亢琦

摘要：步入新時(shí)期以來，我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢(shì)頭較為兇猛。市場競爭加大與國家宏觀調(diào)控政策變化的不確定性給房地產(chǎn)公司帶來巨大的挑戰(zhàn)，在這種情況下，企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理才能確保企業(yè)的發(fā)展。基于此，本文首先簡單介紹了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)的重要性，隨后分析當(dāng)下房地產(chǎn)公司內(nèi)控建設(shè)的弊端與措施，以此來供相關(guān)人士進(jìn)行交流參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)視角；房地產(chǎn)公司；內(nèi)控建設(shè)

我國房地產(chǎn)市場的規(guī)模大、成本高且利潤高，房地產(chǎn)公司想在行業(yè)中立足，就必須通過提升內(nèi)部管理與控制的能力，借此降低成本以提高競爭力。因此，從財(cái)務(wù)與市場經(jīng)營的角度上看，房地產(chǎn)公司需要更進(jìn)一步明確內(nèi)控建設(shè)的重要性，并針對(duì)公司當(dāng)前存在的內(nèi)控建設(shè)問題找到適當(dāng)?shù)慕鉀Q策略，以此促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、完善房地產(chǎn)公司內(nèi)控建設(shè)的重要性

站在財(cái)務(wù)視角，完善房地產(chǎn)公司的內(nèi)控建設(shè)可以盡可能減少企業(yè)運(yùn)營的成本，因?yàn)樵诖嘶A(chǔ)上，企業(yè)資金利用率得到了很好的提升。不僅如此，此舉也能保證財(cái)務(wù)信息的可靠性，信息化與網(wǎng)絡(luò)化的技術(shù)發(fā)展給財(cái)務(wù)帶來便捷。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起一個(gè)完善的管理系統(tǒng)，可以使得整個(gè)公司內(nèi)部的事務(wù)具體化，也能使得原有的數(shù)據(jù)成為日后發(fā)展的參考數(shù)據(jù)，保證企業(yè)信息的完整性與及時(shí)性，讓社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。當(dāng)前我國信息化水平在不斷提升，傳統(tǒng)的內(nèi)控措施已經(jīng)無法與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場相適應(yīng)，進(jìn)一步完善并創(chuàng)新內(nèi)控建設(shè)成為必然趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)控建設(shè)存在的問題

（一）內(nèi)控環(huán)境問題

當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部秩序比較紊亂，這主要體現(xiàn)在內(nèi)部控制制度沒有達(dá)到全員參與的形態(tài)，企業(yè)文化精神不能得到實(shí)現(xiàn)。公司員工對(duì)自己工作內(nèi)容和工作要求沒有一個(gè)明確的了解，難以落實(shí)清楚自己的責(zé)任與義務(wù)，這種情況較為普遍且影響不好。不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控建設(shè)實(shí)施過程中存在違規(guī)操作，本末倒置的情況，讓公司在具體操作中喪失了應(yīng)有的問責(zé)制度。例如光耀集團(tuán)，這是廣州的一所房地產(chǎn)開發(fā)公司，曾有過盈利金額位居廣州前十的情況。但這家公司存在嚴(yán)重的員工職責(zé)不清的狀況，公司內(nèi)部員工?？绮块T工作的情況，很多時(shí)候公司項(xiàng)目出現(xiàn)了問題，各部門就開始相互推諉責(zé)任，使得整個(gè)工作效率十分低下。光耀集團(tuán)于今年上半年正式破產(chǎn)，但是企業(yè)于2016年資金鏈已出現(xiàn)問題由該公司發(fā)布的文件公告可以看出，錯(cuò)誤的內(nèi)控建設(shè)方式使得公司負(fù)債額高達(dá)106億元。國家宏觀政策發(fā)生巨大的挑戰(zhàn)是一個(gè)重要原因，但是該公司在資金出現(xiàn)問題前對(duì)企業(yè)的管理問題也很大，未上市前，公司就認(rèn)為內(nèi)控建設(shè)沒有必要，只會(huì)給企業(yè)帶來額外的費(fèi)用而不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，于是就忽視了公司的財(cái)務(wù)問題，管理人員更不曾站在財(cái)務(wù)的角度上看待公司的發(fā)展?fàn)顩r[1]。

