來(lái)等待保障性住房的分配。其次，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，城市的中低收入群體對(duì)于保障性住房的需求也是在不斷變化的，他們也更加希望住的舒適。最后，不同類型的住戶以及不同月收入的住戶對(duì)保障性住房的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)的期望是不一樣的，就是存在需求差異，因此從實(shí)際來(lái)說(shuō)，要滿足他們的需求，就要提供差異化的保障性住房。

武漢市在保障性住房的建設(shè)過(guò)程之中要充分調(diào)查中低收入群體的住房需求，依據(jù)他們真正的需求提供合適的保障性住房，例如可以提供臥室數(shù)量較多、戶型較好、房屋面積較大的租賃型住房以滿足他們的住房需求。對(duì)于租金的制定也要因地制宜，考慮到住戶的實(shí)際，切不可“一刀切”的“粗暴”管理，要積極探索各種租金的補(bǔ)貼形式，以取得最好的補(bǔ)貼效果。

2.2.4 缺乏有效的準(zhǔn)入和退出機(jī)制

武漢市的保障性住房基本申請(qǐng)流程是自愿申請(qǐng)，然后由政府進(jìn)行審查。但是目前而言，還缺少有效的準(zhǔn)入機(jī)制，使得一些沒(méi)有達(dá)到要求的居民也可以申請(qǐng)到保障性住房，例如對(duì)收入的審查這一塊上可能就存在很大的不確定性，因?yàn)橐恍┚用窨赡軟](méi)有正式的工作，但是其月收入依然是超出了申請(qǐng)保障性住房的準(zhǔn)入條件。

而保障性住房的退出機(jī)制一直是困擾著我國(guó)保障性住房管理的難題。在武漢市也是這樣，退出機(jī)制效率不高，退出的標(biāo)準(zhǔn)不夠明確。在武漢市的保障性住房的實(shí)際管理過(guò)程之中，有很多小區(qū)幾乎是沒(méi)有退出的，并且房租的漲幅也非常的小，甚至還出現(xiàn)了，一些申請(qǐng)到了保障性住房的居民在居住了一段時(shí)間之后將其對(duì)外出租。這些問(wèn)題的出現(xiàn)都表明沒(méi)有有效的退出機(jī)制就會(huì)導(dǎo)致保障性住房的供給效率十分低下。保障性住房建設(shè)和管理應(yīng)該以相關(guān)法律為基礎(chǔ)，但是目前，我國(guó)相關(guān)的法律不健全，這就導(dǎo)致了武漢市在制定準(zhǔn)入和退出機(jī)制的時(shí)候缺乏有效的法律支持。

3 完善武漢市保障性住房政策建議

3.1 規(guī)范保障性住房項(xiàng)目的運(yùn)作

武漢市保障性住房要以國(guó)家的相關(guān)法律和政策為核心，規(guī)范整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，要強(qiáng)調(diào)整個(gè)過(guò)程的公正、公平和公開(kāi)，確保居民申請(qǐng)、分配保障性住房的過(guò)程是規(guī)范的。并且要加強(qiáng)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)督，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，充分發(fā)揮廣大人民群眾的監(jiān)督效能，要按政策辦事，也就是保障性住房項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、申請(qǐng)、分配以及管理等都必須依據(jù)各種政策、法律等，保證規(guī)范，保障公平，只要這樣才能減少在保障性住房項(xiàng)目運(yùn)作中的各種“腐敗行為”，才能最大程度保證保障性住房的初衷，滿足中低收入群體的住房需求。將腐敗現(xiàn)象扼殺在搖籃，促進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理體系效率的提升。

其次，規(guī)范保障性住房項(xiàng)目運(yùn)作的一個(gè)重要方面是確保保障性住房項(xiàng)目合理布局，避免浪費(fèi)。武漢市現(xiàn)有的保障性住房區(qū)位較為偏僻，例如惠民苑，居民出行不方便，影響到了居民的生活。其次在制定保障性住房項(xiàng)目時(shí)要綜合考慮，要分析各個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口、資源的承載能力，要確保保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)資金是充足的，房屋質(zhì)量是優(yōu)秀的，住戶出行是方便的，人們生活是幸福的，從而發(fā)揮保障性住房最大的效果。尤其是武漢市地鐵交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)逐步成型的背景下，其保障性住房規(guī)劃應(yīng)該與地鐵交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行對(duì)接，以有效地滿足保障性住房居民的交通出行要求。

3.2 完善保障性住房的配套措施建設(shè)

目前，居民對(duì)于保障性住房的配套措施比較看重的是醫(yī)療、教育和物業(yè)管理等。對(duì)于武漢市來(lái)說(shuō)，要做好以下的相關(guān)配套措施：重視醫(yī)療、教育和物業(yè)管理基礎(chǔ)性的配套措施，尤其是教育和醫(yī)療基礎(chǔ)配套措施。在保障性住房的項(xiàng)目的規(guī)劃過(guò)程中，要保證基本的教育資源、公交站的配套規(guī)劃，讓保障性住房的居民住著安心與舒適。

