車兵

摘要：隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也水漲船高，住宅商品化得到普遍實現(xiàn)，但房屋銷售中各種糾紛問題也屢見不鮮，其中大多數(shù)是由于共有建筑面積的分攤不公引起的。在這個寸土寸金的時代，建筑面積關系到千家萬戶的切身利益。本文對房產(chǎn)測量中地下室空間分攤的幾種主要方法進行介紹探討，為房產(chǎn)測量地下室分攤提出建議，使房產(chǎn)測量變得規(guī)范化合理化。

關鍵詞：建筑面積;地下室分攤;房產(chǎn)測量

引言

近年來，我國建筑的形式日趨多樣化，其中地下室的興起和應用深受居民的喜愛。地下室按其范圍可分為單幢使用的地下室和多幢共用、相互連通的地下室（即小區(qū)地下室），其用途有停車場、超市、地下商場、儲藏室、人防工程、配套用房、管理用房等。由于其使用范圍的不同和其用途的復雜性，地下室在面積分攤時出現(xiàn)了較多的問題和糾紛。以下就地下室分攤的相關問題一一展開分析。

1、現(xiàn)行的分攤規(guī)定

國家現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》對共有面積的分攤方法只做了簡單的規(guī)定，各省市的相關規(guī)定也不盡相同。共有面積首要的處理原則是：產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，且文件或協(xié)議內(nèi)容不侵害其他產(chǎn)權主利益的，按文件或協(xié)議執(zhí)行;否則以相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。另一個基本原則是以幢為單位根據(jù)分類進行逐級分攤。另外規(guī)定可分攤的共有面積有兩種：一是房屋內(nèi)的樓梯間、電梯間、前室、管道井、公共門廳、過道、配電房、地下室等，還有建在幢內(nèi)為整幢服務的公共用房、管理用房;二是清水墻中線至外墻面的水平面積（簡稱外半墻）。不可進行分攤的部分如架空休閑空間、作為人防工程的地下室、獨立使用的地下室、避難層、設備轉換層、倉庫、機動車庫、非機動車庫、為多幢服務的設備用房或管理用房、獨立的配套設施用房、市政設施配套用房等等。規(guī)范中對于為多幢服務的地下設備用房、管理用房的分攤規(guī)定是不可分攤，自然是出于計算的簡單性和通用性的考慮，但明顯是有局限性的，在操作中常常出現(xiàn)重復分攤或由于參與分攤的房屋類型與用途不同而引起分攤不公。而隨著綜合型建筑形式的出現(xiàn)，分攤方案更是難以確定，這為面積分攤的糾紛留下了隱患。

2、地下室分攤中存在的問題

首先是半地下室的界定問題。《房產(chǎn)測量規(guī)范》第5.6.6.1條指出：房屋的自然層數(shù)一般按室內(nèi)地坪±0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室層高在2.20m以上的，計入房屋地上自然層數(shù)。也就是說采光窗在室外地坪以上的被認定為半地下室，否則認定為地下室。有些省市在細則中規(guī)定：（1）當半地下室在地上部分不小于1.50m時，其半地下室計入地上層數(shù)。（2）當半地下室全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途（合法）時，且商業(yè)、辦公等出入口位于地面以上的，則計入地上層數(shù);否則，計入地下層數(shù)。（3）計入地上層數(shù)的半地下室，共有建筑面積的分攤計算，應按地上建筑的相應條款執(zhí)行;否則，按地下室的相關條款執(zhí)行。而在平時工作中，我們一般認為：±0標高設計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間高1/2的地下室稱為半地下室，而且半地下室和地下室都不計入自然層數(shù)，只計入房屋建筑總層數(shù)。由上可以看出對于地下室和半地下室的定義依然不統(tǒng)一，進而在工作中對它們的認定也存在困難。其次是功能區(qū)的確定問題。當一幢房屋的±0上下為不同用途時，我們劃分功能區(qū)是以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0為界，將房屋按地上和地下部分劃分為不同的功能區(qū)，共用部位分別由其服務區(qū)域分攤。而實際上地下室仍然有一些區(qū)域（如：儲藏室、健身房、閱覽室等）不能獨立存在于地下室，只能通過與上部結構相連的通道、樓梯才能進入，必須依附于上部主體房屋，應把它們視為一種功能區(qū)而非房屋用途，應與地上住宅、辦公等合在一起分攤，這就與之前的分攤方法產(chǎn)生矛盾。

