城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的必要性及更新技術(shù)剖析

孔令偉

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)步伐逐漸加快，城鎮(zhèn)土地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異逐步加大，所以要采取科學(xué)的方式，全面的對(duì)城鎮(zhèn)土地價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，同時(shí)也是不斷規(guī)范化土地市場(chǎng)的價(jià)格，更是城鎮(zhèn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)下，針對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的管理方式和預(yù)算方式，必須要加以更新和完善，逐步完善地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新是當(dāng)下政府部門首要工作之一，也是為了促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和問題。本文重點(diǎn)分析城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性，讓后詳細(xì)介紹基準(zhǔn)地價(jià)更新的基本原則，最后針對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)進(jìn)行全面介紹。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)；更新；必要性；更新技術(shù)

隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)規(guī)章制度都在不斷的完善和更新，從而全面適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。那么在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)上，仍是傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，從基準(zhǔn)地價(jià)上，無法了解當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和未來的趨勢(shì)，已經(jīng)完全不能滿足當(dāng)下的需求，所以在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)上，也要學(xué)會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，不斷進(jìn)行更新，逐步完善，對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新勢(shì)在必行。

1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性

城鎮(zhèn)土地價(jià)格的變動(dòng)是根據(jù)基準(zhǔn)土地價(jià)格為依據(jù)，然后根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行合理的制定土地價(jià)格，同時(shí)政府部門對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行干預(yù)時(shí)，也是通過基準(zhǔn)土地價(jià)格為基礎(chǔ)展開相關(guān)活動(dòng)，基準(zhǔn)土地價(jià)格對(duì)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的影響，關(guān)系到當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)秩序和土地價(jià)格的管理[1]。政府部門對(duì)土地價(jià)格管理方式主要就是通過不斷更新基準(zhǔn)土地價(jià)格?；鶞?zhǔn)土地價(jià)格更新，有利于市場(chǎng)制度的完善，保護(hù)土地以及人民群眾的合法權(quán)益，規(guī)范土地市場(chǎng)交易，適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)市場(chǎng)，保證市場(chǎng)和諧穩(wěn)定。另外基準(zhǔn)地價(jià)更新，還能有效的控制地價(jià)波動(dòng)，避免發(fā)生較大的價(jià)格差異，有利于土地的合法使用。最后基準(zhǔn)地基不僅是土地稅制定的依據(jù)，還是企業(yè)改革清算的依據(jù)。基準(zhǔn)地價(jià)的更新是不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，還是不斷完善土地制度的重要措施。

2 基準(zhǔn)土地價(jià)格更新的基本原則

土地價(jià)格的影響因素不僅僅是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，還有地理位置和人文環(huán)境等等，總之影響土地價(jià)格的因素較多?；鶞?zhǔn)地價(jià)表示當(dāng)?shù)赝恋氐目衫脙r(jià)值，合理的基準(zhǔn)地價(jià)和更新有利于充分發(fā)揮土地資源的效益，使土地資源得到合理利用。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們的需求增加，那么土地價(jià)值也會(huì)因此而發(fā)生變化，那么就需要對(duì)基準(zhǔn)土地價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)更新[2]?；鶞?zhǔn)土地價(jià)格更新并不是隨意更新，需要參照一定的原則進(jìn)行。

2.1全面分析原則

在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)，首先要分析當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮所有因素。因素包括當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平、自然環(huán)境、人口分布等等，對(duì)這些因素進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)和整理，最后全面分析，讓后將分析的結(jié)果為依據(jù)對(duì)基準(zhǔn)土地價(jià)格進(jìn)行及時(shí)更新。這樣會(huì)讓基準(zhǔn)地價(jià)更具有市場(chǎng)價(jià)值。

2.2主要因素原則

前面說過影響城鎮(zhèn)土地價(jià)值的因素較多，對(duì)更新基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素同樣也多，那么面對(duì)較多因素中首先要對(duì)眾多因素進(jìn)行分析，確認(rèn)影響土地價(jià)值最大的因子，然后把影響最大的因素作為更新基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素。

2.3地域差異原則

影響地域差異主要有社會(huì)影響因素和自然影響因素，然后把這兩者影響因素進(jìn)行不同組合就會(huì)出現(xiàn)不同的地域分異，也就詳細(xì)的表達(dá)出不同的土地有不同的價(jià)值。那么在更新基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，就需要充分考慮到該地區(qū)的特征和條件，然后進(jìn)行綜合分析，確認(rèn)其中的組合規(guī)律，分析出不同地域的土地價(jià)值分布規(guī)律。

3 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)措施

3.1技術(shù)路線

土地定級(jí)之前要對(duì)影響土地因素進(jìn)行科學(xué)合理的計(jì)算，確認(rèn)影響土地因素的分步規(guī)律。然后請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)此全面進(jìn)行評(píng)價(jià)，把每個(gè)影響因素的作用值進(jìn)行累計(jì)，以累計(jì)后的值，對(duì)不同類別的土地進(jìn)行級(jí)別劃分，最后還需要驗(yàn)證土地級(jí)別劃分是否合理和正確，最后得出正確的土地級(jí)別分類規(guī)律[4]。

土地級(jí)別分類后，還需要確認(rèn)市場(chǎng)交易的全部詳細(xì)信息，比如地價(jià)檢測(cè)和交易地點(diǎn)，然后再進(jìn)行全面的科學(xué)的分析，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和城市發(fā)展規(guī)定等因素確定基準(zhǔn)地價(jià)更新的價(jià)格。這就是基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線。

基準(zhǔn)地價(jià)更新還需要使用電子信息技術(shù)，需要全面了解該地區(qū)的規(guī)劃和編制等方面的詳細(xì)資料，并進(jìn)行收集和整理所有資料，然后把這些數(shù)據(jù)全部輸入到計(jì)算機(jī)內(nèi)，形成相應(yīng)的圖表并進(jìn)行保存，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)信息化管理。

3.2技術(shù)方法

要想準(zhǔn)確的確認(rèn)該地區(qū)的土地質(zhì)量，就必須全面考慮影響土地價(jià)值的影響因素，然后在把這些影響因素對(duì)土地進(jìn)行判定。使用評(píng)定各影響因素的技術(shù)方法確認(rèn)每個(gè)地區(qū)的土地質(zhì)量差異。一般情況下都是采用特爾菲法對(duì)各個(gè)影響因素、因子和權(quán)責(zé)進(jìn)行確認(rèn)[5]。土地質(zhì)量的級(jí)別劃分基本上都是采用距離遞減法和相對(duì)值法，定級(jí)單位劃分方式采用的是網(wǎng)格法，定級(jí)單位的分值計(jì)算方法采用的是加權(quán)分值求和法，土地級(jí)別確認(rèn)方式采用的是總分頻率曲線法。

4 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于城鎮(zhèn)規(guī)劃和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來說，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新非常重要。那么在基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)必須要全部遵守基本原則，同時(shí)還要采用信息技術(shù)和土地定級(jí)等技術(shù)路線，并采用相應(yīng)的技術(shù)方法對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，這樣才能保證更新的基準(zhǔn)地價(jià)更為準(zhǔn)確和科學(xué)。

參考文獻(xiàn)

[1] 萬齊錦，安放舟.城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整研究——以察布查爾錫伯自治縣為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2016，（12）：268-272.

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[3] 李瑩.推進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)科學(xué)化評(píng)估的探究[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2017，（23）：78-79.

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