林毅

摘 要：隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也已經(jīng)越來越多，與此同時(shí)隨著近年來房?jī)r(jià)的變化以及國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難度進(jìn)一步增大，在這個(gè)過程中一旦出現(xiàn)失誤便會(huì)給投資方帶來經(jīng)濟(jì)利益上的損失，因此注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)，是保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在后續(xù)能夠全面、合理發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理；難點(diǎn)

1 前言

在當(dāng)前社會(huì)形勢(shì)下可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平高低決定著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的好壞，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，不僅要結(jié)合工程情況做好對(duì)應(yīng)的預(yù)案措施處理，還要對(duì)相關(guān)政策、市場(chǎng)信息等各方面因素進(jìn)行對(duì)應(yīng)收集整理工作，而在這個(gè)過程中所體現(xiàn)出的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)，一定程度上使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展受到較大阻礙。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義主要是保證對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠按期完成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化，因此其也可看做是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分項(xiàng)規(guī)劃，通過對(duì)應(yīng)環(huán)節(jié)有效的管理來保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠在規(guī)定設(shè)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)。同時(shí)在這個(gè)過程中，其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性也要做進(jìn)一步的跟蹤記錄工作，確保整個(gè)階段各個(gè)部門、人員之間的合作關(guān)系，保障工作效率；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理作為讓對(duì)應(yīng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益最大化的主要手段，確保工程質(zhì)量和工期內(nèi)完成對(duì)應(yīng)建設(shè)施工任務(wù)，是體現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一定程度上也可看做是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠得以開展運(yùn)行的前提依據(jù)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展有著不可替代的意義。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)

3.1 成本控制缺失

在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)后對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)建筑設(shè)計(jì)時(shí)，往往由于前期對(duì)設(shè)計(jì)成本控制的忽視，極易使得后續(xù)施工建設(shè)期成本全面增加。造成這一狀況發(fā)生的根源主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的不合理所致，因成本控制與建筑設(shè)計(jì)在這個(gè)過程中通常都是由不同人員分工進(jìn)行，比如在實(shí)際工作中大部分設(shè)計(jì)人員只是對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)工作，而關(guān)于整體工程的造價(jià)預(yù)算大部分設(shè)計(jì)人員并沒有具體的客觀認(rèn)知，因此往往這兩者關(guān)系密切的。。通常分成了兩個(gè)獨(dú)立的部門進(jìn)行，而在這個(gè)過程中由于缺乏溝通交流的渠道，往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過反復(fù)修改后才能達(dá)到雙方較為滿意的結(jié)果，這不僅使得整體工程周期時(shí)間無形中增加，其反復(fù)修改過后對(duì)后續(xù)建筑施工質(zhì)量也造成不利影響，因此這種成本控制上的缺失，也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。

3.2 質(zhì)量管理體系的不健全

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，質(zhì)量管理是極為重要的一項(xiàng)，通常在整個(gè)施工過程中質(zhì)量管理到位，會(huì)大大提升工作整個(gè)過程的施工安全和人員工作效率，但與此同時(shí)由于我國(guó)大部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)質(zhì)量管理的不重視，使得對(duì)應(yīng)質(zhì)量管理體系至今仍存在各種缺陷，比如對(duì)施工材料采購(gòu)到入場(chǎng)環(huán)節(jié)的復(fù)檢工作缺失，對(duì)相關(guān)機(jī)械設(shè)備性能以及施工人員安全意識(shí)、安全措施的不重視，都直接導(dǎo)致可能出現(xiàn)不合規(guī)材料流入施工現(xiàn)場(chǎng)，各種安全隱患、安全風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，從而造成施工質(zhì)量及最終工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，損害開發(fā)商利益同時(shí)，甚至對(duì)周邊環(huán)境造成負(fù)面影響，因此質(zhì)量管理體系的不健全也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的一種直接體現(xiàn)。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位失誤

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理通常在前期要對(duì)相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研工作，以此來明確最終建筑工程方向，從而達(dá)到節(jié)約工程成本的目的，但就目前的情況來看由于部分開發(fā)商過分注重時(shí)效性，往往忽視前期市場(chǎng)調(diào)研工作的重要性，只是形式化的對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行大致整理，這便使得在后續(xù)進(jìn)入項(xiàng)目決策階段時(shí)，往往缺乏全面的理論支撐，導(dǎo)致最終決策結(jié)果較為片面，缺乏一定的合理性。比如對(duì)當(dāng)前各種宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)不能第一時(shí)間進(jìn)行總結(jié)，對(duì)消費(fèi)人群定位缺乏精準(zhǔn)性，使得最終項(xiàng)目收益出現(xiàn)與預(yù)期嚴(yán)重不符的現(xiàn)象，以近年來三四線城市房?jī)r(jià)普遍走低且無法售出的狀況為例，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理在前期對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作忽視及最終決策片面所導(dǎo)致結(jié)果，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位失誤，也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)之一。