3、地下室分攤的幾種方法

3.1獨立分攤法

這種方法是將多幢共同使用的地下室視為獨立的權屬單元，自行進行共有共用面積的分攤，與地面以上的建筑不發(fā)生關系，也就是實行一刀切的方法，將地上與地下的完全分開。此方法是考慮到地上、地下多為不同的功能區(qū)，地下室多為車庫功能，地面以上多為住宅、商業(yè)、辦公等功能。這種方法的優(yōu)點是界定簡單，操作便捷，計算容易。不足之處是：即使地下室里有設備用房或管理用房是供地面以上的某幢建筑使用，也不能被分攤出去，而被作為獨立的權屬，接受地下室共有建筑面積的分攤。這樣就使開發(fā)商的利益受到損失。

3.2連通分攤法

這種方法多用于為單幢服務的地下室，不管地上與地下的功能是否一致，均將它們連在一起視為完整的一幢進行逐級分攤。此方法是考慮到在建筑設計和規(guī)劃審批時就是按單幢來處理，所以套用以幢為單位的原則。其優(yōu)點是簡單易懂、操作性強。不足之處是：地下室的外圍范圍一般會比地面以上的建筑投影范圍更大，連在一起分攤后，地下室所攤得的面積就較多，上部則較少，二者相差很大的情況也不在少數(shù)。而上部建筑多為可銷售面積，作為開發(fā)商不愿意看到這樣的情況，他們?yōu)榱似胶膺@個不足，勢必提高房屋的銷售價格，這樣就不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.3范圍投影法

在這種方法中，每幢樓的地下空間面積通過該幢樓地上的最大投影面的投影來確定。這種方法使地下空間的面積分攤立體化，使其更好地進行面積管理，有效地減少糾紛，保證地下空間面積合理的劃分。需要注意的是，地下空間和地上建筑在進行土地評估時應保持協(xié)調(diào)，保證地下空間的合理分配和使用。這種方法的不足之處是計算較為復雜，工作量較大，我國還沒有統(tǒng)一的標準來進行詳細的規(guī)范和使用，相關的法律法規(guī)也不盡完善。

3.4比例分配法

這種方法是將地下室面積按照相應的比例進行分攤，其主要的核心就是將地下室與地上的所有建筑當成一個統(tǒng)一的整體來進行面積統(tǒng)計，按照地下室面積和地上建筑面積占總建筑面積的比例來進行分攤。首先要除去那些不參與分攤的面積（如：倉庫、市政設施、戰(zhàn)時工程、小區(qū)配套等），然后將剩下的面積按照每幢樓所占的比重進行分配。如上例，三幢住宅占總建筑面積的比重分別是5/18、6/18、7/18，則應該分攤到的建筑面積分別為277.8平方米、333.3平方米、388.9平方米，隨后將分攤到的建筑面積并入每幢樓的建筑面積進行分配。比例分配法的優(yōu)點就是計算簡單、使用便利、居民容易理解和接受。減少面積糾紛的問題，實現(xiàn)了套內(nèi)面積相同所得到的分攤面積也相同的要求[2]。但是這種方法存在著一定的局限性，在地上三幢房屋價格不同和房屋用途不一的時候，這種方法就不適用;而且該方法沒有對地下空間的具體使用情況進行相應的統(tǒng)計，需要進一步的改進和完善。由上可見，《房屋測量規(guī)范》中的關于地下室跨幢分攤的規(guī)定還有明顯的不足，其所提供的分攤方法和使用技巧還有很多的局限性。因此在解決地下室跨幢分攤問題時，應該實事求是，保證其分攤的合理性和科學性?，F(xiàn)階段我國應建立健全的地下室分攤方案，完善相關法律法規(guī)的建設，使其在應用的過程中有法可依，增強其說服力，提高房產(chǎn)測量的科學性和有效性。并且開發(fā)商在進行建筑之前要仔細地研究有關房屋測量規(guī)范、細則，在滿足人民群眾需要的同時還能保證自身的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)二者雙贏。

結束語

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中出于通用性與概括性的考慮，其提供的建筑面積的分攤方法存在局限性，單純的遵循國標的方法進行分攤難以確保公平與公正。隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，相關方法的改革也將提上日程。盡早制定一套統(tǒng)一、合理的房屋建筑面積計算方法是相當必要的，它既有利于保護買房者的切身利益，也能使房地產(chǎn)市場規(guī)范化，促進國家房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]程福娥， 王彬輝. 探討房產(chǎn)測量地下室空間跨棟分攤問題[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2013（36）.

[2]周琪莉， 包麗萍. 淺議房產(chǎn)測繪地下室和半地下室的處理[J]. 現(xiàn)代測繪， 2016， 39（1）：61-64.