其次，要加強(qiáng)信息的披露，要建立起武漢地產(chǎn)項(xiàng)目、住房市場(chǎng)信息披露的常態(tài)機(jī)制，要從電視、廣播、報(bào)紙雜志、網(wǎng)絡(luò)等多渠道披露信息，保障住房市場(chǎng)的信息透明、準(zhǔn)確；其次要采用市場(chǎng)、行政等多手段相結(jié)合的方式來(lái)促進(jìn)房屋租賃的價(jià)格，要兼顧效率和公平，通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)對(duì)保障性住房供給進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)加大保障性住房的覆蓋面。

最后，武漢市要嘗試市場(chǎng)交易的手段來(lái)加大保障性住房的供給。在一些中心城區(qū)，政府可以通過(guò)購(gòu)買商業(yè)化住宅的手段來(lái)增加保障性住房的供給量。同時(shí)通過(guò)相關(guān)的金融措施的配套，擴(kuò)大保障性住房項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源，以此促進(jìn)保障性住房的供給。

3.3 科學(xué)把握和預(yù)測(cè)保障性住房的需求

住房的需求決定了住房的供給，只有正好滿足需求，才能最大限度發(fā)揮保障性住房制度的效果，才能維護(hù)社會(huì)的公平正義。城市的發(fā)展、城市人口的持續(xù)增長(zhǎng)與一定時(shí)間內(nèi)住房供給的穩(wěn)定性，以及不同人群的住房差異，使得一個(gè)城市的住房供給和需求總是存在矛盾的，而保障性住房總是供給相對(duì)不足，造成了一個(gè)城市保障性住房的供給和需求的矛盾更加突出。因此研究城市不同人群的住房需求差異，準(zhǔn)確、科學(xué)地理解住房需求對(duì)于解決住房供給和需求的矛盾、保障中低收入群體的基本住房需求具有重要的意義。武漢市首先要建立完善的居民信息數(shù)據(jù)庫(kù)，涵蓋各個(gè)層次的居民，包括外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)的職工、中高收入群體等，使得對(duì)于住房的需求的數(shù)據(jù)可以做到準(zhǔn)確及時(shí)地掌握，并且這個(gè)信息庫(kù)的建立可以在很大程度上組織虛假申請(qǐng)。同時(shí)也要建立武漢住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于各類住房信息進(jìn)行歸納和總結(jié)，使得居民和政府都可以實(shí)時(shí)地查詢到武漢市住房的供給信息，如此政府在制定保障性住房時(shí)，可以比對(duì)兩個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，讓政策制定更為準(zhǔn)確有效。最后，武漢市可以借助一些新的技術(shù)來(lái)科學(xué)預(yù)測(cè)保障性住房的需求，例如通過(guò)大數(shù)據(jù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等方法可以有效解決保障性住房需求預(yù)測(cè)時(shí)候的非線性問(wèn)題，使得預(yù)測(cè)結(jié)果更加科學(xué)可信。

3.4 完善各類保障性住房的準(zhǔn)入申請(qǐng)和退出機(jī)制

法律是政府管理的基礎(chǔ)。因此，武漢市首先應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的地方性法律，使得保障性住房的申請(qǐng)具有法律效應(yīng)，受到法律的保護(hù)；其次保障性住房的申請(qǐng)系統(tǒng)要與銀行、個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)、民政局和公安局等數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總和比對(duì)，對(duì)于申請(qǐng)首先要通過(guò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的核查，然后要定期或不定期地進(jìn)行檢查，對(duì)于存在違法、違規(guī)的虛假、欺騙行為要記錄于其個(gè)人的征信系統(tǒng)中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為要永遠(yuǎn)取消他們申請(qǐng)保障性住房的資格，堅(jiān)決杜絕不符合規(guī)定的人群居住在保障性住房；最后則要建立起信息披露機(jī)制，加強(qiáng)申請(qǐng)人和保障性住房分配等各種信息的公示力度，發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督才能，對(duì)人民群眾的舉報(bào)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，最大程度上減少虛假申請(qǐng)的可能性。

在保障性住房的退出上，武漢市應(yīng)該出臺(tái)一些政策鼓勵(lì)他們退出保障性住房。首先，要?jiǎng)?chuàng)新現(xiàn)有的保障性住房的物業(yè)模式，要發(fā)揮物業(yè)管理對(duì)保障性住房住戶的直接監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊保障性住房的轉(zhuǎn)租、出售等違法違規(guī)行為；其次，要通過(guò)政策、法律和市場(chǎng)等手段相結(jié)合，以鼓勵(lì)自愿退出、主動(dòng)退出為主，對(duì)于理應(yīng)退出而故意不退出的住戶，要強(qiáng)制性退出，并予以公布其信息，對(duì)于那些不符合條件的不退出的居民，可以按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，通過(guò)租金的杠桿來(lái)推動(dòng)他們主動(dòng)退出保障性住房。

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