（二）內(nèi)控建設(shè)的控制過程問題

缺乏適合當(dāng)前房地產(chǎn)公司發(fā)展?fàn)顩r的內(nèi)部控制體系是很多房地產(chǎn)公司的主要問題之一，內(nèi)部控制體系的原理其實(shí)算得上是簡單清晰，技術(shù)人員將公司的資金管理模式與業(yè)務(wù)流程簡單融合，利用信息化技術(shù)整合成一個(gè)簡潔的、便于管理人員的體系。在這個(gè)系統(tǒng)上，無論是查詢公司的財(cái)務(wù)記錄還是查看員工的職責(zé)范圍，操作都非常便捷并且信息保密最重要的是，這個(gè)系統(tǒng)可以幫助員工評(píng)價(jià)工作的績效問題，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的凝聚力。然而現(xiàn)實(shí)中很多企業(yè)因?yàn)閮?nèi)部控制的局限性與管理層人員綜合考慮利弊的原因，對(duì)這個(gè)系統(tǒng)的重視程度不夠，有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)人員的權(quán)利過高，財(cái)務(wù)工作受限。例如今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鈴鐺入獄的大事件，青島磐龍房地產(chǎn)有限公司的負(fù)責(zé)人因涉嫌多起債務(wù)糾紛問題與涉案金額數(shù)量過大而導(dǎo)致企業(yè)全部資產(chǎn)被拍賣，負(fù)責(zé)人也面臨入獄的最終結(jié)局。整個(gè)案件的脈絡(luò)清晰，主要問題在于負(fù)責(zé)人借款后逾期不還并且借款牽涉數(shù)量多。負(fù)責(zé)人在企業(yè)建設(shè)期間為公司帶來巨大的資金投入，因此在他在負(fù)責(zé)公司事務(wù)時(shí)有一人獨(dú)大的姿態(tài)，存在凌駕于公司規(guī)章制度之上的情況，內(nèi)控建設(shè)公告成為一紙空文。企業(yè)負(fù)責(zé)人被判入獄后，公司在繳納一千多萬的稅費(fèi)與近一千萬員工薪資之后，根本就無力支撐接下來的公司事務(wù)，內(nèi)部混亂程度加重，最終走到了破產(chǎn)的結(jié)局[2]。

（三）內(nèi)控建設(shè)存在生搬硬造的情況

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司數(shù)量多，成功的內(nèi)控建設(shè)管理案例也不少，但是因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展情況與內(nèi)部情況差別較大，所以將其他企業(yè)的成功案例生搬硬套也是無法復(fù)制成功的。我國房地產(chǎn)龍頭碧桂園集團(tuán)在建設(shè)初期存在內(nèi)控缺陷問題，這同時(shí)也是現(xiàn)下不少新興的中小房地產(chǎn)公司存在的問題，即以高周轉(zhuǎn)模式復(fù)制房地產(chǎn)項(xiàng)目。矩陣式的項(xiàng)目管理方式是避免資源閑置的主要措施，但雙重領(lǐng)導(dǎo)的管理方式也讓企業(yè)出現(xiàn)高度集權(quán)的問題，財(cái)務(wù)無法在這種情況下完成對(duì)項(xiàng)目合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，于是多個(gè)項(xiàng)目工程開始出現(xiàn)類似的問題，持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)才讓企業(yè)總結(jié)到經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。