3.4 監(jiān)督體系的不完善

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中，常會(huì)出現(xiàn)的采用分包轉(zhuǎn)包形式使得項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工過程中的管理難度進(jìn)一步提升，與此同時(shí)由于缺乏對(duì)應(yīng)的監(jiān)督體系，往往在這個(gè)過程中由于各分包單位缺乏一定的協(xié)作性，對(duì)應(yīng)管理人員往往要在處理各方利益維護(hù)工程進(jìn)度的上耗費(fèi)大量精力，這便使得對(duì)應(yīng)管理工作量進(jìn)一步加大，常會(huì)造成管理不均甚至不及時(shí)而引發(fā)各種各樣矛盾產(chǎn)生，造成工期延長(zhǎng)的狀況發(fā)生。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，在監(jiān)督體系上的缺失，使得對(duì)應(yīng)工作缺乏科學(xué)合理的推進(jìn)補(bǔ)充框架，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終建設(shè)質(zhì)量無法保障，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)整體發(fā)展帶來負(fù)面影響。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)策

4.1 重視成本控制的全面性

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行全面的完善管理工作，結(jié)合實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)模及投資成本較大項(xiàng)目，做各環(huán)節(jié)分項(xiàng)劃分，明確每一個(gè)環(huán)節(jié)工序的聯(lián)系性，從前期策劃階段開始對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行全面協(xié)調(diào)溝通工作，增設(shè)溝通渠道，加強(qiáng)各部門工作人員的實(shí)際交流，減少設(shè)計(jì)與造價(jià)脫節(jié)的現(xiàn)象，保證項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)施工合理性同時(shí)，最大化提升項(xiàng)目時(shí)效性，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理效率。

4.2 明確質(zhì)量管理優(yōu)先級(jí)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理必須明確房屋作為一項(xiàng)消費(fèi)品，其本身質(zhì)量好壞決定著最終實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)明確對(duì)質(zhì)量管理的優(yōu)先級(jí)，站在消費(fèi)者的角度從考慮房子的質(zhì)量角度出發(fā)，對(duì)施工中所用原材料及設(shè)施設(shè)備應(yīng)做好全面的檢查和分析工作，在這個(gè)過程中對(duì)相關(guān)工作人員操作要求及施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位分析劃定工作，從合理性出發(fā)對(duì)各部門施工工序及環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的測(cè)定，以此充分體現(xiàn)出質(zhì)量管理的價(jià)值，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能夠發(fā)揮出實(shí)質(zhì)性價(jià)值，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量。

4.3 房地產(chǎn)開發(fā)定位決策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，應(yīng)在第一時(shí)間結(jié)合實(shí)際做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)根據(jù)最新相關(guān)宏觀調(diào)控政策，分析比對(duì)出具體項(xiàng)目開發(fā)方向，以此確立對(duì)應(yīng)消費(fèi)人群，然后根據(jù)所收集各方數(shù)據(jù)組成全面，精確的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案，同時(shí)在這個(gè)階段當(dāng)中開發(fā)商業(yè)應(yīng)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目可行性進(jìn)行多次的不同角度的分析，從技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性的結(jié)合上來做全方位梳理，以此達(dá)成符合項(xiàng)目方案定位的標(biāo)準(zhǔn)要求。

4.4 加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督工作

將監(jiān)理部門與管理部門進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，使兩者在工作中能夠形成配合補(bǔ)充，而不是單純的監(jiān)督作業(yè)，以此來避免權(quán)責(zé)不清甚至各部門工作中所遇摩擦解決不及時(shí)現(xiàn)象，明確監(jiān)督體系與管理工作兩者的合作性和互補(bǔ)性，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能夠得到全面提升和完善[1]。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，因此針對(duì)其難點(diǎn)做好相應(yīng)解決對(duì)此，是保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，同時(shí)其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有著極為有益的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫健.施工管理和成本控制在房產(chǎn)項(xiàng)目中的探討[J].江西建材，2015（10）：243～244.