三、房地產(chǎn)公司內(nèi)控建設(shè)存在問題的解決對(duì)策

（一）以薪酬激勵(lì)制度鼓勵(lì)員工

落實(shí)薪酬激勵(lì)制度是內(nèi)部控制環(huán)境的具體措施之一，也是公司文化建設(shè)的必要舉措，員工福利提升，企業(yè)對(duì)高素質(zhì)專業(yè)人員才會(huì)更有吸引力，員工的整體素質(zhì)提升，公司內(nèi)部辦理各項(xiàng)事務(wù)的效率也會(huì)同時(shí)提升。例如碧桂園集團(tuán)從2016年就開始逐步推進(jìn)薪酬與股份激勵(lì)制度，根據(jù)全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)分析可以直觀地看出，2016年以后，該公司在銷售業(yè)績方向呈現(xiàn)指數(shù)上升的趨勢(shì)，銷售額與重點(diǎn)區(qū)域的企業(yè)排名都有了飛速的上升。公司去年數(shù)據(jù)指出，經(jīng)過薪酬與股權(quán)激勵(lì)制度之后，該公司現(xiàn)金回流周期直接縮短了近三個(gè)季度，遠(yuǎn)超過同類型公司。在個(gè)人利益與公司利益掛鉤之后，員工工作的積極性大大增強(qiáng)[3]。

（二）建立健全企業(yè)內(nèi)部的信息溝通渠道

房地產(chǎn)公司想要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門的自主約束，就要將財(cái)務(wù)管理工作細(xì)化，打破傳統(tǒng)的部門之間聯(lián)系不通暢的弊端，實(shí)現(xiàn)信息共享。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說，部門人員及時(shí)將財(cái)務(wù)分析與市場銷售情況匯總，為公司下一步的投資與具體行動(dòng)提供方向，形成有力的支撐作用。例如萬科公司的財(cái)務(wù)人員分工明確，公司管理人員在收到財(cái)務(wù)人員的報(bào)表之后及時(shí)調(diào)整了公司的定位。從公司區(qū)域管理模式就能很明顯的看出，萬科公司以深圳、上海與北京為主要戰(zhàn)略位置，利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)如珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展公司，最終實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域布局的優(yōu)勢(shì)。不僅做到充分利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源，還實(shí)現(xiàn)了公司的穩(wěn)定與擴(kuò)長，奠定公司在房地產(chǎn)行業(yè)的地位。萬科集團(tuán)能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的重要原因除了人員精干，還包括公司內(nèi)部建立了一個(gè)信息溝通專線，確保了信息與資源的真實(shí)有效，符合當(dāng)下時(shí)代發(fā)展的腳步[4]。

（三）強(qiáng)化執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)需要聘請(qǐng)專業(yè)性強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員，這樣才能避免財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)的低級(jí)錯(cuò)誤問題，才能讓整個(gè)企業(yè)的高層人員更具有內(nèi)控建設(shè)的重視程度。綠地集團(tuán)在責(zé)任劃分的過程中，就極重視財(cái)務(wù)與人事權(quán)的高度統(tǒng)一問題，選擇了財(cái)務(wù)、人事垂直管理的管理方式，減少了財(cái)務(wù)人員在工作中的不必要程序。這樣的結(jié)果就是財(cái)務(wù)人員在內(nèi)控建設(shè)上的執(zhí)行能力增強(qiáng)，雖然公司分區(qū)的資金審批權(quán)不曾增大，但卻能控制部分道德風(fēng)險(xiǎn)，適合內(nèi)控建設(shè)不完善的公司，同時(shí)也能保證公司順應(yīng)市場的進(jìn)度并可不斷根據(jù)市場調(diào)整短期目標(biāo)。為了保證這一措施的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司需安排工作人員公開管理機(jī)制，防止不良行為的出現(xiàn)，還能減少內(nèi)部小團(tuán)體的謀取私利行為，以此共同建設(shè)一個(gè)和諧的工作氛圍。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前正處于一個(gè)瓶頸期，房價(jià)的持續(xù)上漲與土地資源有限之間的矛盾、國人工資水平與房價(jià)之間的矛盾都常常使房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)風(fēng)口浪尖的地位。從財(cái)務(wù)視角分析房地產(chǎn)公司的內(nèi)部構(gòu)建問題，可以為企業(yè)提供部分建設(shè)性意見，提高企業(yè)內(nèi)部管理能力并保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

[1]李靜.財(cái)務(wù)管理視角下制造型企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)路徑探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016 （12）：226-226.

[2]陸勇.基于財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制研究[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016 （18）.

[3]李新杰.基于財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018 （14）.

[4]宋金敏.基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題研究[J].中國市場，2016 （25）：178-179.